Thích
Thị trường duy trì nền tảng tăng trưởng, nguồn cung mở rộng theo chiều sâu
Báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam cho thấy, năm 2025 ghi nhận sự điều chỉnh trong hoạt động cho thuê đất công nghiệp trên phạm vi cả nước khi tâm lý khách thuê trở nên thận trọng hơn. Tuy nhiên, xu hướng này phản ánh sự chuyển dịch về tiêu chí lựa chọn, thay vì cho thấy nhu cầu suy yếu.
Cụ thể, diện tích hấp thụ đất công nghiệp tại một số khu vực có dấu hiệu giảm so với giai đoạn trước, điển hình tại miền Nam khi mức hấp thụ giảm khoảng 39% so với cùng kỳ. Dù vậy, nhu cầu đã có dấu hiệu cải thiện vào nửa cuối năm nhờ nguồn cung mới được đưa ra thị trường. Đáng chú ý, nguồn cung tương lai vẫn duy trì ở mức cao với hơn 1.000ha đất công nghiệp dự kiến bổ sung tại khu vực phía Nam trong giai đoạn 2026.
(Ảnh minh hoạ)
Theo CBRE, sự giảm tốc trong hoạt động cho thuê không phản ánh xu hướng đi xuống của thị trường mà cho thấy sự thay đổi trong cách tiếp cận của nhà đầu tư. Các quyết định thuê đất trở nên thận trọng và có chọn lọc hơn, khi yêu cầu không còn dừng ở mặt bằng và chi phí mà mở rộng sang mức độ sẵn sàng của hạ tầng, năng lực vận hành và khả năng phát triển dài hạn.
Xu hướng này cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn phát triển theo chiều sâu, trong đó các khu công nghiệp có nền tảng vận hành tốt, hạ tầng đồng bộ và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế sẽ có lợi thế rõ rệt trong thu hút khách thuê.
Ở khu vực phía Bắc, báo cáo Marketbeat quý IV/2025 của Cushman & Wakefield cho thấy, thị trường đất khu công nghiệp tiếp tục duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ cả về quy mô lẫn giá thuê.
Tính đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy đất khu công nghiệp miền Bắc đạt khoảng 23.990ha. Riêng trong quý cuối năm, thị trường ghi nhận khoảng 640ha đất công nghiệp mới được bổ sung từ ba dự án gồm Khu công nghiệp Phúc Sơn (125ha), Khu công nghiệp Quế Võ 2 - giai đoạn 2 (277,64ha) và Khu công nghiệp Đồng Văn tại Ninh Bình (237ha).
Sự gia tăng nguồn cung này không chỉ củng cố vị thế của các trung tâm công nghiệp truyền thống mà còn mở rộng đáng kể sang các địa phương vệ tinh. Bắc Ninh hiện có khoảng 5.452ha đất khu công nghiệp, trong khi Hải Phòng đạt 5.796ha, tiếp tục đóng vai trò hai cực tăng trưởng chính của khu vực. Đồng thời, các tỉnh như Ninh Bình, Phú Thọ đang nổi lên nhờ quỹ đất lớn và khả năng phát triển dài hạn.
So với mức 16.800ha ghi nhận vào quý IV/2024, tổng nguồn cung toàn vùng đã tăng khoảng 42,8% theo năm. Theo Cushman & Wakefield, mức tăng trưởng này đến từ việc điều chỉnh ranh giới hành chính, bổ sung thêm các tỉnh vào vùng nghiên cứu, cùng với tốc độ cấp phép dự án mới được đẩy nhanh trong năm 2025.
Về sức hấp thụ, thị trường đất khu công nghiệp miền Bắc trong quý IV/2025 ghi nhận diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 63ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng đạt 65,74%, giảm nhẹ so với quý trước và cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, sự điều chỉnh này chủ yếu do nguồn cung mới gia nhập thị trường lớn khiến tốc độ hấp thụ chưa theo kịp, thay vì phản ánh nhu cầu suy yếu.
Trên thực tế, nhu cầu thuê đất vẫn tập trung vào các ngành công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch. Bắc Ninh tiếp tục thu hút nhiều dự án đầu tư quy mô lớn trong lĩnh vực này, trở thành động lực chính của thị trường.
Xét theo địa phương, Hà Nội duy trì tỷ lệ lấp đầy 100% do khan hiếm quỹ đất công nghiệp. Bắc Ninh đạt tỷ lệ lấp đầy 74,1%, trong khi các địa phương mới gia nhập như Quảng Ninh (49,27%) và Phú Thọ (52,87%) có tỷ lệ lấp đầy ở mức trung bình, tạo dư địa lớn để thu hút nhà đầu tư tìm kiếm diện tích thuê lớn với chi phí hợp lý.
Giá chào thuê đất khu công nghiệp miền Bắc trong quý IV/2025 đạt trung bình 135 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 1,5% so với quý trước và tăng 3,8% so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này cho thấy xu hướng tăng giá vẫn duy trì ổn định, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư vào triển vọng dài hạn của thị trường.
Hạ tầng, pháp lý và ESG mở ra dư địa tăng trưởng dài hạn
Theo các chuyên gia, dù nguồn cung mới gia nhập thị trường với tốc độ lớn, khả năng hấp thụ vẫn duy trì ổn định và giá thuê tiếp tục xu hướng tăng nhẹ. Điều này cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp vẫn giữ nền tảng tích cực khi bước sang chu kỳ phát triển mới.
Trong bối cảnh đó, yếu tố hạ tầng và liên kết vùng được đánh giá là động lực then chốt định hình triển vọng dài hạn. Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ khu công nghiệp, Avison Young Việt Nam cho rằng việc đẩy nhanh đầu tư các tuyến giao thông chiến lược như Vành đai 4 Hà Nội, cao tốc Bắc - Nam, các sân bay và hệ thống logistics sẽ mở rộng đáng kể không gian phát triển khu công nghiệp.
"Hạ tầng hoàn thiện giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian vận chuyển, tối ưu chi phí logistics và nâng cao khả năng tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu. Nhờ đó, nhu cầu thuê đất công nghiệp có xu hướng dịch chuyển từ khu vực lõi đô thị sang các địa phương vệ tinh có kết nối thuận lợi nhưng chi phí thấp hơn, góp phần nâng cao tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tại nhiều khu vực mới", ông vũ Minh Chí nhận định.
Song song với hạ tầng, khung pháp lý và môi trường đầu tư được xem là yếu tố quyết định tốc độ phát triển của thị trường. Các quy định mới liên quan đến đất đai, kinh doanh bất động sản và cơ chế đặc thù cho khu công nghệ cao, khu thương mại tự do sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai dự án khu công nghiệp.
Địa phương nào chủ động chuẩn bị quỹ đất sạch, rút ngắn thủ tục đầu tư và đồng bộ quy hoạch sẽ có lợi thế lớn trong thu hút dòng vốn FDI. Ngược lại, các điểm nghẽn về pháp lý và giải phóng mặt bằng có thể khiến dòng vốn dịch chuyển sang các tỉnh, thành khác trong cùng vùng kinh tế.
Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê của Cushman & Wakefield Việt Nam bổ sung, doanh nghiệp thuê đang có xu hướng ra quyết định chọn lọc hơn, ưu tiên các địa phương có khả năng mở rộng dài hạn, hạ tầng đồng bộ và khung pháp lý rõ ràng. Khi thị trường bước sang giai đoạn phát triển mới, sự sẵn sàng của hạ tầng và tính minh bạch của môi trường đầu tư trở nên quan trọng không kém yếu tố quỹ đất.
Trong giai đoạn 2026 - 2029, nguồn cung đất công nghiệp tại miền Bắc dự kiến tiếp tục mở rộng với khoảng 5.050ha mới từ các dự án đang triển khai. Sự lan tỏa nguồn cung sang các khu vực vệ tinh cùng với việc hoàn thiện các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay quốc tế Gia Bình, cao tốc Bắc - Nam được kỳ vọng sẽ củng cố vị thế của miền Bắc như trung tâm sản xuất và logistics quan trọng.
Bên cạnh hạ tầng và pháp lý, tiêu chuẩn phát triển bền vững và ESG đang trở thành yêu cầu ngày càng rõ nét. Các tập đoàn đa quốc gia ngày càng siết chặt yêu cầu về phát thải carbon, năng lượng tái tạo, xử lý môi trường và báo cáo ESG, khiến mô hình khu công nghiệp xanh dần trở thành điều kiện bắt buộc thay vì lợi thế cạnh tranh.
Ông John Campbell, Giám đốc dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam cũng nhận xét, bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục phân hóa theo ngành và theo năng lực phát triển của từng khu công nghiệp. Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu đặc thù của thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao sẽ có lợi thế rõ rệt trong thu hút khách thuê.
"Thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển mới, nơi lợi thế cạnh tranh không chỉ nằm ở quy mô quỹ đất mà còn ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng, năng lực vận hành và khả năng phục vụ các ngành kinh tế có giá trị gia tăng cao. Khi các dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thiện từ năm 2026 cùng với sự phát triển của bán dẫn, trung tâm dữ liệu và yêu cầu phát triển bền vững, bất động sản công nghiệp Việt Nam được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nơi quy mô đi cùng chất lượng", ông John Campbell nhấn mạnh.
Tổng hòa các yếu tố về hạ tầng, pháp lý, tiêu chuẩn ESG và sự dịch chuyển của dòng vốn FDI cho thấy bất động sản công nghiệp đang đứng trước dư địa tăng trưởng lớn trong trung và dài hạn. Chu kỳ mới của thị trường được dự báo sẽ không chỉ mở rộng về quy mô mà còn nâng cao chất lượng, hướng tới nền tảng phát triển bền vững và hiệu quả hơn cho toàn bộ hệ sinh thái sản xuất./.
