Lời tòa soạn:
Thời gian qua, thị trường bất động sản ghi nhận tình trạng nhiều tổ chức, cá nhân rao bán đất trồng cây lâu năm với giá rẻ so với thị trường. Những đơn vị này quảng cáo bán đất nền phân lô và cam kết sau một thời gian sẽ lo thủ tục đất đai như chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, tách thửa cho khách hàng. Đánh trúng vào tâm lý người mua, những nhà đầu tư không có nhiều kinh nghiệm sẽ rất dễ bị "sập bẫy".
Điều này không chỉ làm "loạn" giá đất mà còn gây khó khăn cho chính người dân có nhu cầu thực sự. Tình trạng các đầu nậu, doanh nghiệp trục lợi tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển của địa phương; đồng thời cũng là nguyên nhân gây ra tình trạng đất bỏ hoang hóa, lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng không nhỏ đến các chính sách quản lý của Nhà nước và cuộc sống của người dân. Trên thực tế, có không ít vụ việc các tổ chức, cá nhân bị vướng vòng lao lý khi rao bán đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm sau khi vỡ tiến độ cam kết “chạy” sổ đỏ cho khách hàng.
Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tình trạng này có một phần nguyên nhân do các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương buông lỏng quản lý, không thường xuyên tiến hành thanh tra, kiểm tra để kịp thời phát hiện, xử lý các hành vi vi phạm về đất đai, xây dựng, dẫn đến các hành vi này còn phổ biến.
Trên tinh thần nghiên cứu, thông qua thu thập tài liệu và khảo sát thực tế, Reatimes khởi đăng tuyến bài "Bài học nhìn từ công tác quản lý đất đai tại Phú Thọ - Huyện Hạ Hòa: Phân lô bán nền đất trồng cây lâu năm, cam kết chuyển đổi đất ở trong 90 ngày”
Trân trọng giới thiệu tới độc giả!
Tự ý phân lô tách thửa, rao bán đất trồng cây lâu năm
Thời gian qua, tại nhiều tỉnh thành trên cả nước xảy ra tình trạng quảng cáo, rao bán đất nông nghiệp, đất rừng dù chưa được cơ quan có thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Những khu đất này thậm chí còn được tổ chức, cá nhân môi giới “hô biến” thành các khu đất nền phân lô, rao bán vài trăm triệu đồng/lô đất. Bên cạnh đó, không ít địa phương xuất hiện tình trạng tổ chức, cá nhân xây dựng các tổ hợp nhà vườn và quảng cáo rao bán nhà đất với cam kết sẽ “chạy” để tách thửa cho khách hàng.
Đơn cử, tại huyện Thạch Thất (Hà Nội), thời điểm này vẫn đang diễn ra việc rao bán những căn nhà đất với cam kết sẽ “chạy” tách thửa từ sổ đỏ tổng của khu đất khoảng 1,5ha. Mỗi căn nhà vườn ở đây được rao bán với giá 2 - 3 tỷ đồng. “Bây giờ em chỉ có sổ tổng, chưa tách bìa từng căn một, hiện đã có hạ tầng chung. Em muốn mọi người vào cọc hoặc thanh toán theo giai đoạn, sau đó sẽ làm sổ sang tên cho mọi người”, một người xưng là chủ tổ hợp nhà vườn ở xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất chèo kéo khách hàng.
Hay tại huyện Sóc Sơn (Hà Nội), địa phương này cũng xuất hiện nhiều cá nhân môi giới rao bán đất rừng, đất chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở và xây dựng trái phép trên đất rừng tràn lan. Về việc này, UBND huyện Sóc Sơn đã phải chỉ đạo cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất lâm nghiệp, cấm hành vi môi giới, xác nhận giao dịch. Đồng thời, thông báo các trường hợp vi phạm phải đình chỉ xây dựng và đề xuất thu hồi theo quy định.
Một trường hợp khác, hiện có nhiều thông tin quảng cáo rao bán khu đất 38 lô tại Khu 13, xã Hiền Lương (huyện Hạ Hòa, Phú Thọ), với mức giá hấp dẫn chỉ vài trăm triệu đồng/lô. Thế nhưng, qua khảo sát của PV, khu đất này chưa rõ ràng về mặt pháp lý và có thể khiến khách hàng gặp nhiều rủi ro khi mua đất nền phân lô tại đây.
“Mở bán quỹ đất vàng tại Hiền Lương, Hạ Hòa, Phú Thọ. 100m2 full thổ cư. Cam kết x2 sau 1 năm. Nhiều người đang vướng phải tình trạng mua đỉnh, giờ muốn bán nhưng không bán được vì lỗ? Trong khi thị trường bất động sản đang ở đáy, thì Hào Nam Group tung ra sản phẩm đất nền khu công nghiệp với tiềm năng x2 - x3 mà ai nhìn qua cũng phải công nhận. Đặc biệt, Hào Nam Group có cam kết mua lại nếu khách hàng lo ngại khó ra hàng”, thông tin được môi giới “nổ” trên các trang mạng.
Theo khảo sát của PV, trong khuôn viên khu đất được chia làm 4 phân khu và đã được thi công nhánh đường bê tông rộng 7m kết nối. Cả khuôn viên khu đất 5.055,9m2 được chia làm 38 lô đất với diện tích từ 90m2 đến 160m2.
“Em bên chủ đầu tư Công ty Hào Nam ở Vạn Phúc, Hà Đông, Hà Nội. Quỹ đất 38 lô Hiền Lương có giá từ 270 triệu đồng đến hơn 300 triệu/lô. Hiện tại bên em có sổ tổng, khi khách có nhu cầu mua em lấy thông tin của anh khớp vào lô đó, khi ra sổ sẽ là tên anh. Giá đó là bao gồm các chi phí đến lúc có sổ, quỹ đất ở Hiền Lương bên em sau 75 - 90 ngày ký hợp đồng chuyển nhượng sẽ có sổ. Bây giờ anh cọc 10 triệu, vào 50 triệu và sau 3 ngày phải thanh toán 90% giá trị hợp đồng chuyển nhượng”, nhân viên môi giới tự xưng Công ty Hào Nam giới thiệu khách hàng.
Tuy nhiên, điều đáng nói là trái ngược với mặt bằng phân lô hoành tráng, diện tích mỗi lô đất rộng hàng trăm mét thì theo tiết lộ của nhân viên môi giới, thửa đất này chỉ có một phần đất ở. Theo như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích khu đất này rộng 5.055,9m2, trong đó 200m2 đất ở nông thôn, còn lại 4.855,9m2 là đất trồng cây lâu năm.
“Dòng có sổ và đợi sổ khác nhau từ 70 - 100 triệu đồng/lô. Thời gian làm sổ có cam kết trong hợp đồng, nếu không đúng bên em sẽ bồi thường 50 triệu đồng/lô cộng với lãi suất 2% và trả lại 100% tiền thu của khách. Bên em bán nhiều khu ở Phú Thọ đều làm như vậy và chuyển được sổ thổ cư”, nữ nhân viên trấn an khách hàng.
Theo tìm hiểu, Công ty Cổ phần Tập đoàn Hào Nam (trụ sở chính tại D31 Khu đấu giá Vạn Phúc, phường Vạn Phúc, Hà Đông, Hà Nội) là đơn vị đang quảng cáo, rao bán 38 lô đất nền thuộc khu đất 5.055,9m2 nêu trên.
Công ty Cổ phần Tập đoàn Hào Nam (trụ sở chính tại D31 Khu đấu giá Vạn Phúc, phường Vạn Phúc, Hà Đông, Hà Nội) là đơn vị đang quảng cáo, rao bán 38 lô đất nền thuộc khu đất 5.055,9m2.
Trả lời Reatimes, ông Lê Đăng Hùng - Chủ tịch UBND xã Hiền Lương (huyện Hạ Hòa, tỉnh Phú Thọ) xác nhận: “Tôi chỉ biết đất này của gia đình ông Trần Quốc Hoàn đã xin hạ cốt nền và nộp phí theo quy định. Diện tích đất ở chỉ có 200m2 và còn lại là đất trồng cây lâu năm. Việc quảng cáo bán đất nền đương nhiên không đúng quy định và chưa được cơ quan có thẩm quyền nào cho phép bán, ký bán gì cả. Xã cũng đã thông báo đến gia đình ông Hoàn là chủ đất”.
“Việc bán đất không bao giờ được cho phép vì hiện chưa đủ điều kiện. Bán đất chỉ khi đã được cơ quan có thẩm quyền chuyển mục đích từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Hiện gia đình ông Hoàn chưa xin chuyển đổi, chỉ xin hạ cốt nền”, ông Hùng khẳng định.
Chủ tịch UBND xã Hiền Lương cũng xác nhận, có việc Công ty Cổ phần Tập đoàn Hào Nam đổ đất mở rộng đường trên một phần diện tích đất trồng lúa của dân. Tuy nhiên, ông Hùng lý giải: “Bà con có đường đi to là bà con hiến đất ruộng, xã cũng đồng thuận”.
“Hiện xã đã có báo cáo UBND huyện và huyện đã nắm được. Xã chỉ biết làm việc với ông Hoàn, vì đất của ông ấy chưa chuyển đổi và chuyển quyền sử dụng cho người khác”, ông Hùng thông tin thêm. Về việc này, lãnh đạo UBND huyện Hạ Hòa cho biết đã nắm được thông tin và sẽ cho xác minh, kiểm tra. Để tìm hiểu rõ hơn những vấn đề nêu trên, PV đã đến trụ sở Công ty Cổ phần Tập đoàn Hào Nam để liên hệ, nhưng chưa nhận được thông tin phản hồi từ đơn vị này.
Về việc quảng cáo, rao bán 38 lô đất nền Hiền Lương (huyện Hạ Hòa, Phú Thọ), cơ quan chức năng tỉnh Phú Thọ và huyện Hạ Hòa cần vào cuộc kiểm tra, xử lý vi phạm (nếu có), tránh để người dân mua phải đất nền “ảo” và có nguy cơ vướng vào tranh chấp pháp lý về sau.
Rủi ro nào khi mua đất trồng cây lâu năm?
Đất trồng cây lâu năm dựa vào phân loại đất đai theo quy định của pháp luật Việt Nam thì nằm trong nhóm đất nông nghiệp. Người mua là đối tượng dễ gặp phải nhiều rủi ro nhất. Ranh giới giữa lợi nhuận và rủi ro không dễ dàng để nhận biết.
Theo các chuyên gia pháp lý, đất trồng cây lâu năm muốn chuyển đổi thành đất thổ cư phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo Luật Đất đai hiện hành, cụ thể là quy định về chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Ngoài ra, còn phụ thuộc vào chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương khác nhau. Không phải tất cả đất trồng cây lâu năm đều có thể chuyển đổi thành đất thổ cư hay nói đơn giản là xây nhà để ở. Chính vì thế, người mua cần lưu ý, cẩn trọng với những thông tin rao bán tràn lan ở khắp nơi.
Để lấy lòng tin khách hàng, nhiều tổ chức, cá nhân môi giới thường nhấn mạnh vào việc có thể chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang thổ cư một cách dễ dàng, nhanh chóng, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
Thực tế cho thấy, nhiều người dân có nhu cầu mua đất nhưng không có điều kiện tìm hiểu kỹ về các dự án cũng như thửa đất mình sẽ mua. Việc mua bán cũng là thỏa thuận giữa người mua đất và công ty mà thiếu các cơ sở pháp lý cần thiết. Do thiếu hiểu biết, người mua đất không đến các cơ quan liên quan như các chi nhánh văn phòng đất đai, Phòng Tài nguyên và Môi trường để tìm hiểu trước khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng mua bán đất, do đó nhiều trường hợp đã xảy ra các vụ việc bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Luật sư Lương Thành Đạt - Giám đốc Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis cho biết: “Nhiều người dân đầu tư bất động sản xuất phát từ tâm lý muốn làm giàu nhanh nên đã vội vàng mua đất mà không lường trước được rủi ro. Trong khi đó, để có thể đầu tư bất động sản hiệu quả, người mua cần trang bị kiến thức, tìm hiểu kỹ càng về pháp lý dự án, thửa đất mình định đầu tư”.
Cần xử lý triệt để tình trạng phân lô bán nền trái quy định
Vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản gửi Ban Dân nguyện, trả lời ý kiến và kiến nghị của cử tri về tình trạng sốt đất ảo, “cò đất”, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phân lô bán nền... và kiến nghị cơ quan quản lý đưa ra giải pháp.
Theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, thời gian qua, tại nhiều địa phương có tình trạng mua, gom đất nông nghiệp hoặc người sử dụng đất có diện tích lớn thực hiện chia tách, chuyển mục đích sử dụng đất để bán (phân lô, bán nền) trái phép. Bộ này cũng đề cập đến hiện tượng lấn chiếm, chuyển đổi đất rừng trái phép, nhất là đối với các địa bàn gần thành phố lớn và khu du lịch, đô thị… gây bức xúc trong dư luận, ảnh hưởng đến tình hình trật tự, an ninh, xã hội.
“Tình trạng này có nguyên nhân là các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương buông lỏng quản lý, không thường xuyên tiến hành thanh tra, kiểm tra để kịp thời phát hiện, xử lý các hành vi vi phạm về đất đai, xây dựng, dẫn đến các hành vi này còn phổ biến”, Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.
Cũng theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện tượng lấn chiếm, chuyển đổi đất xảy ra do lợi nhuận quá lớn từ việc chiếm dụng đất đai, tăng giá trị quyền sử dụng đất do việc thay đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở của nhà đầu tư và người sử dụng đất.
Để tăng cường chế tài và các biện pháp xử lý hành vi vi phạm nêu trên, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, đơn vị đã tham mưu Chính phủ ban hành Chỉ thị về chấn chỉnh, tăng cường công tác quản lý đất đai và xây dựng hệ thống thông tin đất đai. Trong đó, giao chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố xử lý nghiêm người đứng đầu cơ quan, đơn vị buông lỏng quản lý để xảy ra lấn chiếm đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.
Trước đó, năm 2021, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã thành lập đoàn kiểm tra việc phân lô, bán nền tại 3 tỉnh Lâm Đồng, Khánh Hòa và Bình Thuận. Thời gian tới, Bộ tiếp tục nghiên cứu để sửa đổi bổ sung các quy định của pháp luật, nhất là trách nhiệm và chế tài xử lý nghiêm với người, cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trong quản lý đất đai thiếu trách nhiệm, để xảy ra tình trạng lấn chiếm đất đai, chuyển mục đích sử dụng trái phép.
Về thanh tra, kiểm tra đối với công tác quản lý, sử dụng đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường yêu cầu các địa phương tích cực chỉ đạo, kiểm tra, ngăn chặn, xử lý triệt để tình trạng và xử lý nghiêm các trường hợp san ủi đồi núi, lấp hồ ao, bờ sông, bờ suối... để phân lô, bán nền; xây dựng trên đất nông nghiệp trái quy định của pháp luật.
Hy vọng rằng, với sự vào cuộc của các cơ quan quản lý và chính quyền các địa phương sẽ ngăn chặn được tình trạng phân lô, bán nền trái phép, tránh tạo sốt đất “ảo” và ngăn chặn được nguy cơ gây nhiễu loạn thị trường bất động sản./.
