Thích
Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) mới đây đã có văn bản kiến nghị chính quyền thành phố xem xét thay đổi phương pháp xác định quy mô dân số trong các dự án chung cư - một yếu tố tưởng chừng kỹ thuật nhưng đang ảnh hưởng trực tiếp đến cấu trúc nguồn cung nhà ở.
Quy định hiện hành khiến căn hộ "phình to"
Theo HoREA, Quyết định 32/2025/QĐ-UBND (có hiệu lực từ đầu năm 2026) đang được sử dụng làm căn cứ xuyên suốt từ quy hoạch đến cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, việc chỉ áp dụng một cách tính dân số duy nhất khiến nhiều dự án buộc phải tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn.
Điều này dẫn đến tình trạng nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực của thị trường lại tập trung ở các căn hộ vừa và nhỏ.
Một phần trong văn bản kiến nghị của HoREA gửi UBND TP. HCM.
Khảo sát cho thấy, khoảng 60-70% người mua hiện tìm kiếm căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 70m2, giá từ 2-7 tỷ đồng. Khoảng 20-25% khách hàng còn lại, chủ yếu là người trẻ hoặc thu nhập trung bình thấp - có nhu cầu căn hộ khoảng 50m2. Trong khi đó, căn hộ diện tích lớn chỉ chiếm khoảng 5–10% nhu cầu.
Sự chênh lệch này xuất phát từ thay đổi trong cấu trúc gia đình đô thị, khi quy mô hộ phổ biến chỉ còn 1-3 người, cùng xu hướng sống độc lập ngày càng rõ nét.
Lo ngại lặp lại vòng xoáy dư thừa nguồn cung
HoREA cảnh báo, nếu tiếp tục duy trì cách tính hiện tại, thị trường có nguy cơ tái diễn tình trạng lệch cung - cầu như giai đoạn 2011-2013, khi hàng loạt căn hộ diện tích lớn không tiêu thụ được, kéo theo tồn kho tăng cao và áp lực nợ xấu. Bài học này cho thấy việc kiểm soát cơ cấu sản phẩm ngay từ khâu thiết kế là yếu tố then chốt để đảm bảo thị trường vận hành ổn định.
Để khắc phục bất cập, HoREA đề xuất bổ sung thêm phương pháp xác định dân số, cho phép tính toán dựa trên diện tích căn hộ, số phòng hoặc chỉ tiêu diện tích ở bình quân khoảng 32m2/người.
HoREA cũng kiến nghị điều chỉnh chi tiết cách tính dân số cho từng loại hình nhà ở như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và tái định cư, nhằm phản ánh sát hơn thực tế sử dụng. Ảnh minh họa
Theo Hiệp hội, cách làm này giúp chủ đầu tư linh hoạt hơn trong thiết kế sản phẩm, đặc biệt là tăng tỷ trọng căn hộ vừa túi tiền - phân khúc đang có nhu cầu cao nhất.
Đồng thời, HoREA cũng kiến nghị điều chỉnh chi tiết cách tính dân số cho từng loại hình nhà ở như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và tái định cư, nhằm phản ánh sát hơn thực tế sử dụng.
Theo HoREA, việc bổ sung phương pháp xác định dân số nhà chung cư theo đề xuất này sẽ phù hợp với thực tế quy mô hộ gia đình tại các đô thị lớn hiện nay, tương đồng với kinh nghiệm quản lý của một số địa phương như Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND ngày 27/5/2024 của UBND TP. Hà Nội xác định quy mô dân số căn hộ chung cư có tối đa 5 người, bởi lẽ quy định này phản ánh đúng bản chất sử dụng của loại hình căn hộ chung cư khi thực tế chỉ có 3-5 người cùng sinh sống trong căn hộ.
Nếu được chấp thuận, đề xuất này được kỳ vọng mang lại nhiều lợi ích. Trước hết, nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân sẽ được cải thiện rõ rệt.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp có thể giảm rủi ro tồn kho, nâng cao hiệu quả đầu tư. Đồng thời, việc gia tăng nguồn cung ở phân khúc phổ thông cũng góp phần hạn chế áp lực tăng giá bất động sản.
Theo HoREA, việc điều chỉnh quy định là cần thiết và cấp bách trong bối cảnh thị trường đang có dấu hiệu lệch pha cung - cầu. Nếu được sửa đổi kịp thời, đây có thể trở thành một trong những giải pháp quan trọng giúp thị trường bất động sản TP. HCM phát triển cân bằng, bền vững hơn trong dài hạn.
