Phát triển nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở cho người thu nhập thấp là chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà nước. Tỉnh ủy, UBND tỉnh Hậu Giang luôn tạo mọi điều kiện để người dân có thu nhập thấp có được căn nhà ở thuộc quyền sở hữu của chính mình.
Song song đó, các chủ trương, chính sách và hệ thống quy phạm pháp luật về NOXH, nhà ở cho người thu nhập thấp tương đối đầy đủ và từng bước hoàn thiện như: Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý NOXH; Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NOXH; Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NOXH; Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách NOXH; Thông tư số 139/2016/TT-BTC ngày 19/6/2016 của Bộ Tài chính về hướng dẫn miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư khi đầu tư xây dựng NOXH và phương pháp xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi người mua, thuê mua được phép bán lại NOXH…
Trên cơ sở các văn bản quy phạm pháp luật của Trung ương, UBND tỉnh Hậu Giang đã ban hành nhiều văn bản triển khai thực hiện tại địa phương và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; trong đó đặc biệt quan tâm chú trọng đến phát triển NOXH.
Nhà ở xã hội Thiên Lộc do Công ty cổ phần Thiên Lộc Hậu Giang làm chủ đầu tư với diện tích đất xây dựng 8,0ha tổng số căn hộ 798 căn, địa điểm tại xã Tân Phú Thạnh, huyện Châu Thành A.
Tuy nhiên, việc ban hành chính sách, pháp luật về phát triển NOXH từ năm 2015 đến hết năm 2023, có nhiều vướng mắc, bất cập.
Cụ thể, theo Báo cáo số 191/BC-SXD của Sở Xây dựng ngày 16/10/2023, việc thực hiện Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Hậu Giang đến năm 2025 và định hướng đến năm 2030: Việc xác định sơ bộ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng dự án (m2) được ngành tài nguyên xác nhận trong quá trình lập hồ sơ đề xuất dự án, đến khi dự án được cấp có thẩm quyền chấp thuận Nhà đầu tư thì sơ bộ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng dự án (m2), sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư có biến động theo chiều hướng tăng giá (do giá đất hàng năm điều chỉnh, biến động về đất ở, công trình xây dựng trên đất…).
Thủ tục lựa chọn chủ đầu tư cho dự án nhà ở thương mại, khu đô thị còn mất nhiều thời gian, thủ tục, liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực.
Khoản 3 Điều 1 Luật Đấu thầu năm 2013 quy định: "Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), dự án đầu tư có sử dụng đất" và khoản 1 Điều 1 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 của Chính phủ quy định dự án sử dụng đất thuộc trường hợp đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư: "Dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP); và dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại; công trình thương mại, dịch vụ: công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh".
Theo quy định này thì các dự án đầu tư có sử dụng đất bắt buộc phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Tại Điều 118 Luật Đất đai năm 2013, việc đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê… chỉ quy định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất mà không quy định trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Tương tự, tại điểm b khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử sụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất là khi "đất đã được giải phóng mặt bằng". Trong khi đó theo quy định tại khoản 3 Điều 1 Luật Đấu thầu 2013 và Điều 22 Luật Nhà ở 2013 quy định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại có sử dụng đất được thực hiện thông qua 2 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và đấu thầu dự án. Có nghĩa áp dụng đấu giá và đấu thầu kể cả đối với đất chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Bất cập này không chỉ xảy ra ở tỉnh Hậu Giang, mà nhiều địa phương khác cũng vậy. Từ đó, làm cho nhiều địa phương lúng túng, gặp khó khăn trong việc áp dụng hai hình thức đấu giá và đấu thầu.
Dự án DIC Victory TP Vị Thanh có 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội. ảnh HL
Hiện nay, với giá bồi thường giải phóng mặt bằng còn rất nhiều khó khăn trong việc xác định giá đất để thực hiện các công tác như: Đối với trường hợp đất hỗn hợp gồm đất chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và đất do Nhà nước quản lý (đất sạch) khi thực hiện dự án; Đấu thầu, đấu giá lựa chọn nhà đầu tư. Đây là vướng mắc, bất cập dẫn tới không giao đất kịp thời cho nhà đầu tư, dự án kéo dài, lãng phí máy móc, nhân lực, phát sinh chi phí, chậm tiến độ công trình.
Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, những hạn chế như trên xuất phát từ nguyên nhân;
Cơ chế, chính sách phát triển NOXH, nhà ở cho công nhân còn chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời trong giai đoạn đầu của Đề án, như: thiếu quỹ đất; nguồn vốn tín dụng từ ngân sách nhà nước còn hạn hẹp; trình tự thủ tục đầu tư xây dựng còn chưa đồng bộ, thời gian thực hiện kéo dài.
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Luật Kinh doanh Bất động sản số 29/2023/QH15 đã được Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp thứ 6, đã có thêm các chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH; đơn giản thủ tục và các điều kiện để được mua, thuê, thuê mua NOXH;...Tuy nhiên, đến ngày 01/01/2025 thì Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 mới có hiệu lực thi hành.
Việc cải cách thủ tục hành chính; ban hành các cơ chế khuyến khích, ưu đãi thêm của địa phương để kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển NOXH còn hạn chế;
Nguồn vốn hỗ trợ cho phát triển dự án NOXH theo Nghị quyết số 11/NQ-CP và Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ chưa được giải ngân hiệu quả do: nhiều doanh nghiệp đầu tư NOXH chưa đảm bảo tiêu chí, điều kiện được vay theo pháp luật về tín dụng; một số địa phương chưa công bố danh mục NOXH đủ điều kiện vay; thời gian vay ngắn hạn (Nghị quyết số 11/NQ-CP chỉ hỗ trợ trong thời gian 02 năm từ 2022 – 2023) chưa thu hút được các nhà đầu tư vay vốn;
Theo nội dung báo cáo, hiện nay đã có 27 địa phương công bố danh mục 63 dự án đủ điều kiện vay theo chương trình tính dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 27.966 tỷ đồng. Tính đến thời điểm hiện tại, đã có 05 dự án NOXH tại 05 địa phương (Bình Dương, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Lạng Sơn và An Giang) được giải ngân với số vốn khoảng 416 tỷ đồng.
Đối với gói hỗ trợ 120.000 tỷ theo Nghị quyết số 33/NQ-CP bước đầu đã có kết quả, tuy nhiên việc giải ngân còn chậm. Trong thời gian tới, với sự quyết liệt của các cấp chình quyền trong việc tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển NOXH thì việc giải ngân gói hỗ trợ 120.000 tỷ sẽ đạt kết quả tốt hơn.
