Thích
Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, quy định một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2024. Trọng tâm điều chỉnh lần này nằm ở nhóm quy định liên quan đến tài chính đất đai, đặc biệt là cách tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
Để cụ thể hóa nghị quyết, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/1/2026 quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời, Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan cũng được ban hành để làm rõ trình tự, thủ tục và nguyên tắc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Theo Bộ Tài chính, hệ thống văn bản mới quy định rõ căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nguyên tắc xác định nghĩa vụ tài chính; thẩm quyền quyết định miễn, giảm và trách nhiệm của cơ quan nhà nước cũng như người sử dụng đất trong quá trình thực hiện.
Thay đổi cách tính tiền khi chuyển sang đất ở
Một trong những nội dung được người dân đặc biệt quan tâm là cách tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, tiền sử dụng đất được xác định theo tỷ lệ phần trăm trên khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm được cho phép chuyển mục đích.
Người dân khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được hoàn tiền nếu đáp ứng đủ điều kiện. Ảnh minh họa
Cụ thể, mức thu bằng 30% phần chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; 50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức; và 100% phần chênh lệch đối với diện tích vượt quá một lần hạn mức.
Chính sách này được áp dụng một lần đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất. Người sử dụng đất có quyền lựa chọn một thửa đất để hưởng cơ chế này và phải cam kết trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.
So với giai đoạn đầu thực thi Luật Đất đai 2024 - khi người dân phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở - cách tính mới được đánh giá là giảm đáng kể áp lực tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân.
Mở cơ hội tính lại và hoàn trả tiền đã nộp
Đáng chú ý, chính sách mới không chỉ áp dụng cho các hồ sơ phát sinh từ năm 2026 mà còn cho phép xử lý lại những trường hợp đã được quyết định chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026.
Theo Bộ Tài chính, trong khoảng thời gian này, nếu người sử dụng đất đã có quyết định cho phép chuyển mục đích và đã nộp tiền sử dụng đất theo mức cũ, thì được đề nghị tính lại theo quy định mới. Trường hợp đã nộp cao hơn mức phải nộp theo chính sách mới, phần chênh lệch sẽ được hoàn trả hoặc bù trừ vào nghĩa vụ tài chính khác.
Điều kiện là người dân phải nộp hồ sơ đề nghị trước ngày 1/1/2027.
Như vậy, các hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, đất vườn, đất ao sang đất ở trong giai đoạn từ 1/8/2024 đến trước 1/1/2026 có cơ hội được hoàn lại hoặc cấn trừ tiền sử dụng đất nếu đã nộp theo mức cũ cao hơn quy định mới.
Bối cảnh của thay đổi này xuất phát từ thực tế thời gian qua, khi bảng giá đất mới tại nhiều địa phương tăng cao, trong khi người dân phải nộp 100% phần chênh lệch theo Luật Đất đai 2024, dẫn tới nghĩa vụ tài chính tăng đột biến, có trường hợp lên tới hàng tỷ đồng.
Việc điều chỉnh lần này vì vậy không chỉ mang ý nghĩa kỹ thuật trong cách tính, mà còn là giải pháp nhằm cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất, giảm áp lực tài chính cho người dân trong quá trình hợp thức hóa đất ở, đồng thời bảo đảm tính minh bạch và ổn định của chính sách đất đai từ năm 2026 trở đi.
