Hodeco tăng hơn 800%, Sonadezi bứt tốc, VEFAC lao dốc: Bức tranh phân hóa của BĐS ngày càng gay gắt

Nếu chỉ nhìn vào mức tăng và giảm lợi nhuận trong quý IV/2025, thị trường bất động sản có thể tạo cảm giác "hồi sinh". Tuy nhiên khi đặt các con số vào bối cảnh vận hành doanh nghiệp, bức tranh hiện lên rõ ràng hơn: đây không phải một chu kỳ phục hồi đồng đều, mà là giai đoạn sàng lọc quyết liệt.

Lợi nhuận tăng mạnh không đồng nghĩa với khỏe mạnh

Trường hợp của Hodeco là ví dụ điển hình. Lợi nhuận trước thuế quý IV/2025 tăng tới 653% so với cùng kỳ, còn lũy kế cả năm tăng 807%. Mức tăng hiếm thấy này giúp Hodeco trở thành doanh nghiệp nổi bật nhất trong nhóm đã công bố kết quả.

Tuy nhiên, con số tăng trưởng theo phần trăm cao phản ánh nhiều hơn yếu tố nền lợi nhuận thấp của năm trước và thời điểm ghi nhận, thay vì cho thấy một chu kỳ tăng trưởng bền vững đã hình thành. Với bất động sản, lợi nhuận "bật mạnh" trong một vài quý thường gắn với tiến độ bàn giao dự án hoặc hạch toán dồn, chứ chưa đủ để kết luận về sự cải thiện dài hạn của dòng tiền.

Nhóm Sonadezi: Tăng trưởng dựa trên nền vận hành ổn định

Khác với các cú bật mang tính thời điểm, nhóm doanh nghiệp trong hệ sinh thái Sonadezi cho thấy sự khác biệt về chất lượng lợi nhuận.

Sonadezi Châu Đức đạt 444 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế năm 2025, tăng 18%. Riêng quý IV, lợi nhuận đạt 143 tỷ đồng, tăng 55%. Tăng trưởng không quá đột biến, nhưng đều và có nền tảng, phản ánh khả năng khai thác khu công nghiệp ổn định trong bối cảnh nhu cầu thuê đất duy trì.

Sonadezi Giang Điền lại cho thấy một trạng thái "ngược sóng quý": Theo đó, lợi nhuận quý IV giảm nhẹ 3%, song cả năm vẫn tăng 28%, đạt 294 tỷ đồng. Điều này cho thấy doanh nghiệp không phụ thuộc quá lớn vào một quý cao điểm, mà phân bổ lợi nhuận tương đối đều trong năm.

Trong khi đó, Sonadezi Long Bình ghi nhận lợi nhuận quý IV tăng tới 313%, nhưng cả năm chỉ tăng 3%, đạt 249 tỷ đồng. Sự chênh lệch lớn giữa quý và năm phản ánh yếu tố thời điểm ghi nhận nhiều hơn là sự cải thiện thực chất của biên lợi nhuận.

Những doanh nghiệp "đi chậm nhưng chắc"

Ở nhóm quy mô vừa, Tín Nghĩa IP đạt 120 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế quý IV/2025, tăng 36%. Lũy kế cả năm đạt 268 tỷ đồng, tăng 16%. Mức tăng không cao, nhưng phản ánh trạng thái vận hành ổn định trong bối cảnh thị trường chưa thực sự thuận lợi.

Thaiholdings ghi nhận lợi nhuận quý IV tăng 143%, đạt 35 tỷ đồng; cả năm đạt 127 tỷ đồng, tăng 20%. Tuy nhiên, quy mô lợi nhuận còn nhỏ cho thấy doanh nghiệp vẫn đang trong giai đoạn duy trì hơn là mở rộng mạnh.

Tương tự, Nhà và Đô thị Nam Hà Nội chứng kiến lợi nhuận quý IV giảm sâu 77%, chỉ còn 3 tỷ đồng, nhưng cả năm vẫn tăng 26%, đạt 99 tỷ đồng. Khoảng cách lớn giữa kết quả quý và năm cho thấy lợi nhuận chủ yếu đến từ các giai đoạn trước, trong khi hoạt động cuối năm có dấu hiệu chững lại.

Không phải doanh nghiệp nào cũng trụ vững trong giai đoạn hiện tại. VEFAC từ mức lãi 546 tỷ đồng quý IV/2024 chuyển sang lỗ 25 tỷ đồng trong quý IV/2025. Đây là minh chứng rõ ràng cho rủi ro của mô hình phụ thuộc lớn vào tiến độ ghi nhận dự án.

Tương tự, D2D giảm lợi nhuận quý IV từ 113 tỷ đồng xuống còn 9 tỷ đồng, còn Idico Conac ghi nhận mức sụt giảm 86%. Những con số này cho thấy áp lực tài chính và khó khăn triển khai dự án vẫn hiện hữu, bất chấp một vài điểm sáng trên thị trường.

Điểm chung rút ra từ bức tranh trên không nằm ở chuyện ai lãi nhiều, ai lỗ sâu, mà ở cách lợi nhuận được tạo ra. Doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng khai thác đều đặn vẫn duy trì được kết quả kinh doanh ổn định. Ngược lại, những đơn vị phụ thuộc vào ghi nhận theo thời điểm hoặc đòn bẩy dự án lớn đang chịu biến động rất mạnh.

Thị trường bất động sản, vì thế, không bước vào giai đoạn phục hồi đại trà, mà đang tự sàng lọc bằng chính kết quả kinh doanh. Và trong giai đoạn này, lợi nhuận không chỉ là con số, mà là thước đo rõ nhất cho sức bền của từng doanh nghiệp.