Hơn 100 ha đất công nghiệp gia nhập thị trường phía Nam

Đó là thông tin nổi bật nhất được chỉ ra tại báo về thị trường bất động sản công nghiệp quý 3/2025 do Cushman & Wakefield công bố vào chiều 7/10. Theo đơn vị này, thị trường bất động sản công nghiệp khu vực phía Nam đang giữ được mức tăng trưởng ấn tượng với nhiều chỉ số lạc quan. Cùng với sự sáp nhập đơn vị hành chính và dịch chuyển các khu công nghiệp, toàn khu vực phía Nam ghi nhận hơn 100 ha đất công nghiệp mới gia nhập thị trường.

Nguồn cung mới gia tăng, giá thuê ổn định

Cụ thể, sau khi Chính phủ hoàn tất việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh, tổng nguồn cung tích lũy đất công nghiệp cho thuê tại Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam đã đạt khoảng 34.400 ha, tăng 17% so với trước khi sáp nhập.

Trong quý III/2025, Khu công nghiệp Thủ Thừa (Tây Ninh) chính thức khởi công, bổ sung hơn 100 ha diện tích cho thuê mới, đánh dấu sự gia nhập đáng chú ý của nguồn cung mới vào thị trường. Với ranh giới hành chính mở rộng, TP.HCM hiện chiếm 47% tổng nguồn cung toàn vùng, củng cố vị thế là trung tâm công nghiệp – kinh tế đầu tàu phía Nam.

Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng giảm nhẹ còn 75%. Mức giảm này chủ yếu do các khu vực mới như Bình Phước có tỷ lệ lấp đầy thấp hơn. Dù vậy, nhu cầu thuê vẫn duy trì ổn định, tập trung ở các ngành linh kiện điện tử, bo mạch, nhựa và sắt thép – những lĩnh vực có tốc độ phát triển cao và khả năng mở rộng sản xuất mạnh mẽ.

Bất chấp nguồn cung tăng, giá chào thuê trung bình vẫn nhích nhẹ lên 180 USD/m²/thời hạn thuê, tăng 0,076% so với quý trước và 0,55% so với cùng kỳ năm 2024. Sự ổn định này phản ánh niềm tin của nhà đầu tư vào tiềm năng dài hạn của khu vực, nhất là khi các dự án hạ tầng lớn như Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay Long Thành và cảng Cái Mép – Thị Vải đang dần hoàn thiện, mở rộng đáng kể năng lực kết nối liên vùng.

Các chuyên gia nhận định, trong ba năm tới, vùng này sẽ đón thêm khoảng 7.300 ha đất công nghiệp mới, góp phần định hình lại bản đồ công nghiệp phía Nam thành chuỗi giá trị khép kín: từ trung tâm tài chính – R&D tại TP.HCM, đến cụm sản xuất chuyên sâu ở Bình Dương – Đồng Nai, và cửa ngõ logistics – cảng biển tại Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An.

TP.HCM hướng đến mô hình phát triển bền vững

Cũng theo Cushman & Wakefield, cùng với sự mở rộng của đất khu công nghiệp, phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) tiếp tục ghi nhận sức bật mạnh mẽ. Sau khi sáp nhập hành chính, tổng nguồn cung RBF tại Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam đạt xấp xỉ 6,5 triệu m² sàn cho thuê, tăng khoảng 2% so với trước.

Trong quý III/2025, 20.000 m² sàn mới được đưa vào hoạt động tại khu vực Bình Chiểu (TP.HCM). Thành phố hiện chiếm 47% tổng nguồn cung, khẳng định vai trò trung tâm dẫn dắt thị trường RBF toàn vùng.

Dù nguồn cung tăng, tỷ lệ lấp đầy trung bình vẫn ở mức cao 92%, cho thấy sức cầu mạnh và khả năng hấp thụ nhanh. Các địa phương như Đồng Nai (93%), Tây Ninh (91%) và TP.HCM (90%) đều ghi nhận mức lấp đầy ổn định. Nhu cầu thuê chủ yếu đến từ doanh nghiệp công nghệ cao, sản xuất linh kiện, bo mạch và phụ kiện điện tử, vốn ưu tiên cơ sở hạ tầng sẵn có để rút ngắn thời gian triển khai.

Giá thuê trung bình của RBF trong quý III/2025 duy trì ở mức 4,8 USD/m²/tháng, không đổi so với quý trước và tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm 2024. Mức giá ổn định trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động phản ánh một thị trường lành mạnh và phát triển bền vững.

Nhìn về tương lai, hơn 1 triệu m² sàn RBF mới dự kiến sẽ gia nhập thị trường trong 3 năm tới. Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng nguồn cung này vẫn chưa đủ để đáp ứng làn sóng đầu tư FDI và nhu cầu thuê của doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Xu hướng chuyển dịch từ kho xây sẵn sang xưởng xây sẵn đang ngày càng rõ rệt, khi các chủ đầu tư muốn tối ưu chi phí đầu tư ban đầu và thời gian triển khai. Bên cạnh đó, việc sáp nhập hành chính giúp đơn giản hóa thủ tục, đồng thời mở rộng kết nối vùng, tạo điều kiện để doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn nhân lực và hạ tầng logistics cảng biển.

Với lợi thế này, RBF được kỳ vọng sẽ trở thành phân khúc chủ lực, thu hút dòng vốn đầu tư mới và góp phần đưa khu vực trở thành trung tâm công nghiệp – logistics hàng đầu Đông Nam Á.

Đại diện Cushman & Wakefield đánh giá, bất động sản công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn bứt phá mới, khi nguồn cung tăng mạnh, giá thuê giữ ổn định và nhu cầu đầu tư bền vững. Cùng với quá trình sáp nhập hành chính và hoàn thiện hạ tầng, khu vực này hứa hẹn sẽ trở thành điểm đến chiến lược của các nhà đầu tư công nghiệp trong thập kỷ tới./.