HoREA đề xuất 'chốt' giá quỹ đất ngay khi ký hợp đồng BT để giảm rủi ro cho nhà đầu tư

Theo HoREA, cơ chế xác định giá quỹ đất thanh toán theo thời điểm giao đất đang phát sinh nhiều bất cập, khiến doanh nghiệp đối mặt với rủi ro tài chính và làm giảm sức hấp dẫn của các dự án hạ tầng đầu tư theo hình thức BT.

Trong bối cảnh Chính phủ đang lấy ý kiến hoàn thiện các quy định về dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là cơ chế thanh toán bằng quỹ đất.

Theo văn bản góp ý gửi Thủ tướng Chính phủ cùng Bộ Tài chính và Bộ Nông nghiệp và Môi trường, HoREA kiến nghị cần thay đổi cách xác định giá trị quỹ đất đối ứng nhằm hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư và tạo điều kiện thu hút nguồn lực xã hội tham gia phát triển hạ tầng.

Giá đất tăng theo thời gian, doanh nghiệp đối mặt nhiều rủi ro

HoREA cho biết, theo quy định hiện hành tại Nghị định 257/2025/NĐ-CP, giá trị quỹ đất dùng để thanh toán cho nhà đầu tư được xác định theo giá đất cụ thể tại thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định giao đất.

Tuy nhiên, trên thực tế, quỹ đất thường chỉ được bàn giao sau khi hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Quá trình này có thể kéo dài nhiều năm, trong khi giá đất liên tục biến động theo xu hướng tăng.

Điều đó khiến giá trị quỹ đất tại thời điểm giao đất cao hơn đáng kể so với thời điểm ký hợp đồng BT, làm thay đổi các tính toán tài chính ban đầu của dự án.

Theo HoREA, đối với những dự án quy mô lớn, việc nhà đầu tư có thương hiệu tham gia còn có thể làm giá trị khu đất tăng lên sau khi dự án được công bố. Hệ quả là doanh nghiệp có thể bị giảm diện tích quỹ đất thanh toán hoặc phải thực hiện thêm nghĩa vụ tài chính phát sinh, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.

Để khắc phục bất cập này, Hiệp hội đề xuất giá trị quỹ đất cần được xác định và ghi nhận ngay khi ký hợp đồng BT, không điều chỉnh theo các biến động về giá đất trong quá trình triển khai dự án.

Đồng thời, cơ quan nhà nước có thể linh hoạt lựa chọn thời điểm thực hiện thanh toán bằng quỹ đất, bao gồm thời điểm ký hợp đồng, thời điểm ban hành quyết định giao đất hoặc khi công trình hoàn thành, tùy điều kiện cụ thể của từng dự án.

Kiến nghị giao quỹ đất sớm với dự án quy mô lớn

Ngoài vấn đề định giá, HoREA cũng đề xuất bổ sung cơ chế giao quỹ đất sớm đối với các dự án BT có tổng mức đầu tư từ 20.000 tỷ đồng trở lên hoặc các công trình có vai trò đặc biệt quan trọng.

Theo đó, toàn bộ quỹ đất thanh toán có thể được giao cho nhà đầu tư ngay sau khi hợp đồng BT được ký kết.

Đổi lại, doanh nghiệp phải có bảo lãnh ngân hàng hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa với giá trị tối thiểu tương đương tổng mức đầu tư của công trình BT theo quyết định phê duyệt dự toán. Việc bổ sung phương án nộp tiền được HoREA cho rằng sẽ tạo thêm sự linh hoạt cho doanh nghiệp có năng lực tài chính.

Hiệp hội cũng đề nghị bỏ quy định mang tính tùy nghi như cụm từ "cơ quan có thẩm quyền được thỏa thuận áp dụng" tại một số điều khoản của dự thảo nghị định. Theo HoREA, quy định này khiến việc áp dụng cơ chế giao đất sớm phụ thuộc vào quyết định của từng cơ quan có thẩm quyền, dẫn đến tâm lý e ngại trong quá trình thực thi.

Hoàn thiện cơ chế để thu hút đầu tư hạ tầng

Một nội dung khác được HoREA đề cập là quy định hợp đồng BT không được làm tăng tổng mức đầu tư trong quá trình thực hiện.

Theo Hiệp hội, đối với các dự án hạ tầng có thời gian thi công kéo dài, chi phí nguyên vật liệu như cát, thép, xăng dầu và nhiều yếu tố đầu vào khác thường biến động do lạm phát hoặc diễn biến của thị trường. Nếu không có cơ chế xử lý phù hợp, toàn bộ rủi ro sẽ dồn về phía doanh nghiệp.

HoREA cho rằng việc hoàn thiện khung pháp lý theo hướng minh bạch, ổn định và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với nhà đầu tư sẽ góp phần nâng cao sức hấp dẫn của mô hình BT, từ đó huy động hiệu quả nguồn lực tư nhân cho phát triển kết cấu hạ tầng trong giai đoạn tới.