VNREA Thành viên

Hết thời "đón sóng": Dòng tiền bất động sản chuyển hướng sang tài sản có giá trị thực

Diệu Thúy vpmn.reatimes@gmail.com

Thứ Năm, 16/07/2026 - 13:58

Dòng tiền bất động sản đang dịch chuyển rõ nét từ "đón sóng" sang "đón giá trị", ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, khả năng khai thác và thanh khoản tốt. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn tiếp tục suy giảm, các đợt FOMO chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt, thay vào đó là xu hướng săn tìm các tài sản giá hợp lý để tích lũy và khai thác trong dài hạn.

Có thể bạn quan tâm

Lễ Vinh danh Nghề Môi giới Bất động sản Việt Nam – VARS Awards 2026 VARS lấy ý kiến về bộ tiêu chuẩn hành nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam VARS Công bố Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026)

Thông tin này được các chuyên gia, diễn giả chia sẻ tại Hội thảo công bố báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 2 và 6 tháng đầu năm 2026 với chủ đề: "Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực" do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tổ chức ngày 16/7 tại TP.HCM.

Thị trường bất động sản vận động theo nhu cầu ở thực

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Viện trưởng VARS IRE, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi quá trình phục hồi tiếp tục được duy trì nhưng tốc độ tăng trưởng giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia thị trường ngày càng có sự phân hóa rõ nét. Những thay đổi về môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án và đặc biệt là sự thay đổi trong hành vi của người mua đang tạo ra quá trình thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường.

Trong bối cảnh nguồn cung từng bước được cải thiện, thị trường không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước, mà đang dần vận động theo khả năng khai thác và nhu cầu ở thực. Đây là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn, đồng thời tạo động lực cho các doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản phẩm, năng lực phát triển dự án và khả năng thích ứng với yêu cầu ngày càng cao của khách hàng.

Quá trình thanh lọc này không chỉ diễn ra trên thị trường mà còn phản ánh rõ trong cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Dữ liệu thống kê từ Cục Thống kê trong 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng vốn đăng ký tăng tới 71%. Điều này cho thấy các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vẫn tiếp tục gia nhập thị trường, mở rộng hoạt động và chủ động chuẩn bị nguồn lực để đón đầu chu kỳ phát triển mới.

Nếu tính tổng số doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động, sau khi trừ số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn và giải thể, thị trường vẫn ghi nhận mức tăng ròng khoảng 1.203 doanh nghiệp.

"Những con số trên cho thấy quá trình thanh lọc không đồng nghĩa với sự suy giảm của thị trường, mà là sự tái cơ cấu lực lượng doanh nghiệp theo hướng chất lượng hơn. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quỹ đất, pháp lý và năng lực triển khai tiếp tục mở rộng quy mô, trong khi những doanh nghiệp gặp hạn chế về nguồn lực hoặc không còn phù hợp với yêu cầu mới của thị trường buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui. Đây là quy luật tất yếu của một thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển thực chất và bền vững hơn", TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Nguồn cung tập trung vào các chủ đầu tư có năng lực, triển khai dự án tốt

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường nhà ở tiếp tục ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực khi nguồn cung từng bước được khơi thông nhờ quá trình tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, phê duyệt dự án mới và đẩy nhanh tiến độ triển khai nhiều dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, nguồn cung mở bán thực tế vẫn chưa tăng tương xứng với số lượng dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường do nhiều chủ đầu tư tiếp tục duy trì tâm thế thận trọng, giãn kế hoạch ra hàng hoặc kéo dài giai đoạn truyền thông, booking nhằm thăm dò phản ứng của thị trường.

Trong 6 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mở bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước; trong đó có hơn 70.000 sản phẩm mở bán mới, tăng 40% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và các dự án hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đang được triển khai mạnh.

Căn hộ chung cư chiếm khoảng 74,7% tổng nguồn cung mở bán mới, trong đó căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%, tăng mạnh so với quý trước. Căn hộ cao cấp chiếm khoảng 37%, còn căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 18%. Phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng trên thị trường.

Ông Lưu Tiến, Nguyên Phó Viện trưởng Dat Xanh Service, Ủy viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS VARS IRE cũng cho biết, áp lực chi phí đất đai, tài chính, xây dựng cùng yêu cầu ngày càng cao về chất lượng dự án khiến nhiều chủ đầu tư tiếp tục định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở trung cấp ngày càng thu hẹp do nhiều dự án tại các địa phương thuộc vùng TP.HCM mở rộng cũng được nâng cấp và định vị ở phân khúc cao cấp.

Đối với phân khúc nhà ở thương mại bình dân, khả năng quay trở lại thị trường trong điều kiện hiện nay là rất thấp nếu không có sự điều chỉnh về tiêu chí phân loại hoặc khung giá tham chiếu, phù hợp với mặt bằng chi phí phát triển dự án đã thay đổi đáng kể trong những năm gần đây.

"Nguồn cung cũng tiếp tục tập trung vào các chủ đầu tư có năng lực tài chính, pháp lý và triển khai dự án tốt. Trong 6 tháng đầu năm 2026, nhóm các doanh nghiệp dẫn đầu đóng góp khoảng 43% tổng nguồn cung mở bán mới, trong đó Vinhomes tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nhờ các siêu đô thị quy mô lớn. Nhóm doanh nghiệp còn lại chiếm khoảng 48,3%, song phần lớn đến từ các dự án quy mô vừa và nhỏ. Điều này cho thấy quá trình thanh lọc nguồn cung đang diễn ra rõ nét hơn, khi thị trường ngày càng tập trung vào những doanh nghiệp có năng lực phát triển các dự án quy mô lớn, đồng bộ và đáp ứng tốt hơn yêu cầu của người mua", ông Lưu Tiến chia sẻ.

Đáng chú ý, ông Lưu Tiến cho rằng, nguồn cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn tiếp tục là lực đỡ chính của thị trường, được thúc đẩy bởi quá trình đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và sự hình thành các cực phát triển mới. Sức cầu cải thiện theo hướng chọn lọc, tập trung tại các khu vực có nguồn cung phù hợp hơn với khả năng chi trả, đặc biệt là khu vực ven đô, đô thị vệ tinh và những nơi hạ tầng đã chuyển từ quy hoạch sang triển khai thực tế. Hành vi tìm kiếm cũng dịch chuyển sang các sản phẩm có khả năng sử dụng và khai thác dòng tiền như căn hộ, bất động sản cho thuê và các sản phẩm đáp ứng đồng thời nhu cầu ở thực, tích lũy và khai thác lâu dài.

"Quyết định xuống tiền của người mua ngày càng dựa trên nhiều dữ liệu hơn, từ giá bán, chính sách vay vốn, pháp lý, tiến độ triển khai đến chất lượng bàn giao và khả năng khai thác cho thuê, thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Lượng khách hàng quan tâm thị trường tiếp tục gia tăng, nhưng song hành với đó là xu hướng tìm hiểu và đánh giá kỹ lưỡng trước khi quyết định. Đồng thời, dòng tiền đang dịch chuyển rõ nét từ đón sóng sang đón giá trị, ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, khả năng khai thác và thanh khoản tốt. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn tiếp tục suy giảm, các đợt FOMO chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt, thay vào đó là xu hướng săn tìm các tài sản giá hợp lý để tích lũy và khai thác trong dài hạn", ông Tiến nói thêm.

Dòng tiền bất động sản ngày càng chọn lọc

Mặc dù nguồn cung tiếp tục được cải thiện, thanh khoản thị trường chưa tăng tương ứng khi dòng tiền chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE, trong quý 2/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp. Lũy kế 6 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch.

Đối với nguồn cung mở bán mới, quý 2 ghi nhận khoảng 19.600 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 58%. Lũy kế 6 tháng đầu năm đạt khoảng 43.000 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%. Kết quả này cho thấy sức cầu vẫn được duy trì, song dòng tiền không còn phân bổ dàn trải mà tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo, khả năng khai thác thực tế và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản, chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch trên thị trường. Trong cơ cấu giao dịch căn hộ, phân khúc cao cấp (50-80 triệu đồng/m2) chiếm khoảng 46%, trở thành phân khúc dẫn dắt thanh khoản trong 6 tháng đầu năm. Giao dịch tập trung chủ yếu tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý, mở bán từ năm 2025, đặc biệt là các dự án tại khu vực nội đô và các sản phẩm có khả năng khai thác, vận hành và gia tăng giá trị trong dài hạn. Đáng chú ý, nhóm các chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi mức 38% của nhóm doanh nghiệp còn lại, phản ánh xu hướng người mua ngày càng ưu tiên những dự án có mức độ an toàn và khả năng thực hiện cao.

Nhìn tổng thể, VARS IRE nhận định quá trình thanh lọc đang diễn ra không phải là tín hiệu suy giảm của thị trường mà là bước chuyển cần thiết để tái cấu trúc thị trường theo hướng minh bạch, thực chất và bền vững hơn. Khi nhu cầu ở thực trở thành động lực chính, thị trường sẽ từng bước thiết lập mặt bằng giá trị mới, trong đó những sản phẩm đáp ứng đồng thời yêu cầu về pháp lý, chất lượng, khả năng khai thác và tính thanh khoản sẽ tiếp tục khẳng định lợi thế, góp phần tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển ổn định hơn trong những năm tới./.