Hiện thực hóa các khu công nghiệp sinh thái để thu hút làn sóng FDI thế hệ mới

Reatimes đã có cuộc trò chuyện cùng ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó Tổng Giám đốc Prodezi Long An để phác thảo bức tranh thị trường và lộ trình nâng chuẩn của các nhà phát triển hạ tầng trong chu kỳ mới. 

- Thưa ông, nhìn lại giai đoạn 2025, bất động sản công nghiệp tiếp tục khẳng định có nhiều điểm sáng tích cực với nhiều cơ hội đón dòng vốn lớn. Bước sang năm 2026, ông đánh giá như thế nào về đà tăng trưởng của phân khúc này?

Ông Trương Khắc Nguyên Minh: Nhìn lại 2025, có thể xem đây là giai đoạn chuyển tiếp quan trọng của thị trường bất động sản công nghiệp. Sau thời gian tăng trưởng nhanh, thị trường bắt đầu bước vào quá trình tái cơ cấu theo hướng chất lượng và bền vững hơn. Trong bối cảnh đó, dù Việt Nam vẫn duy trì sức hút FDI ở mức cao, tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp ghi nhận giảm so với năm trước, phản ánh xu hướng nhà đầu tư tái cấu trúc chiến lược và ưu tiên các mô hình triển khai linh hoạt như nhà kho/nhà xưởng xây sẵn nhằm giảm thiểu rủi ro trước những biến động kinh tế và địa chính trị toàn cầu.

Từ bối cảnh đó, tôi cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường vận hành rõ ràng hơn theo các tiêu chí chất lượng và chiều sâu. Yêu cầu của nhà đầu tư sẽ không còn dừng ở hạ tầng kỹ thuật cơ bản, mà mở rộng sang năng lực kết nối chuỗi cung ứng, khả năng tích hợp dịch vụ, mô hình đô thị - công nghiệp đồng bộ để giải quyết bài toán nhân sự, cũng như các tiêu chuẩn ESG và chứng chỉ xanh ngày càng trở thành điều kiện gần như bắt buộc.

Trong bối cảnh như vậy, điểm mấu chốt để tiếp tục thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao nằm ở việc hoạch định được các tiêu chuẩn kỹ thuật rõ ràng và hiện thực hóa các mô hình khu công nghiệp thế hệ mới, đặc biệt là khu công nghiệp sinh thái, đi kèm với các cơ chế và ưu đãi đủ cụ thể. Khi nhà đầu tư có thể nhìn thấy một khung vận hành ổn định, minh bạch và phù hợp với chiến lược phát triển dài hạn, họ sẽ sẵn sàng cam kết sâu hơn, ngay cả trong những chu kỳ thị trường nhiều biến động.

Với các chủ đầu tư khu công nghiệp, năm 2026 không chỉ là câu chuyện mở rộng nguồn cung, mà là giai đoạn nâng chuẩn mô hình hiện hữu, từ hạ tầng thông minh - xanh - tuần hoàn, đến hệ sinh thái dịch vụ hỗ trợ đầu tư và vận hành. Đây cũng là lý do chúng tôi kiên trì theo đuổi mô hình khu công nghiệp sinh thái tích hợp ngay từ đầu, để sẵn sàng đồng hành cùng nhà đầu tư trong một chu kỳ phát triển bền vững hơn. Hiện Prodezi Long An đang là đơn vị tiên phong phát triển khu công nghiệp theo định hướng sinh thái tại địa bàn tỉnh Tây Ninh.

- Thưa ông, năm 2026, Việt Nam kỳ vọng đón nhận làn sóng FDI thế hệ mới (Chip, bán dẫn, công nghệ cao). Theo ông, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp cần có sự chuẩn bị như thế nào về hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt để đón các "đại bàng" này so với giai đoạn trước?

Ông Trương Khắc Nguyên Minh: Thực tế, các nhà đầu tư FDI thế hệ mới không nhìn khu công nghiệp như một điểm đặt nhà máy đơn lẻ, mà như một phần trong chiến lược chuỗi cung ứng và quản trị rủi ro dài hạn. Trong bối cảnh đó, yêu cầu về khả năng vận hành ổn định, triển khai nhanh và định hướng bền vững ngày càng trở nên rõ ràng. Trên cơ sở đó, chúng tôi định vị khu công nghiệp không chỉ là nơi cung cấp mặt bằng, mà là một nền tảng tích hợp cho sản xuất và vận hành.

Về hạ tầng kỹ thuật, các doanh nghiệp cần ưu tiên độ ổn định và tính dự phòng. Hệ thống năng lượng được quy hoạch theo hướng đa nguồn, kết hợp điện lưới và năng lượng tái tạo, được quản lý tập trung để đảm bảo tính liên tục cho các ngành sản xuất yêu cầu cao. Hệ thống nước và xử lý nước thải được đầu tư đồng bộ ngay từ đầu, hướng tới tối ưu tài nguyên và đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường khắt khe của chuỗi cung ứng toàn cầu.

Đặc biệt doanh nghiệp cần có tư duy cộng sinh công nghiệp. Khi năng lượng, nước và các dòng tài nguyên được thiết kế để có thể chia sẻ và tối ưu ở quy mô toàn khu, doanh nghiệp thuê đất sẽ có lợi thế rõ ràng về chi phí vận hành, khả năng tuân thủ ESG và mức độ linh hoạt trong mở rộng sản xuất. Đây là những yếu tố ngày càng quan trọng đối với các tập đoàn công nghệ cao khi quyết định địa điểm đầu tư.

Doanh nghiệp cũng cần tập trung chuẩn hóa năng lực quản trị và điều phối dịch vụ trong khu công nghiệp. Thay vì để nhà đầu tư tự xoay xở, khu công nghiệp đóng vai trò kết nối các dịch vụ thiết yếu, hỗ trợ triển khai và vận hành, giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian đi vào hoạt động và tập trung vào lõi sản xuất.

- Có ý kiến cho rằng ESG sẽ là tiêu chuẩn "sống còn" để cạnh tranh trong năm 2026. Ông đánh giá ra sao về lộ trình xanh hóa của các doanh nghiệp hạ tầng hiện nay?

Ông Trương Khắc Nguyên Minh: Chuyển đổi xanh đang trở thành động lực cốt lõi của bất động sản công nghiệp từ năm 2025 và sẽ tiếp tục chi phối thị trường trong năm 2026. Các doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực điện tử, ô tô và logistics ngày càng đặt ra yêu cầu cao hơn về phát thải carbon, sử dụng năng lượng tái tạo và tuân thủ các tiêu chuẩn ESG trong toàn bộ chuỗi cung ứng. Theo quan sát của chúng tôi, phần lớn các doanh nghiệp FDI ưu tiên lựa chọn các dự án có hạ tầng xanh, ngay cả khi chi phí thuê có cao hơn.

Theo đó, các doanh nghiệp cần ưu tiên các yếu tố ESG được tích hợp ngay từ giai đoạn quy hoạch và thiết kế, thay vì tiếp cận như những hạng mục bổ sung trong quá trình vận hành. Doanh nghiệp cần tập trung phát triển hạ tầng xanh, tối ưu sử dụng tài nguyên, từng bước gia tăng các giải pháp tiết kiệm năng lượng và giảm phát thải trong toàn bộ vòng đời khu công nghiệp, phù hợp với định hướng phát triển khu công nghiệp sinh thái theo Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

Bên cạnh đó là triển khai các mô hình kinh tế tuần hoàn thông qua hợp tác với các đối tác quốc tế có chuyên môn sâu về công nghệ bền vững. Cách tiếp cận này không chỉ giúp giảm đáng kể lượng chất thải và phát thải carbon, mà còn tạo ra giá trị tuần hoàn thực chất, thay vì chỉ dừng ở các cam kết định hướng.

Cuối cùng, doanh nghiệp cần phát triển hệ sinh thái kết nối và điều phối dịch vụ, hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận các giải pháp về môi trường, năng lượng, logistics và vận hành đã được thẩm định. Thông qua hệ sinh thái này, các nhà đầu tư quốc tế có thể rút ngắn thời gian triển khai, kiểm soát tốt hơn các tiêu chuẩn ESG và yên tâm mở rộng hoạt động trong dài hạn. Theo tính toán của chúng tôi, việc triển khai cộng sinh công nghiệp có thể giúp giảm khoảng 8 - 12% chi phí vận hành, đồng thời giảm đáng kể lượng phát thải phát sinh trong quá trình sản xuất.

- Bên cạnh hạ tầng sản xuất, vấn đề an sinh xung quanh các khu công nghiệp thường được nhắc đến như một thách thức. Trong chu kỳ mới này, theo ông các doanh nghiệp cần có kế hoạch phối hợp với địa phương ra sao?

Ông Trương Khắc Nguyên Minh: Trong định hướng phát triển khu công nghiệp sinh thái tích hợp, chúng tôi cho rằng, xác định hệ sinh thái an sinh xung quanh khu công nghiệp là một phần không thể tách rời của nền tảng vận hành dài hạn. Do đó, mỗi doanh nghiệp cần phối hợp chặt chẽ với địa phương ngay từ giai đoạn quy hoạch và triển khai, để đảm bảo sự đồng bộ giữa hạ tầng khu công nghiệp và hạ tầng xã hội.

Thứ nhất là kết nối hạ tầng và tiện ích phục vụ người lao động, bao gồm giao thông, nhà ở, dịch vụ thiết yếu và không gian sinh hoạt, qua đó tạo điều kiện để doanh nghiệp ổn định nguồn nhân lực và vận hành bền vững. Việc phát triển song hành khu công nghiệp với khu đô thị sinh thái sẽ giúp hình thành một không gian sống hoàn chỉnh cho người lao động và chuyên gia, đồng thời giảm áp lực hạ tầng cho địa phương.

Thứ hai là xây dựng và mở rộng hệ sinh thái dịch vụ xung quanh khu công nghiệp, giúp doanh nghiệp trong khu tiếp cận thuận lợi hơn các dịch vụ logistics, bảo trì, cung ứng và các ngành công nghiệp phụ trợ.

Thứ ba là phối hợp với địa phương trong phát triển nguồn nhân lực, thông qua liên kết đào tạo, nâng cao kỹ năng và tạo cơ hội việc làm ổn định cho lao động tại chỗ. Cách làm này không chỉ góp phần cải thiện an sinh xã hội, mà còn giúp các khu công nghiệp vận hành hiệu quả hơn trong dài hạn.

- Nhìn về tương lai gần, ông nhận định đâu là thách thức lớn nhất và ông có kiến nghị gì về mặt chính sách để hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua biến số năm 2026?

Ông Trương Khắc Nguyên Minh: Thứ nhất là rủi ro địa chính trị ngày càng trở thành biến số trực tiếp chi phối dòng sản xuất và quyết định của các nhà đầu tư FDI. Căng thẳng địa chính trị kéo dài, đặc biệt là cạnh tranh giữa các nền kinh tế lớn và xu hướng phân mảnh chuỗi cung ứng toàn cầu, đang thúc đẩy làn sóng tái cấu trúc mạng lưới sản xuất theo hướng đa điểm, phân tán rủi ro và giảm phụ thuộc vào một thị trường. Trong bối cảnh đó, quyết định đầu tư nhà máy và bất động sản công nghiệp không còn dựa chủ yếu vào chi phí, mà ngày càng phụ thuộc vào mức độ an toàn chuỗi cung ứng, tính ổn định chính sách, khả năng kết nối logistics và khả năng thích ứng trước các kịch bản gián đoạn.

Điều này tạo ra áp lực điều chỉnh đối với thị trường khi một mặt, Việt Nam vẫn duy trì sức hút FDI nhờ vị thế trung lập và hội nhập sâu; mặt khác, nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn với các cam kết dài hạn, đòi hỏi cao hơn về tính minh bạch pháp lý, quản trị rủi ro, tiêu chuẩn ESG và khả năng vận hành linh hoạt của các khu công nghiệp. Hệ quả là dòng vốn có xu hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các dự án có định hướng rõ ràng về chuỗi cung ứng bền vững, thay vì mở rộng diện tích thuần túy như giai đoạn trước đây.

Thứ hai là thách thức tới từ khung chính sách và sự thống nhất trong nhận thức về mô hình khu công nghiệp thế hệ mới, đặc biệt là khu công nghiệp sinh thái. Trên thực tế, việc hiểu và áp dụng các tiêu chuẩn khu công nghiệp sinh thái vẫn chưa được đồng bộ trong quá trình triển khai; các hướng dẫn quốc tế chưa được phổ biến rộng rãi, trong khi một số quy định cần có hướng dẫn chi tiết hơn như cơ chế trao đổi phế phẩm, chất thải giữa doanh nghiệp vẫn chưa được tháo gỡ triệt để. Việc Nghị định 35/2022/NĐ-CP đang tiếp tục ghi nhận các ý kiến và điều chỉnh là tín hiệu tích cực cho giai đoạn này, song để tạo nền tảng phát triển bền vững, thị trường cần sớm có một bộ tiêu chí quốc gia thống nhất về khu công nghiệp sinh thái và cộng sinh công nghiệp, được chuẩn hóa và lồng ghép các thông lệ quốc tế (như UNIDO), nhằm đảm bảo tính nhất quán trong triển khai và nâng cao khả năng thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao trong dài hạn.

Ở góc độ chính sách, chúng tôi ghi nhận và kỳ vọng khung pháp lý cho lĩnh vực khu công nghiệp tiếp tục duy trì sự ổn định cũng như ngày càng đồng bộ hơn, đặc biệt đối với các mô hình phát triển mới như khu công nghiệp sinh thái. Chính điều này sẽ tạo nền tảng quan trọng để doanh nghiệp yên tâm đầu tư dài hạn vào hạ tầng và mô hình vận hành. Khi niềm tin đầu tư được củng cố, thị trường sẽ từng bước hình thành những chuẩn mực phát triển cao hơn một cách tự nhiên và bền vững.

- Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!