VNREA Hội viên

Hệ luỵ từ môi giới 'lệch chuẩn', đã đến lúc thị trường bất động sản cần bước chuyển mạnh mẽ

Diệu Phan phandieu.mtg@gmail.com

Thứ Hai, 08/12/2025 - 10:53

Từ việc môi giới không có chứng chỉ đến hành vi thổi giá, ôm hàng, đưa thông tin sai lệch… hàng loạt vi phạm đang làm xói mòn niềm tin của người dân vào thị trường bất động sản. Trong bối cảnh này, các chuyên gia cho rằng cần thay đổi và nâng cấp chất lượng đội ngũ môi giới thông qua hệ thống quy định rõ ràng, tuân thủ nghiêm pháp luật và thực thi hiệu quả.

Có thể bạn quan tâm

Chuyện nghề môi giới bất động sản: Chất lượng nhân sự vẫn bỏ ngỏ Bất động sản tăng tốc đón nguồn cung mới, môi giới bận rộn dịp cuối năm VNREA đề nghị tăng cường tuân thủ pháp luật và chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản

Thông tin này được các diễn giả chia sẻ tại toạ đàm Chuẩn hoá nghề môi giới Bất động sản - Kiến tạo sự nghiệp bền vững do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức diễn ra chiều 7/12, tại TP.HCM. Toạ đàm có sự tham dự của đại diện cơ quan quản lý; chuyên gia pháp lý, kinh tế, đào tạo và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.

Gần 90% môi giới bất động sản chưa có chứng chỉ

Theo khảo sát của Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất Bộng sản Việt Nam (VARS IRE), có đến 89% lực lượng môi giới bất động sản hiện nay chưa có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ đã hết hiệu lực. Trong đó, 51,8% chưa có chứng chỉ và chưa từng qua đào tạo, 24,1% đã qua đào tạo nhưng chưa có chứng chỉ, và 12,8% có chứng chỉ nhưng đã hết hiệu lực; chỉ có 11,3% hiện đang sở hữu chứng chỉ hành nghề còn hiệu lực.

Bên cạnh thực trạng trên, khảo sát của Viện Nghiên cứu Thị trường bất Động sản Việt Nam cũng cho thấy, nhiều cơ sở đào tạo không đủ điều kiện pháp lý vẫn mở lớp, cắt xén chương trình, thiếu kiểm tra, giảng viên không đạt chuẩn. Giấy chứng nhận được cấp chỉ qua vài giờ hoặc vài buổi học ngắn ngủi, không bảo bảm thời lượng theo quy định, nhưng vẫn được sử dụng trong hồ sơ xin mở sàn hoặc dự thi sát hạch chứng chỉ hành nghề, tạo ra rủi ro chất lượng cho thị trường.

Một bất cập khác hiện nay là một số địa phương chưa tổ chức kỳ thi sát hạch, các nhà môi giới bất động sản không biết nên theo học ở đâu là đúng chuẩn, trong khi các doanh nghiệp thì không thể tuyển dụng đủ nhân sự có chứng chỉ hợp pháp để đảm bảo vận hành theo quy định pháp luật.

Trước tình trạng này, yêu cầu đặt ra là cần xây dựng bộ tiêu chuẩn nghề và nâng cao chất lượng đào tạo. Một trong những nội dung trọng tâm được thảo luận tại tọa đàm là nhu cầu xây dựng bộ tiêu chuẩn nghề nghiệp thống nhất trên phạm vi toàn quốc. Đó là chuẩn hóa chương trình đào tạo, phương pháp sát hạch và quy trình cấp chứng chỉ; công bố quy chế đánh giá và công nhận đạt chuẩn theo Bộ quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp Môi giới Bất động sản Việt Nam VPEC 2025; vai trò của công nghệ và dữ liệu trong giám sát chất lượng môi giới bất động sản. Những giải pháp này không chỉ nhằm nâng cao năng lực cá nhân của lực lượng môi giới mà còn góp phần thiết lập "kỷ luật nghề" - yếu tố cốt lõi giúp thị trường vận hành minh bạch và bền vững hơn.

Nhiều hệ luỵ khi môi giới "lệch chuẩn"

Ở góc độ cơ quan quản lý Nhà nước, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nói rằng, thực tế hiện nay đang xuất hiện nhiều vi phạm liên quan đến hoạt động môi giới và doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất, nhiều môi giới hành nghề khi chưa có chứng chỉ. Theo thống kê của cơ quan quản lý, cả nước có khoảng 15.000–16.000 môi giới được cấp chứng chỉ, nhưng thực tế lực lượng hành nghề lên tới khoảng 40.000 người, con số này cho thấy sự chênh lệch rất lớn. Điều kiện hành nghề vẫn còn thiếu và chưa đầy đủ. Bà Hằng nhấn mạnh: "Không phải ai tham gia môi giới cũng có chứng chỉ theo quy định."

Thứ hai, một vi phạm gây ảnh hưởng rất lớn đến thị trường là việc môi giới đưa bất động sản chưa đủ điều kiện vào kinh doanh. Nhiều cá nhân môi giới thiếu hiểu biết, không đủ năng lực đánh giá sản phẩm có đủ điều kiện hay không, nhưng vẫn tư vấn vì lợi ích kinh tế. Nghiêm trọng hơn, có trường hợp môi giới cố ý phối hợp với doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư để đưa ra thông tin thiếu minh bạch. Điều này góp phần làm thị trường mất minh bạch, gia tăng rủi ro cho người mua. Bà Hằng cho biết, cơ quan quản lý nhận được rất nhiều đơn thư của người dân liên quan đến việc môi giới không đủ điều kiện hành nghề, bất động sản được bán ra không có pháp lý.

Thứ ba, thiếu minh bạch trong vai trò đại diện giữa môi giới và chủ đầu tư. Nhiều môi giới liên kết với các nhóm đầu cơ để ôm hàng, giữ hàng, đẩy giá, khiến thị trường khan hiếm giả. Người mua rơi vào tình trạng "không có hàng để mua", hoặc phải mua với mức giá bị đẩy lên rất cao, gây mất cân đối cung - cầu. Bà Hằng cho biết đây là vấn đề "rất đau đầu" và trong thời gian tới sẽ có nhiều biện pháp quản lý nhằm hạn chế hành vi gom hàng, thổi giá, ngăn nguy cơ bong bóng bất động sản.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng thẳng thắn nhìn nhận , hoạt động đào tạo và chuẩn hóa nghề môi giới hiện nay vẫn chưa được thực hiện nghiêm túc. Dù pháp luật đã có quy định, nhưng nhiều cơ sở đào tạo không đáp ứng đủ điều kiện theo yêu cầu của Bộ Xây dựng. "Có nơi chỉ học một đến hai buổi đã cấp chứng chỉ, như vậy là hoàn toàn không đủ tiêu chuẩn". Đây là nguyên nhân khiến dư luận phản ánh rằng Nhà nước chưa giám sát chặt chẽ việc đào tạo môi giới. Theo bà Hằng, khi môi giới có đạo đức nghề nghiệp và tuân thủ bộ quy tắc chuẩn, thị trường sẽ hạn chế được nhiều hệ lụy hiện nay.

Cần chuẩn hóa nghề môi giới bất động sản

Phát biểu tại toạ đàm, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt (VARS) cho rằng, việc xây dựng một lực lượng môi giới chuyên nghiệp là điều rất quan trọng. Khi thị trường bất động sản ngày càng mở rộng trên quy mô toàn quốc, yêu cầu về kiến thức, kỹ năng và chuẩn hành nghề càng trở nên khắt khe hơn.

"Chúng ta không thể kỳ vọng một thị trường minh bạch nếu người môi giới không được trang bị đầy đủ kiến thức và năng lực. Hội Môi giới nhiều năm nay luôn cố gắng thúc đẩy đào tạo, tuyên truyền, và đặc biệt là sự tuân thủ pháp luật trong toàn lực lượng. Chúng tôi muốn môi giới phải được thừa nhận là một nghề nghiệp thực thụ, có trách nhiệm và có giá trị", ông Lâm nói.

Ông Lâm cũng cho rằng, trước đây, nghề môi giới chưa có hành lang pháp lý rõ ràng, nhiều người làm nghề tự phát. Tuy nhiên, những năm gần đây, các nỗ lực chuyên nghiệp hóa đã được luật hóa, tạo khuôn khổ quan trọng để nâng chất lượng hoạt động môi giới. Do vậy, đây là cơ hội để các chuyên gia trong nước, quốc tế và cơ quan quản lý cùng chia sẻ giải pháp, nhằm thúc đẩy nghề môi giới trở thành sự nghiệp bền vững, người làm nghề cảm thấy tự hào và được xã hội ghi nhận.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Bảo Khuê, CEO DKRA VEGA nhấn mạnh muốn chuẩn hóa nghề môi giới bất động sản, trước hết cần xây dựng văn hóa doanh nghiệp và quy chuẩn người hành nghề dựa trên các tiêu chí chuẩn mực. Theo bà, tư duy "chốt deal bằng mọi giá" hay quan niệm rằng nghề môi giới rất dễ, không cần học vẫn làm được, là những tư duy lệch chuẩn.

"Dù có áp dụng quy trình hay quy chuẩn, tư duy sai từ gốc thì cũng không thể thay đổi được", bà Khuê nói. Vì vậy, doanh nghiệp cần chuẩn hóa tư duy ngay từ đầu, tạo sự đồng nhất trong đội ngũ. Bộ quy chuẩn mới chính là công cụ định nghĩa thế nào là tư duy đúng, tư duy đòi hỏi chuyên môn sâu, sự kiên định và cam kết nghề nghiệp, chứ không phải sự may mắn hay ăn may.

Bà Khuê cho rằng đạo đức nghề nghiệp là điều kiện tiên quyết để người môi giới tồn tại và phát triển bền vững. Khi môi giới tư vấn minh bạch, tạo niềm tin và giá trị thật cho khách hàng, đó mới là nền tảng giúp nghề nghiệp phát triển dài lâu.

Tuy nhiên, bà Khuê chỉ ra rằng hiện nay vẫn còn rất ít doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư bài bản cho hệ thống đào tạo do tốn nhiều chi phí, thời gian và tâm huyết. "Muốn thị trường chất lượng thì phải có đội ngũ chất lượng. Nhiều đơn vị có đào tạo nhưng chủ yếu tập trung vào kỹ năng bán hàng, trong khi lại thiếu kiến thức nền tảng và chuyên môn sâu. Người môi giới cần được trang bị kiến thức về tài chính, dòng vốn, tổng quan thị trường, hạ tầng, thuế…, thay vì chỉ học kỹ năng chốt giao dịch", bà Khuê nhấn mạnh.

CEO DKRA VEGA cũng cho biết, doanh nghiệp này đang tiếp tục nâng cấp hệ thống quản trị từ bán hàng, truyền thông đến cơ chế khen thưởng – kỷ luật nhằm hướng tới chuẩn hóa nghề môi giới một cách toàn diện.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, lực lượng môi giới tại CBRE Việt Nam phải tuân thủ bộ tiêu chuẩn chung của CBRE toàn cầu. Tại CBRE Việt Nam, doanh nghiệp có một bộ phận tuân thủ độc lập, giám sát toàn bộ hoạt động của nhân viên nhằm đảm bảo mọi nghiệp vụ đều diễn ra đúng quy định và đúng pháp luật. Theo ông Kiệt, để chuẩn hóa nghề môi giới, phải có tiêu chí rõ ràng và bộ phận giám sát chuyên trách. Dù việc áp dụng quy chuẩn có thể khiến môi trường cạnh tranh trở nên khắt khe hơn, nhưng đổi lại sẽ nâng cao chất lượng dịch vụ và bảo vệ quyền lợi khách hàng - yếu tố được CBRE đặt lên hàng đầu. Nhiều doanh nghiệp quy mô lớn hiện cũng bắt đầu chú trọng xây dựng hệ thống chuẩn hóa dựa trên kiến thức, kỹ năng và đạo đức nghề nghiệp.

Ông Kiệt nhấn mạnh cộng đồng môi giới cần tiến tới định danh và có mã số hành nghề. "Chúng ta đã đi từ hình ảnh 'ông cò' sang vai trò của nhà môi giới, người tư vấn, người đại diện cho cả bên bán và bên mua. Đây là vai trò quan trọng và cần được xã hội công nhận. Để trở thành một nhà môi giới đúng nghĩa, người hành nghề phải đáp ứng các chuẩn mực về đạo đức, chuyên môn và tính chuyên nghiệp," ông Kiệt nói.

Thông qua tọa đàm, các bên cùng hướng tới một mục tiêu chung: thay đổi và nâng cấp chất lượng đội ngũ môi giới thông qua hệ thống quy định rõ ràng, tuân thủ nghiêm pháp luật và thực thi hiệu quả. Đây không chỉ là một thủ tục hay quy trình phải làm cho đúng, mà là nền tảng để tạo dựng một môi trường giao dịch minh bạch, lành mạnh, bảo vệ quyền lợi khách hàng và duy trì uy tín của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, chỉ những đơn vị, những người hành nghề chuyên nghiệp - tuân thủ chuẩn mực mới có thể trụ vững và phát triển. Theo các chuyên gia, chuẩn hóa nghề môi giới không phải khẩu hiệu, mà là điều kiện sống còn cho toàn thị trường bất động sản.

VARS kỳ vọng thông qua đối thoại cởi mở và hợp tác đa bên, thị trường sẽ từng bước hình thành ội ngũ môi giới chuyên nghiệp - minh bạch - bền vững, tạo nền tảng cho sự phục hồi và phát triển ổn định của ngành trong tương lai gần.