Tình trạng phân lô bán nền đất nông nghiệp đang diễn ra tràn lan ở các tỉnh lẻ. Một trong những giọt nước làm tràn ly là vụ Công ty địa ốc Alibaba bị UBND xã Châu Pha cưỡng chế khu đất ở “dự án Alibaba Tân Thành Center City 5”.
Phá vỡ quy hoạch tổng thể của địa phương
Để định hướng phát triển, các địa phương đều lập quy hoạch dựa vào tình trạng sử dụng đất, tình trạng cư dân và đặc điểm riêng biệt của địa phương nhằm phát triển kinh tế địa phương tốt nhất. Các định hướng quy hoạch này thường có tầm nhìn từ 10 đến 20 năm và thường được gọi chung là quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội.
Trong thực tế, các địa phương đều có tình trạng xây dựng nhà không kiên cố trên đất nông nghiệp, và chính quyền địa phương thường bỏ qua những trường hợp như thế này. Tận dụng kẽ hở này, các công ty địa ốc dùng danh nghĩa cá nhân để phân lô bán nền đất nông nghiệp.
Dưới góc nhìn rộng tổng thể thị trường khi mà các công ty này đều xẻ đất nông nghiệp ra thì hệ quả phá vỡ quy hoạch rất rõ ràng. Có thể kể một vài hệ quả: Các đánh giá về yếu tố, điều kiện phát triển bị thay đổi; các lợi thế, hạn chế, cơ hội và thách thức của địa phương cũng bị thay đổi. Từ đó sẽ dẫn đến việc bị thay đổi mục tiêu tổng quát cũng như mục tiêu cụ thể về kinh tế, xã hội, môi trường của từng địa phương.
Một vụ cưỡng chế dự án đất nền của Alibaba ở TX. Phú Mỹ. Ảnh: Báo Bà Rịa - Vũng Tàu
Một ví dụ rõ ràng nhất ở vụ Alibaba Tân Thành là khu đất nông nghiệp mà công ty này phân lô đã xâm hại đến tuyến đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu sau này. Điều này sẽ khiến cho công việc hoàn thiện tuyến đường trong tương lai bị gặp nhiều cản trở, chi phí và thời gian hơn do phải giải quyết tình trạng đền bù giải phóng mặt bằng.
Tại Việt Nam đã có rất nhiều công trình giao thông bị hoãn lại do không thỏa thuận được mức đền bù giải phóng mặt bằng. Những việc làm như Công ty Alibaba sẽ để lại hệ quả không hề nhỏ, tác động xấu đến toàn xã hội.
Tác động xấu lên thị trường bất động sản
Với chiêu cam kết lợi nhuận 28% cho các nhà đầu tư bằng cách mua lại, Alibaba đã tạo một sức hút lớn đối với các nhà đầu cơ.
Đặt giả định rằng các tài sản mà Alibaba cam kết lợi nhuận, bằng cách thức quảng bá, tạo ra một mốc giá mới để bù lợi nhuận cho khách hàng thì trên những miếng đất nông nghiệp này sẽ có giá bao nhiêu? Cộng thêm chi phí giao dịch nữa thì miếng đất trên phải tăng ít nhất 40%.
Bạn biết điều gì sẽ xảy ra đối với người mua cuối để ở không? Đó là khi bạn xây dựng nhà sẽ bị chính quyền cản trở, cưỡng chế. Khi đó trên tổng thể thị trường cả nước sẽ xảy ra mâu thuẫn giữa người dân và chính quyền vì việc họ xây dựng trên đất của họ nhưng lại bị chính quyền cản trở. Các vấn đề về kiện tụng liên quan đến đất đai tại địa phương chưa bao giờ là vấn đề cũ.
Quay lại vấn đề tác động lên thị trường bất động sản. Việc tăng giá lên như thế sẽ khiến cho địa phương đó hình thành lên một mức giá bất động sản cao hơn nhiều so với giá cũ. Điều này sẽ đẩy giá bất động sản khu vực đó biến động, tăng cao nhưng giá trị thặng dư của bất động sản lại không thay đổi.
Chính vì điều này mà hiện tượng “sốt đất” trên cả nước trong thời gian trước không thể khống chế, gây ra các bất ổn trên thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến các ngành nghề khác.
Với những hệ quả được liệt kê chưa đầy đủ ở trên thì việc quản lý việc phân lô bán nền đất nông nghiệp hiện nay cần được chính quyền làm chặt hơn. Vì một mục tiêu phát triển bền vững nền kinh tế, tránh bị phá nát chỉ vì lợi ích của một nhóm người, cá nhân nhất định.
