Lời tòa soạn
Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Giới nghiên cứu và doanh nghiệp cho rằng, sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờ trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản bước phát triển của khu vực kinh tế tư nhân.
Quan trọng hơn, những kẽ hở đang tồn tại trong bộ luật này là mầm mống để tham nhũng, tiêu cực nảy nòi. Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại. Trong đó tập trung chủ yếu vào các vấn đề như: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, liên quan đến sử dụng đất an ninh, quốc phòng, việc chuyển đổi mô hình chợ truyền thống, khiếu kiện, tranh chấp tại các dự án bất động sản, thu phí tại các trạm BOT…
Thậm chí, các vụ án hình sự rúng động dư luận, cán bộ vi phạm pháp luật gây thất thoát lãng phí lớn cho tài sản Quốc gia cũng đều “chạm” đến đất đai. Phải chăng, chính những kẽ hở trong Luật Đất đai hiện hành đã và đang, trực tiếp hay gián tiếp gây nên những bất ổn ấy của xã hội?
Vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra bàn bạc nhiều lần. Nhưng cũng là từng ấy lần trì hoãn. Liệu có hay không việc né tránh trách nhiệm của các cơ quan soạn thảo? Có hay không sự thờ ơ của các ngành chức năng khi mà doanh nghiệp đã “than trời” bao năm? Đặc biệt, trong bối cảnh của một nền kinh tế đầy thách thức do tác động từ đại dịch lịch sử Covid-19, dường như đã đến lúc không thể chậm trễ hơn - cần bàn sâu rõ đến câu chuyện sửa đổi Luật Đất đai, bắt tay vào tháo gỡ những vướng mắc khốn cùng của doanh nghiệp, cũng như thẳng tay chặn đứng những kẽ hở tạo nên tham nhũng, tiêu cực, tạo động lực thúc đẩy và vực dậy nền kinh tế nước nhà.
Nói về việc sửa đổi Luật Đất đai, TS. Nguyễn Đình Cung nhấn mạnh: “Tôi cho rằng Luật Đất đai phải được sửa đổi ngay, phải là luật đầu tiên được sửa đổi để tạo ra đột phá trong cải cách thể chế. Sắp tới đây, Đại hội Đảng sẽ nhấn mạnh đột phá trong cải cách thể chế là tập trung hoàn thiện thể chế phát triển các thị trường nhân tố sản xuất, nhất là thị trường quyền sử dụng đất, để các thị trường này đóng vai trò chủ yếu trong phân bổ nguồn lực".
Tiếp nối tinh thần trên, với mong muốn đưa ra nhiều góc nhìn nghiên cứu, phản biện, tranh luận, Reatimes khởi đăng Diễn đàn: Tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản.
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Hiến pháp và Luật Đất đai 2013 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất qua hình thức quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất với 7 nhóm đối tượng, được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác, trong đó có hộ gia đình cũng là người sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 không quy định về hình thức sở hữu quyền sử dụng đất, nhưng Bộ Luật Dân sự 2015 và các văn bản pháp luật liên quan đã có nhiều thay đổi, từ đó đặt ra những vấn đề Luật Đất đai cần phải giải quyết.
HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT
Trong quá trình sử dụng đất, hộ gia đình là chủ thể mang tính lịch sử khi trước đây được xem là một đơn vị kinh tế, được giao khoán sử dụng đất cho các hộ gia đình. Mặt khác, liên quan đến các chính sách hiện hành như: Giao đất ở cho hộ gia đình, chế độ bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở đối với hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở, nhà ở xã hội…
Theo Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, được ban hành sau, Bộ Luật Dân sự 2015 có nhiều những thay đổi về hình thức sở hữu và chủ thể trong giao dịch dân sự. Ngoài việc khó xác định về các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất thì trong điều kiện phát triển xã hội và nhiều vấn đề pháp lý đã được quy định cụ thể hơn (sở hữu riêng, sở hữu chung của các thành viên gia đình, sở hữu chung của vợ chồng, quan hệ giữa ông bà, cha mẹ và con…) cho thấy việc quy định người sử dụng đất là hộ gia đình không còn phù hợp. Đặc biệt, nếu trong quá trình sử dụng đất có nhiều sự thay đổi về nơi ở, người quản lý, không chia tài sản chung, giá trị tăng theo thời gian... sẽ tiềm ẩn phát sinh tranh chấp theo thời gian.
Do đó, nếu chỉ đưa ra giải pháp là ghi rõ thành viên của hộ gia đình để giữ chủ thể người sử dụng đất là hộ gia đình sẽ làm phức tạp và rối ren hơn trong khi hình thức sở hữu chung của các thành viên gia đình đã được xác định trong Bộ luật Dân sự 2015.
HÌNH THỨC SỞ HỮU CHUNG TRONG NHÀ CHUNG CƯ
Theo Luật Nhà ở 2014, cá nhân và tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở gồm căn hộ (nhà chung cư) và nhà ở riêng lẻ trong dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam, được cấp giấy chứng nhận với thời hạn không quá 50 năm. Tuy nhiên, một mặt Điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất không có đối tượng cá nhân, tổ chức nước ngoài, một mặt Điều 169 có quy định cá nhân, tổ chức nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất trong các dự án nhà ở.
Trong khi đó, quyền sử dụng đất (nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ) được chủ đầu tư dự án chuyển quyền sử dụng đất cho người mua nhà ở với thời hạn ổn định, lâu dài tại Điều 126. Với nhà chung cư, hình thức sử dụng quyền sử dụng đất là hình thức sử dụng chung (hình thức sở hữu chung hợp nhất), với nhà ở riêng lẻ là sử dụng riêng (sở hữu riêng quyền sử dụng đất).
Trên thực tế, nhiều nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (nhà ở, thương mại dịch vụ) có quyền sử dụng đất là đất ở, thời hạn sử dụng ổn định lâu dài. Trường hợp nhà chung có mục đích hỗn hợp, nếu diện tích có mục đích sử dụng thương mại dịch vụ mà chuyển nhượng cho doanh nghiệp có vốn nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư hoạt động thương mại dịch vụ sẽ bị vướng về loại đất ở của nhà chung cư, trong khi đó doanh nghiệp có vốn nước ngoài chỉ được cho thuê đất đối với hoạt động thuơng mại dịch vụ.
Để giải quyết và cấp giấy chứng nhận cho cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở thì cơ quan cấp giấy chứng nhận tự quyết bằng việc đưa ra phương án ghi thời hạn sử dụng đất ở từ ổn định lâu dài sang thời hạn sở hữu nhà là 49 năm, nếu sau đó chuyển nhượng nhà ở cho người Việt Nam thì được ghi quay trở lại với thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Ảnh minh họa
Có thể thấy, Luật Đất đai quy định các chế độ sử dụng đất riêng với từng nhóm người sử dụng đất, hình thức trao quyền (giao, cho thuê, công nhận) và nhận chuyển nhượng, mặt khác còn xác định theo từng loại đất, thời hạn sử dụng.
Tuy nhiên, với hình thức sở hữu chung trong nhà chung cư (sở hữu căn hộ, diện tích thương mại dịch vụ) thì cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp có vốn nước ngoài cần có quy định bổ sung thêm chế độ quyền sử dụng đất này, thay vì như hiện nay, trên giấy chứng nhận cấp cho họ đang giải quyết chưa đúng quy định pháp luật. Điều đó trở thành, cùng chung một quyền sử dụng đất nhà chung cư, người Việt Nam là đất ở sử dụng lâu dài trong khi doanh nghiệp có vốn nước ngoài được ghi là đất thương mại dịch vụ với thời hạn thuê 49 năm.
Không chỉ Luật Đất đai 2013 đang thiếu quy định về giải quyết hình thức sở hữu chung trong nhà chung cư. Luật Nhà ở 2014 quy định Hội nghị nhà chung cư về nguyên tắc trong hoạt động quản lý và sử dụng. Bộ luật Dân sự 2015 mới quy định dừng đến việc sở hữu chung hợp nhất đối với các tài sản chung (công trình), chưa quy định đối với quyền sử dụng đất, chưa quy định nguyên tắc định đoạt tài sản chung.
Ngoài quyền sử dụng đất riêng của một nhà chung cư, đối với các khu nhà chung cư có nhiều nhà chung cư thì còn có quyền sử dụng đất chung giữa các tòa nhà chung cư khác.
Trên thực tế, việc nhà chung cư cũ xuống cấp cần cải tạo xây dựng mới còn thiếu các quy định hình thức sở hữu chung hợp nhất đối với quyền sử dụng đất và việc định đoạt của cư dân. Hiện nay việc cải tạo nhà chung cư đang được áp dụng tương tự như việc quản lý, sử dụng nên không phù hợp, không bảo vệ được cư dân hoặc theo chiều hướng phải do cơ quan Nhà nước tổ chức lựa chọn chủ đầu tư, thiếu tính chủ động của các cư dân nên vấn đề cải tạo, xây mới kéo dài, gây thêm thiệt hại và lãng phí nguồn lực xã hội.
Cụ thể hơn, Bộ luật Dân sự không quy định về nguyên tắc cho việc định đoạt tài sản (sửa chữa, đầu tư mới, phá hủy xây mới). Khoản 3 Điều 214 chỉ quy định chung cư bị tiêu hủy thì thực hiện theo quy định pháp luật.
Luật Nhà ở 2014 cũng chỉ quy định về việc “quản lý, sử dụng”, và Thông tư 02/2015/TT-BXD và Thông tư 06/2019/TT-BXD cũng chỉ quy định về việc “quản lý, sử dụng”. Ở đây, Hội nghị nhà chung cư không có quyền để định đoạt.
Trong khi đó Nghị định 101/2015/NĐ-CP tự mở rộng ra đưa 70% quyết định của hội nghị nhà chung cư để phá vỡ, lựa chọn nhà đầu tư
Như vậy, chỉ có quy định về cách thức “quản lý, sử dụng”, không có quy định về định đoạt. Trong khi đó, việc định đoạt quan trọng hơn và rất dễ dẫn đến tình trạng lợi ích nhóm.
Với những yêu cầu cấp thiết trên, để đồng bộ hóa hệ thống pháp luật, Luật Đất đai và Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự cần xác định hình thức sở hữu chung hợp nhất đối với quyền sử dụng đất, nguyên tắc định đoạt quyền sử dụng đất của hội nghị nhà chung cư để có hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ pháp luật trong nhà chung cư - một loại hình bất động sản ngày càng phổ biến hiện nay./.
