Kể từ nay, chi phí khi chuyển từ đất vườn lên đất ở sẽ được tính như thế nào?

Một trường hợp điển hình là ông Nguyễn Văn Hiếu (Hải Phòng) gửi đến báo Chính Phủ thắc mắc: Thửa đất của ông có tổng diện tích 667m2, trong đó đã có 300m2 đất ở và 367m2 đất trồng cây lâu năm. Hiện ông xin chuyển thêm 200m2 đất nông nghiệp sang đất ở, trong khi hạn mức giao đất ở tại địa phương là 200m2.

Ông Hiếu muốn hỏi, 200m2 xin chuyển có được tính toàn bộ trong hạn mức (để áp dụng mức thu thấp hơn), hay phải trừ đi phần 300m2 đất ở đã có trước đó hay không?

Cách tính tiền sử dụng đất theo quy định mới

Theo quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích được xác định dựa trên phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm được phép chuyển đổi.

Mức thu được chia thành 3 ngưỡng rõ ràng:

- 30% phần chênh lệch: Áp dụng cho diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở.

- 50% phần chênh lệch: Áp dụng cho diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức.

- 100% phần chênh lệch: Áp dụng cho phần vượt quá 1 lần hạn mức.

Đáng lưu ý, cơ chế ưu đãi này chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân, tính trên một thửa đất.

Hạn mức được xác định như thế nào?

Một điểm quan trọng trong quy định là hạn mức giao đất ở được tính tại thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc xác định diện tích "trong hạn mức" hay "ngoài hạn mức" không do người dân tự tính, mà được cơ quan chức năng xác định dựa trên hồ sơ địa chính. Cụ thể, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào phiếu chuyển thông tin từ cơ quan quản lý đất đai, trong đó thể hiện rõ: Diện tích đất trong hạn mức; Diện tích vượt hạn mức; Mức giảm (nếu có).

Từ đó, trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan thuế sẽ ban hành thông báo số tiền phải nộp.

Trường hợp như ông Hiếu: Không thể tự "cộng dồn" hạn mức

Với trường hợp của ông Nguyễn Văn Hiếu, việc 200m2 xin chuyển có được tính hoàn toàn trong hạn mức hay không không phụ thuộc vào cách hiểu cá nhân, mà phải dựa trên xác nhận của cơ quan quản lý đất đai.

Nói cách khác, phần diện tích đất ở đã được công nhận trước đó (300m2) có được tính vào hạn mức hay không sẽ do cơ quan chuyên môn xác định theo hồ sơ pháp lý của thửa đất.

Người dân cần lưu ý gì?

Quy định mới giúp minh bạch cách tính tiền sử dụng đất, nhưng cũng đòi hỏi người dân phải hiểu đúng về "hạn mức' - yếu tố quyết định trực tiếp đến chi phí.

Trong trường hợp có vướng mắc, người sử dụng đất nên liên hệ trực tiếp với: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa tại địa phương để được xác định chính xác diện tích trong hạn mức, tránh hiểu sai dẫn đến phát sinh chi phí ngoài dự kiến.