THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH PHÁT TRIỂN SÔI ĐỘNG
Indonesia là một quốc gia có thị trường bất động sản phát triển khá sôi động trong khu vực. Tác động bởi nhu cầu nhà đất tăng cao do dân số tăng và tỷ lệ đô thị hóa tăng nhanh, thị trường nhà đất đã dần trở thành ngành dẫn đầu tại Indonesia.
Theo thống kê của Statistic, tính đến năm 2020, lợi nhuận từ ngành bất động sản tại Indonesia đã đạt 453,78 nghìn tỷ Rupi Indonesia. Ngành bất động sản nói chung đã đóng góp hơn 2,9% vào tổng GDP của Indonesia.
Thị trường bất động sản du lịch chiếm một thị phần lớn trong thị trường bất động sản Indonesia nói chung bởi nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng là nhu cầu cần thiết nhất đối với số lượng khách du lịch ngày càng tăng tại quốc gia này. Khách nội địa có nhu cầu nghỉ dưỡng cuối tuần hoặc một số dịp lễ rất lớn. Có thể nói, du lịch là động cơ chủ chốt của lĩnh vực bất động sản du lịch.
Du lịch đã bùng nổ tại Indonesia những năm gần đây và đã trở thành một trong những nguồn thu ngoại tệ chính. Quốc gia này vốn có tài nguyên thiên nhiên phong phú và đa dạng, nhưng tiềm năng du lịch vẫn chưa được khai thác hết, vì thế còn rất nhiều dư địa phát triển. Chính phủ Indonesia có mục tiêu đầy tham vọng là đầu tư chính vào Bali và biến Bali trở thành mô hình phát triển ưu tiên, từ đó phát triển 10 điểm nóng du lịch khác tương tự Bali.
Chia sẻ tại Hội thảo Khoa học quốc tế “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam”, ông Rusmin Lawin, Chủ tịch Hội Công nghệ Bất động sản Indonesia, Phó Chủ tịch Phụ trách Đối ngoại của Hiệp hội Bất động sản Indonesia, Bali là một trong những điểm đến được du khách quốc tế đặc biệt yêu thích tại Indonesia. Chính vì thành công của Bali, Indonesia muốn nhân rộng mô hình này ra 10 địa điểm khác trên toàn quốc.
10 địa điểm này tương ứng với các phân vùng và đơn vị phát triển khác nhau. Trong đó được chia làm 3 nhóm chính: Khu vực do Ban phát triển du lịch quản lý, Khu du lịch chiến lược quốc gia và Đặc khu kinh tế.
Ở các vùng đặc khu kinh tế, chính phủ Indonesia cũng có nhiều chính sách hỗ trợ và kêu gọi doanh nghiệp đầu tư, như các chính sách hỗ trợ tài chính, ưu đãi thuế. Áp dụng trợ cấp thuế cho tất cả các lĩnh vực kinh doanh, trong tất cả khu vực; Miễn trừ thuế cho hầu hết các lĩnh vực kinh doanh trừ khu chế xuất; Giảm thuế VAT; Giảm thuế đất...
Ngoài ra chính quyền các địa phương còn có các hỗ trợ phi tài chính như tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tuyển dụng nhân sự lao động, thủ tục đầu tư cho các nhà đầu tư nước ngoài rất thông thoáng, các vấn đề liên quan đến việc sử dụng đất cũng được tạo điều kiện thuận lợi, địa phương cũng điều phối, phối kết hợp để hỗ trợ doanh nghiệp trong sử dụng cơ sở hạ tầng để phát triển dự án.
"Chúng tôi không có các quy định hạn chế đầu tư trừ những lĩnh vực có chú ý đặc biệt với các doanh nghiệp vừa và nhỏ hay các hợp tác xã. Quá trình cấp phép đầu tư của chúng tôi cũng rất thông thoáng", ông Rusmin Lawin cho hay.
Nhìn chung, các chính sách từ Chính phủ đã tạo nên tiền đề thúc đẩy sự phát triển du lịch tại Indonesia.
Hiện nay, thị trường bất động sản du lịch tại Indonesia phát triển rất đa dạng với đủ mọi hình thức lưu trú, từ các khu nghỉ dưỡng 5 sao đa tiện ích đến các khách sạn cao cấp và khách sạn bình dân, nhà nghỉ. Hầu hết các khu nghỉ dưỡng sang trọng đều nằm tại đảo Bali - địa điểm du lịch giải trí hàng đầu tại Indonesia. Ngoài ra, các khách sạn tại Jakarta hay các thành phố khác chủ yếu phục vụ các khách hàng là doanh nhân công tác.
Gần đây, hầu hết các nhà đầu tư du lịch tại Indonesia đều tập trung vào việc phát triển các khu nghỉ dưỡng tích hợp giải trí, văn hóa. Là quốc gia lớn nhất Đông Nam Á, Indonesia ngày càng thu hút được nhiều khách du lịch từ mọi nơi trên thế giới. Ngược lại, người dân Indonesia cũng là nguồn khách du lịch lớn tại chính đất nước này. Nhu cầu về chỗ ở khách sạn đã tăng đáng kể trong những năm gần đây khi hội nhập thương mại ngày càng sâu rộng trong khu vực Asean, cộng thêm các ưu đãi về giá vé máy bay khiến ngành bất động sản du lịch ngày càng phát triển.
Từ khi nhà nước ban hành các chính sách nới lỏng luật thuế, thị trường bất động sản du lịch đã mở ra vô số cơ hội cho những nhà đầu tư trong nước và quốc tế tham gia vào các hoạt động mua bán bất động sản du lịch tại đất nước này.
CÁC HÌNH THỨC SỞ HỮU VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
Ở Indonesia, có một số quy định mà các nhà phát triển bất động sản du lịch phải tuân thủ. Hầu hết đầu xoay quanh các quyền.
Quyền sở hữu/tự do nắm giữ đất đai: Hak Milik
Đây là hình thức sở hữu hoàn chỉnh nhất của một chủ thể đối với đất đai. Quyền này cho phép chủ sở hữu được sử dụng đất, nước và bầu không khí bên trên nó. Quyền sở hữu không có thời hạn, chủ sở hữu đất được chuyển quyền sử dụng đất này cho người khác. Chủ sở hữu đất được cung cấp giấy tờ chứng minh quyền của mình.
Quyền xây dựng: Hak Guna Bangunan
Người sở hữu đất đai được quyền xây dựng và sử dụng các công trình trên đất, thường thuộc về các công ty, doanh nghiệp. Tuy nhiên, chủ sở hữu không có quyền hạn khai thác sử dụng tài nguyên thiên nhiên nằm trong lô đất. Ngoài ra, quyền này đã bị thay đổi thời hạn sử dụng đất từ 80 năm xuống còn 50 năm, có thể trong tương lai sẽ bị thay đổi xuống 30 năm.
Quyền sử dụng đất đai: Hak Pakai
Là quyền trao cho chủ sở hữu đất được sử dụng một phần đất nhất định. Đây có thể là đất của nhà nước hoặc tư nhân. Theo luật đầu tư số 25/2007, Hak Pakai có thể gia hạn đến 70 năm và gia hạn mới thêm 45 năm.
Quyền cho thuê: Hak Sewa
Hak Sewa cung cấp cho nhà đầu tư quyền sử dụng một phần đất không thuộc sở hữu của nhà đầu tư, mà thuộc sở hữu của người khác trong một khoảng thời gian cụ thể thông qua hợp đồng cho thuê. Theo hợp đồng cho thuê, nhà đầu tư cần phải trả tiền thuê cho chủ sở hữu của mảnh đất.
Trước đây, về cơ bản, người nước ngoài không thể sở hữu đất tại Indonesia, điều này đã bị hạn chế theo luật số 5/1960. Nhưng từ năm 1967, chính phủ Indonesia đã thông qua điều lệ đầu tư dành cho người nước ngoài, và từ đó người nước ngoài có thể sở hữu đất một cách hợp pháp.
Đầu tư nước ngoài thường được gọi là PMA, người nước ngoài có thể đặt PMA ở mức 100% - tương đương với quyền sở hữu đất và tài sản ở Indonesia.
Quyền sở hữu và sử dụng đất đai có thể được cấp và gia hạn trước cho bất kỳ hoạt động đầu tư nào, với các điều kiện sau:
· Đầu tư lâu dài và gắn liền với sự thay đổi cơ cấu của nền kinh tế Indonesia
· Khoản đầu tư không chiếm diện tích rộng
· Đầu tư gắn liền với rủi ro đầu tư, đảm bảo lợi tức đầu tư dài hạn
· Đầu tư trên đất thuộc quyền sở hữu của nhà nước
· Đầu tư không ảnh hưởng đến cộng đồng, lợi ích dân sinh.
Là một phần trong nỗ lực thúc đẩy nền kinh tế Indonesia, Chính phủ Indonesia hiện tại đã ban hành một quy định do Tổng thống Jokowi ký (Quy định của Chính phủ số 103/2015 về Quyền sở hữu nhà của người nước ngoài cư trú tại Indonesia) cho phép người nước ngoài hoặc người nước ngoài sống tại Indonesia sở hữu đất và nhà ở Indonesia.
Theo Quy định số 103/2015 của Chính phủ về Quyền sở hữu nhà của người nước ngoài cư trú tại Indonesia, quy định này cho phép người nước ngoài cư trú (hợp pháp) tại Indonesia sở hữu công trình trên đất trong thời hạn lên đến 80 năm.
Quy định thông báo rằng một người nước ngoài có thể mua một ngôi nhà trên đất theo diện quyền sử dụng trong thời hạn ban đầu là 30 năm. Sau thời hạn này, có thể gia hạn sở hữu hai lần, một lần thêm 30 năm và sau đó là 20 năm, do đó sở hữu nước ngoài có thể đạt tổng cộng 80 năm.
Về hình thức sở hữu, nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư bất động sản tại Indonesia có thể mua đất với sự giúp đỡ của một người bản địa hoặc thành lập công ty.
Mua bất động sản với sự giúp đỡ của một người dân bản địa là hình thức khá phổ biến bởi người dân Indonesia thì có quyền sở hữu tự do (Hak Milik), còn người nước ngoài và các công ty địa phương thì chỉ có thể có quyền sử dụng (Hak Pakai) và quyền xây dựng (Hak Guna Bangunan).
Tuy nhiên, việc thông qua các cá nhân người Indonesia cũng có những rủi ro nhất định đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Có nhiều trường hợp nhà đầu tư mất trắng vì người được nhờ cậy mua bán rơi vào các lùm xùm nợ nần hoặc hợp đồng mua bán không được chính quyền công nhận.
Cách an toàn nhất để sở hữu bất động sản ở Indonesia là mua bất động sản thông qua một công ty đầu tư nước ngoài PT PMA. Theo đó nhà đầu tư có thể tuân thủ các thủ tục pháp lý và thành lập công ty tại Indonesia. Các hình thức đầu tư, mua bán đều qua công ty này thì sẽ được đảm bảo và được pháp luật bảo hộ.
Đương nhiên, việc thành lập một PT PMA sẽ tốn nhiều thời gian hơn so với việc mua bất động sản du lịch với sự giúp đỡ của một người bản xứ, nhưng những gì nhận được cũng rất xứng đáng với những gì nhà đầu tư bỏ ra. Những lợi thế chính của việc thành lập PT PMA bao gồm quyền sở hữu được bảo vệ hoàn toàn thông qua thỏa thuận pháp lý, quyền xây dựng tài sản và thu nhập từ việc bán hoặc cho thuê tài sản.
Công ty này sẽ giúp nhà đầu tư thẩm định kỹ lưỡng dự án, soạn thảo các hợp đồng và đảm bảo các thỏa thuận. Tóm lại, các khoản đầu tư được thực hiện thông qua PT PMA sẽ được coi là đầu tư trực tiếp nước ngoài và cho phép nhà đầu tư có quyền xây dựng (Hak Guna Bangunan) hoặc quyền sử dụng (Hak Pakai).
Để thiết lập PT PMA, nhà đầu tư phải đáp ứng các yêu cầu sau:
· Gửi kế hoạch kinh doanh
· Đảm bảo số vốn tối thiểu 2,5 tỷ RP (khoảng 176.000 USD). Số tiền này phải được gửi vào tài khoản ngân hàng địa phương
· Nhà đầu tư cũng phải gia tăng giá trị cho nền kinh tế Indonesia về việc làm, đào tạo lao động và đảm bảo các vấn đề môi trường
· Đầu tư bất động sản phải được thể hiện như một tài sản của công ty.
Ngoài việc đầu tư qua công ty có vốn nước ngoài, nhà đầu tư nước ngoài cũng có thể tham gia đầu tư với các công ty bản địa. Bởi như đã nói ở trên, quyền sở hữu tự do chỉ có thể được cấp cho công dân Indonesia, nên người nước ngoài muốn đảm bảo Quyền sở hữu tự do cho đất đai hoặc tài sản khi đầu tư tại đất nước này cần phải thông qua một PT (công ty nội địa) thay thế.
Cả PT PMA và PT đều là những lựa chọn thuận lợi để bắt đầu kinh doanh dịch vụ khách sạn, lưu trú.
Còn nếu các nhà đầu tư không quan tâm đến việc thành lập PT PMA hoặc PT tại Indonesia nhưng vẫn muốn đầu tư vào bất động sản du lịch tại đây thì có thể tham gia bằng việc thuê lại các bất động sản. Sau đó, tài sản có thể được sử dụng cho các mục đích thương mại, chẳng hạn như bắt đầu kinh doanh chỗ ở, kinh doanh nhà hàng hoặc kinh doanh nơi nghỉ dưỡng, với Giấy phép phù hợp./.
