Hệ lụy đằng sau những phiên đấu giá đất được trả giá "trên trời"

Những phiên đấu giá đất ở ngoại thành Hà Nội thời gian qua đang trở thành tâm điểm chú ý của dư luận. Chỉ vài ngày sau khi phiên đấu giá đất tại huyện Thanh Oai gây "choáng" với giá trúng cao nhất lên đến 100,5 triệu đồng/m2, thì dư luận tiếp tục phải hoảng hốt về kết quả cuộc đấu giá đất tại huyện Hoài Đức, lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm. Cá biệt, như lô đất diện tích 113m2 đã có giá lên tới 15 tỷ đồng.

Trên thực tế, trước khi cuộc đấu giá diễn ra, giá đất nền có vị trí tương tự tại khu vực huyện Thanh Oai và huyện Hoài Đức không cao như vậy. Thậm chí, một số dự án đất nền trong các khu đô thị lân cận vị trí đấu giá, nơi đã có hạ tầng đồng bộ hiện đại, quy mô hơn nhiều còn đang chịu cảnh "đắp chiếu", "đóng băng" giao dịch dù giá chào bán phù hợp với vị trí và công năng.

Vậy, vì lý do gì mà kết quả đấu giá đạt một mảnh đất ở ngoại thành Hà Nội lại đạt được con số cao bất ngờ như vậy? Giá trúng đấu giá có đúng với giá trị đất, hay chỉ "ảo" thôi, người trúng đấu giá có bỏ cọc hay không? Ai là người đang thực sự đứng sau và hưởng lợi từ những cuộc đấu giá "trên trời" này là những câu hỏi mà nhiều người đặt ra và có lẽ sẽ sớm được các cơ quan chức năng trả lời thông qua hoạt động thanh tra, kiểm tra, rà soát lại kết quả của những phiên đấu giá.

Dưới góc độ pháp lý, là một luật sư tôi quan tâm đến hệ lụy pháp lý có thể để lại cho xã hội, cho các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai và cho người dân nhiều hơn, đặc biệt khi mà Luật Đất đai năm 2024 mới chính thức đi vào cuộc sống được khoảng 20 ngày.

Hệ lụy đầu tiên có thể kể đến là việc kết quả của những phiên đấu giá vừa qua có thể sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới đối với đất nền ở địa phương. Bởi, như chúng ta đã biết, khi xây dựng Luật Đất đai năm 2024, đã có rất nhiều ý kiến tranh luận xung quanh việc xác định "giá đất theo giá thị trường" là gì? Căn cứ vào đâu để xác định giá thị trường của đất đai?

Từ hai phiên đấu giá đất nêu trên, quay trở lại với quy định của Luật Đất đai năm 2024 về định giá đất chúng ta thấy, Luật nêu ra phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ được thực hiện bằng phương pháp so sánh, phương pháp này được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Trường hợp và điều kiện để áp dụng phương pháp này là có tối thiểu 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Giả sử, buổi đấu giá đất ở Thanh Oai và Hoài Đức là trường hợp đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất thì có thể vô tình đủ điều kiện thiết lập một đỉnh giá mới đối với đất nền trong khu vực.

Hệ lụy thứ hai có thể kể đến đó là gây khó khăn, phức tạp trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án đầu tư. Bởi nếu cứ lấy giá đất tham chiếu từ hoạt động đấu giá đất công khai để xác định giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng hay để tính nghĩa vụ tài chính về đất đối với các dự án đầu tư thì có lẽ sẽ không thể thực hiện được trên thực tế vì giá trị đã bị đẩy lên quá cao.

Trong trường hợp các cơ quan chức năng xác định đúng giá trị thực của đất đai trong các hoạt động này thì lập tức có thể bị khiếu nại, tố cáo hoặc tình trạng khiếu kiện liên quan đến giá đất sẽ xảy ra có thể còn phức tạp hơn hiện nay.

Hệ lụy thứ ba về mặt pháp lý có thể dễ ràng nhận thấy là sẽ gây khó khăn cho hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án các cấp. Bởi trong thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp liên quan đến đất đai, kết quả đấu giá đất có thể được dùng làm căn cứ để hội đồng thẩm định giá trong tố tụng dân sự hoặc hình sự ban hành kết luận định giá tài sản.

Trong trường hợp kết quả đấu giá quá cao sẽ dẫn đến gây thiệt hại cho các đương sự trong vụ án và tình trạng tranh chấp sẽ gia tăng, dẫn đến khó khăn trong công tác xét xử của Tòa án các cấp.

Hệ lụy thứ tư, việc có những phiên đấu giá với giá cao ngất ngưởng như vậy sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến công tác quản lý Nhà nước đối với việc điều tiết thị trường bất động sản hiện nay. Bởi việc xây dựng bảng giá đất dựa trên những số liệu như vậy có thể dẫn đến sự gia tăng nhanh chóng và không bền vững của giá bất động sản. Khi giá bất động sản bị đẩy lên một giá trị quá mức so với giá trị thực, không có người mua, hoặc người mua không đủ sức mua dẫn đến hiện tượng vỡ "bong bóng" bất động sản.

Lúc này, Nhà nước phải sử dụng các biện pháp tài chính để cứu vãn thị trường. Tuy nhiên, khi giá trị bất động sản bị "thổi" có một phần nguyên nhân từ pháp luật đất đai thì ngoài việc sử dụng biện pháp tài chính còn phải sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật có liên quan. Quy trình ban hành 1 văn bản quy phạm pháp luật không thể diễn ra nhanh chóng, có thể mất đi tính kịp thời trong vấn đề giải quyết hậu quả.

Theo tôi, trên thực tế sẽ còn phát sinh những vấn đề phức tạp hơn nếu chúng ta không quản lý được giá đất trong các phiên đấu giá công khai như hiện nay. Thoạt nhìn, đây có vẻ như là những tín hiện tích cực đầu tiên của một thị trường bất động sản minh bạch, công khai về giá đất ngay sau khi Luật Đất đai năm 2024 đi vào cuộc sống. Song, khi chứng kiến những lô đất được đem ra đấu và trúng với mức giá trên trời như vậy, thì rõ ràng những người đang có nhu cầu sử dụng đất thực tế sẽ có cảm giác lo lắng, muộn phiền nhiều hơn là niềm vui được tham gia một phiên đấu giá đất công khai.