"Cơn sốt" đấu giá đất Thanh Oai, Hoài Đức: Bất cập lớn nhất là giá khởi điểm và khoản đặt cọc

Nhớ lại chỉ chưa đầy một năm trước, thị trường bất động sản giảm nhiệt, thanh khoản suy yếu, việc lướt sóng bán chênh rất khó thực hiện, nên hầu như các nhà đầu tư không hào hứng tham gia vào thị trường đấu giá đất nền. Khi ấy, có những địa phương ngoại thành Hà Nội không thể tổ chức đấu giá được, vì không đủ số lượng người đăng ký. Đơn cử tại huyện Hoài Đức, một khu đất được đưa ra đấu giá với mức giá khởi điểm là 60,9 triệu đồng/m2, nhưng không có nhà đầu tư tham gia. 

Trái ngược với tình cảnh "ế ẩm" của thời điểm đó, không khí hai phiên đấu giá vừa qua tại Thanh Oai và Hoài Đức lại cực kỳ sôi động. Phiên đấu giá thu hút hàng nghìn người tham gia và thậm chí còn gây xôn xao dư luận khi liên tục thiết lập đỉnh giá mới.

Cụ thể, ngày 10/8, huyện Thanh Oai tổ chức đấu giá 68 lô đất tại thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, có diện tích từ 68 - 85m2/lô, giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2. Bất ngờ là kết quả trúng đấu giá cao nhất lên đến 100,5 triệu đồng/m2, hầu hết các lô đất đều có giá trúng từ 80 - 90 triệu đồng/m2. So với giá khởi điểm, giá trúng đấu giá các lô đất cao gấp 5 - 8 lần. Đáng chú ý, khu vực đấu giá đất này chưa có chuyển biến mạnh mẽ gì về hạ tầng.

Chỉ vài ngày sau đó, vào 19/8, sau cuộc đấu giá kéo dài hơn 18 giờ, 19 thửa đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đã được bán thành công, mức giá cao nhất 133,3 triệu đồng/m2. Theo quan sát của phóng viên Reatimes, 19 lô đất đấu giá này nằm sát khu vực đường Vành đai 4 đi qua, tuy nhiên xung quanh các lô đất, cơ sở hạ tầng tiện ích vẫn hạn chế và chủ yếu là ruộng đồng.

Theo công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, giá rao bán phổ biến đất nền ở xã Tiền Yên trong quý II/2024 là 43 triệu đồng/m2. Trong vòng 1 năm qua, giá đất ở địa phương này đã tăng hơn 48%. Như vậy, mức giá từ 91,3 - 133,3 triệu đồng/m2 trúng đấu giá cao gấp từ 2 - 3 lần so với mặt bằng giá phổ biến.

3 nguyên nhân khiến giá đất đấu giá "nóng bỏng tay"

Lý giải về mức giá trúng đấu giá đất cao hơn nhiều lần so với mặt bằng chung tại địa phương, bà Đỗ Thị Hồng Hạnh, Tổng Giám đốc Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt cho biết, có 3 nguyên nhân chính.

Thứ nhất là do mức giá khởi điểm thấp, điều này tạo nên sức hút người tham gia. Các cuộc đấu giá đất trước đây có mức giá khởi điểm đã ở ngưỡng hàng chục triệu đồng mỗi m2, dẫn đến tâm lý người dân không mấy tự tin để tham gia đấu giá. 

Tuy nhiên, 2 cuộc đấu giá gần đây ở Thanh Oai và Hoài Đức có mức giá khởi điểm thấp, chỉ từ hơn 7 triệu đồng/m2, nhiều người tham gia với tâm thế "trả tầm 15 - 20 triệu đồng/m2, biết đâu mình trúng". Điều này khiến số lượng hồ sơ đăng ký, lượng người tham gia lớn, tạo nên tâm lý kích cầu.

Thứ hai, số tiền đặt cọc thấp. Với cách tính theo Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm. Trong khi đó, mức khởi điểm được đưa ra rất thấp, kéo theo mức đặt cọc thấp. Điều này sẽ không đủ sức răn đe đối với các nhà đầu tư không có nhu cầu thật. Họ vẫn sẵn sàng đánh đổi rủi ro, bởi nếu đấu giá trúng, nhà đầu tư có thể bán sang tay ngay để hưởng khoản tiền chênh lên đến hàng trăm triệu đồng. So với trước đây khi số tiền đặt cọc thường rơi vào khoảng 500 triệu - 1 tỷ đồng, khách hàng không thể "coi thường" số tiền này và phải nghiêm túc với nó.

Thứ ba, trong các cuộc đấu giá có khoảng 70% là những hội nhóm đầu tư chờ trúng rồi bán chênh. Họ là những người dày dặn kinh nghiệm trong những cuộc đấu giá đất. Sau khi trúng, họ sẽ tiến hành bán chênh ngay để thu lời. Bên ngoài khu vực đấu giá, mức trần và sàn đã được đặt ra, rất đông người môi giới trực chờ kết quả, sẵn sàng chào mua, bán đất với giá chênh từ 200 - 500 triệu đồng/lô.

Trước diễn biến của hai phiên đấu giá trên, nhiều người lo ngại về việc xuất hiện những đợt thổi giá ảo, tạo sóng mới trên thị trường đất nền. Đặc biệt, trước những tác động của quy định từ các bộ Luật mới, một "cuộc đua" đẩy giá đất đấu giá tại các huyện ngoại thành Hà Nội có thể sẽ xảy ra ngay trong tháng 8 và tháng 9 tới khi nhiều huyện đang có kế hoạch đấu giá đất.

Đồng quan điểm, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) lý giải, các cuộc đấu giá đất tại khu vực ngoại thành Hà Nội như Thanh Oai và Hoài Đức mới đây thu hút sự chú ý với giá đất trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm là do quy định của Luật Đất đai 2024 về xác định giá khởi điểm được tính theo Bảng giá đất, trong khi Bảng giá đất hiện nay (bị khống chế bởi Khung giá đất) lại được phép tiếp tục sử dụng cho đến hết năm 2025 dẫn đến chênh lệch giá khởi điểm với giá thị trường quá lớn. Giá khởi điểm thấp nên giá trị tiền đặt trước để đảm bảo tham gia đấu giá cũng rất thấp, dẫn đến nhiều đối tượng có thể tham gia.

Trong khi nhu cầu của xã hội về đất ở còn rất lớn, thị trường bất động sản lại có nguồn cung hạn chế và đang có đợt biến động được đánh giá là chưa thực chất, dẫn đến người dân có nhu cầu sử dụng đất ở và nhà đầu tư tham gia với số lượng lớn, tạo tâm lý ganh đua trong phiên đấu giá.

Theo thông tin mới được huyện Thanh Oai (Hà Nội) đưa ra sau đợt đấu giá 68 thửa đất, chỉ có 2 người trúng đấu giá có hộ khẩu ở Thanh Oai và không có ai ở xã Thanh Cao, cho thấy người tham gia chủ yếu là các nhà đầu tư tham gia để kiếm lợi, họ thường gồm nhiều nhà đầu tư tạo thành nhóm, chứ không phải người dân có nhu cầu sử dụng thực tế. 

"Ngoài tâm lý phấn khích trong phiên đấu giá, người đấu giá chuyên nghiệp dễ có tâm lý 'không mua được thì phá', tức là trả giá cao để trúng rồi sẽ bán lại ngay sau khi có kết quả trúng để hưởng chênh lệch", ông Ngô Gia Cường nói và cho biết, trong trường hợp giá quá cao, người đấu giá có thể hạ giá để cắt lỗ hoặc cùng lắm thì mất số tiền đã đặt cọc (người trúng đấu giá sẽ mất tiền đặt trước nếu không nộp đúng đủ tiền trúng đấu giá); ngoài ra, nếu bỏ tiền đặt trước, chưa có người trúng đấu giá, mảnh đất chưa bán được lần này thì vẫn còn có thể đấu giá lại lần sau.

Ông Ngô Gia Cường cho rằng, với số lượng rất đông người tham gia trong phiên đấu giá cùng tâm lý như vậy, việc trả giá cao hơn nhu cầu và mặt bằng thị trường tại cùng thời điểm không phải là chuyện lạ. Kết quả đấu giá quá cao dẫn đến trường hợp có khả năng cao xảy ra là người trúng đấu giá sẽ bỏ tiền đặt trước, mặc dù ngân sách thu được phí hồ sơ và tiền đặt trước nhưng lại không đạt được mục tiêu thu ngân sách, đồng thời sẽ phải tổ chức đấu giá lại, phát sinh tốn kém tiền của, công sức. Bên cạnh đó, có thể làm nảy sinh tâm lý bất ổn, mất niềm tin của người dân vào khả năng quản lý thị trường bất động sản nói chung của cơ quan Nhà nước.

Giá khởi điểm và khoản đặt cọc - Bất cập như thế nào?

Lý giải cụ thể hơn về quy định giá khởi điểm, ông Ngô Gia Cường cho biết, trước đây, việc xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất thực hiện qua hình thức thuê tư vấn xác định giá thị trường theo phương pháp Hệ số điều chỉnh trình qua Hội đồng định giá đất cụ thể xem xét rồi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt hệ số, giao cho UBND cấp huyện quyết định giá khởi điểm. Đến năm 2023, để giảm thủ tục hành chính, thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm bán đấu giá đất ở được ủy quyền cho cấp huyện.

Đến 5/2/2024, theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, không quy định giá đất cụ thể để xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất ở nữa (theo quy định mới gọi là "đất đã hoàn thành hạ tầng"); mà việc xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất ở sẽ bằng Bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh hàng năm do cấp tỉnh ban hành (được quy định rõ mục đích này trong Quyết định ban hành). 

Tuy nhiên, giá đất được xác định theo phương pháp quy định tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP quá thấp so với thị trường, dẫn đến việc xác định giá khởi điểm bán đấu giá bị tắc nghẽn từ thời điểm này.

Các phiên đấu giá từ sau thời điểm này đa phần đều được xác định giá khởi điểm theo quy định trước khi Nghị định 12/2024/NĐ-CP có hiệu lực, nên số lượng phiên đấu giá ít và đa phần người dân không nhận thấy tác động của chính sách này.

Theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, giá trong Bảng giá đất được áp dụng để tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; và tại khoản 1 Điều 257 cho phép các địa phương sử dụng Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 đến hết 31/12/2025.

Ông Ngô Gia Cường phân tích: "Các quy định này dẫn đến việc cơ quan được giao nhiệm vụ phê duyệt giá khởi điểm không biết căn cứ vào quy định nào để quyết định giá khởi điểm, do một thời gian dài việc xác định giá khởi điểm đều qua tổ chức tư vấn định giá đất và có hệ số giá đất rất cao so với hệ số ban hành hàng năm. Có địa phương thuê tư vấn định giá đất rồi nhưng cũng không dám sử dụng kết quả này để xác định giá khởi điểm vì không thuộc nhiệm vụ của Hội đồng giá đất cụ thể cũng như quy trình phê duyệt giá khởi điểm của UBND cấp huyện theo ủy quyền.

Không những thế, điều khoản chuyển tiếp của Luật Đất đai 2024 không nhắc đến Hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm do cấp tỉnh ban hành song hành cùng Bảng giá đất có hiệu lực 5 năm/lần của Luật Đất đai 2013, dẫn đến các địa phương không biết giá khởi điểm có được tính theo giá trong Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh hàng năm hay không".

Để giảm thiểu những xáo trộn có thể xảy ra trên thị trường bất động sản, ông Ngô Gia Cường cho hay, việc áp giá trong Bảng giá đất là đảm bảo cắt giảm thủ tục hành chính nhưng phải được thực hiện đồng bộ, tức là phải có Bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, không còn bị khống chế bởi khung giá đất như trước đây.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 chưa lường hết các tác động tiêu cực của giá đất giao thời giữa Bảng giá đất trước đây (bao gồm cả hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm) và giá đất trong Bảng giá đất theo chính sách mới, dẫn đến phát sinh những bất cập không chỉ trong hoạt động đấu giá đất mà còn liên quan đến nhiều lĩnh vực đời sống, kinh tế khác như: Nghĩa vụ tài chính đất đai khi chuyển mục đích sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền thuê đất, kêu gọi đầu tư…

"Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 có tầm bao phủ lớn hơn rất nhiều so với Luật Đất đai 2013, tôi cho rằng Chính phủ cần sớm có đánh giá tác động của bảng giá đất, đề xuất các biện pháp tháo gỡ để sớm trình Quốc hội bổ sung điều khoản chuyển tiếp phù hợp nhằm tránh tác động tiêu cực của Bảng giá đất đối với nền kinh tế và đời sống xã hội, kịp thời giải quyết ách tắc thủ tục hành chính liên quan đến đất đai", ông Ngô Gia Cường đề xuất.

Còn theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam, quy định hiện hành có sự khác nhau về tiền đặt trước trong đấu giá tài sản.

"Theo Luật Đấu giá tài sản, tại điểm khoản 1 Điều 39, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Còn Nghị định 10/2023/NĐ-CP quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đặt trước khoản tiền bằng 20% giá khởi điểm, quy định này đã được áp dụng từ 20/5/2023.

Tuy nhiên, Luật Đất Đai 2024 lại quy định việc đấu giá, đấu thầu theo quy định của Luật Đấu giá tài sản. Do đó, để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, có thể cân nhắc nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất", bà Đỗ Thị Thu Giang nói.

Cẩn trọng với những rủi ro tiềm tàng

Sự xuất hiện trở lại của những cuộc đấu giá đất "nóng bỏng tay" lại một lần nữa làm dấy lên lo ngại về việc sai lệch mục tiêu cuối cùng của các cuộc đấu giá - đó là giúp người dân có nhu cầu ở thực tiếp cận được với cơ hội mua đất. Với tình trạng vừa qua, đất đấu giá biến thành một loại hàng hóa trên thị trường có thể đẩy giá cả khu vực tăng cao bởi bàn tay thao túng giá của hội nhóm đầu cơ. Thực tế, sau cuộc đấu giá đất tại Thanh Oai, nhiều người đã nhanh chóng "sang tay", cho thấy biểu hiện của đầu cơ đất đai và người "ôm" hàng sau cùng sẽ chịu rủi ro cao nhất.

Bài học nhãn tiền trong nhiều năm qua cho thấy, việc đẩy giá đất tăng cao không chỉ gây nhiễu loạn thị trường, mà còn tạo điều kiện cho các nhà đầu cơ kiếm lời, tiềm ẩn nguy cơ tạo ra một thị trường "bong bóng" không bền vững. Cuối cùng, bên chịu thiệt thòi lớn nhất lại là những người có nhu cầu thực sự về nhà ở, khi họ phải đối mặt với mức giá đất và nhà ở ngày càng cao và xa vời khả năng chi trả.

Anh Xuân Phương (37 tuổi, Hoài Đức) chia sẻ: "Hiệu ứng đám đông thật đáng ngại, hệ lụy không lường hết được. Khi giá đất lên cao, các chi phí mua nhà, thuê kho bãi nhà xưởng cũng bị kéo lên theo, làm mọi thứ tăng giá. Điều này chắc chắn khiến thế hệ trẻ bị áp lực, rồi họ ngại kết hôn sinh con... Đó là những hậu quả lâu dài phía sau những cái lợi trước mắt của một nhóm người".

Trao đổi với Reatimes, TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam nói, thông tin về hai cuộc đấu giá đất tại Thanh Oai, Hoài Đức những ngày vừa qua cũng khiến ông rất quan tâm. 

Từ góc độ quy hoạch, việc các địa phương ngoại thành Hà Nội mở các cuộc đấu giá đất, mở rộng thu hút đầu tư, trải thảm đỏ mời gọi nhà đầu tư... là điều hết sức bình thường và hợp lý, khi quỹ đất trong nội thành không còn nhiều và việc mở rộng phát triển các đô thị vệ tinh nhằm giảm áp lực cho nội đô đã là ý tưởng, mục tiêu từ hàng chục năm qua.

"Các địa phương tổ chức đấu giá đất cho thấy định hướng phát triển của họ là thu hút dân cư, thu hút doanh nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn, tạo nguồn thu cho ngân sách từ đất đai của địa phương. Thời gian trước, chúng ta liên tục chứng kiến những lần sốt đất ở khu vực ngoại thành Hà Nội như Hòa Lạc, Đông Anh, đến nay là Thanh Oai, Hoài Đức nóng trở lại. Điều này cho thấy sự quan tâm của người dân đến khu vực đấu giá đất của địa phương", TS. Đào Ngọc Nghiêm nói.

Tuy nhiên, theo ông, việc giá đất trúng đấu giá quá cao bên cạnh sự tích cực là giúp tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương thì ẩn sau đó cũng cần cẩn trọng với rủi ro có thể xảy ra. Rất nhiều những mảnh đất, biệt thự bỏ hoang, rộng hơn là khu đô thị bỏ hoang bởi giới đầu cơ đất "chôn vốn" tại đó, dẫn đến sự lãng phí tài nguyên đất đai và khiến quy hoạch chung địa phương lộn xộn, mất thẩm mỹ.

TS. Đào Ngọc Nghiêm cũng cho rằng: "Mảnh đất trúng đấu giá có thể chưa phải giá thật, nhưng nó sẽ xác lập một mặt bằng giá mới cho toàn bộ khu vực xung quanh, nhiều người dân sẽ căn cứ mức giá như vậy để tính đẩy giá chuyển nhượng lên cao. Điều đó có nghĩa là khi địa phương muốn làm hạ tầng hoặc thu hút doanh nghiệp vào đầu tư sẽ khó khăn hơn trong công tác bồi thường, tái định cư khi thu hồi đất".

Còn ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho hay, nhìn từ các yếu tố vị trí, quy hoạch, hạ tầng địa phương đến các chính sách đất đai mới ban hành thì mức giá trên 100 triệu đồng/m2 tại Hoài Đức hay Thanh Oai đều là con số quá cao. Mức giá này không phản ánh đúng mặt bằng giá của thị trường khu vực ngoại thành Hà Nội. Thậm chí, nhiều khu vực ở Nam An Khánh (Hoài Đức), giá đất nền còn chưa đạt mốc 100 triệu đồng/m2.

Theo ông Điệp, không thể phủ nhận rằng, việc các lô đất được trả giá cao là bởi nguồn cung trên thị trường còn hạn chế, hay tác động từ quy định "cấm phân lô bán nền" nên cung cầu sau thời gian bị kìm nén đã bật như lò xo, tuy nhiên mức giá vẫn phải căn cứ vào nhiều yếu tố. Đó là còn chưa kể nếu lô đất được chuyển nhượng sang tay sẽ bị "thổi" lên mức giá cao hơn nữa. Nếu thành giá ảo, người ôm đất cuối cùng sẽ phải nhận "trái đắng".

"Người bán thường thuyết phục người mua rằng, do cư dân thưa thớt, tiện ích còn chưa đầy đủ nên mới có mức giá như hiện tại. Khi được mở rộng hạ tầng, bất động sản sẽ nhanh chóng tăng giá. Nhưng khi nào hạ tầng được mở rộng thì không ai biết chắc chắn. Bởi vậy, đấu giá đất đáp ứng nhu cầu thực tế để làm nhà ở, làm nhà xưởng thì không đáng ngại nhưng đấu giá để lướt sóng, thậm chí dùng đòn bẩy ngân hàng thì rủi ro đã được cảnh báo rất nhiều lần", ông Điệp cảnh báo./.