Kể từ nay, việc đứng tên trên sổ đỏ sẽ có sự thay đổi lớn

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã ban hành Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, trong đó Điều 12 quy định cụ thể cách thể hiện thông tin người được giao đất quản lý, người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ). So với trước đây, các hướng dẫn được thiết kế chi tiết theo từng nhóm đối tượng, đặt nền tảng cho việc áp dụng thống nhất trên toàn quốc.

Ghi thông tin theo từng nhóm chủ thể

Theo khoản 2 Điều 12, mọi thông tin ghi trên sổ đỏ phải căn cứ vào giấy tờ nhân thân hoặc giấy tờ pháp nhân hợp lệ. Cách thể hiện được phân loại rõ theo từng đối tượng.

Đối với cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, Giấy chứng nhận phải ghi danh xưng "Ông" hoặc "Bà", họ và tên đầy đủ, ngày, tháng, năm sinh. Trường hợp là cá nhân nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng không thuộc diện được cấp Giấy chứng nhận, ngoài các thông tin cơ bản nêu trên còn phải thể hiện thêm quốc tịch.

Với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức có yếu tố nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên chính thức theo giấy tờ pháp lý. Trường hợp người sử dụng đất là cộng đồng dân cư, tên cộng đồng được thể hiện theo cách gọi do chính cộng đồng đó xác định.

Làm rõ tài sản chung và trường hợp nhiều người cùng đứng tên

Một nội dung đáng chú ý là quy định về quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng. Theo Thông tư, sổ đỏ sẽ ghi thông tin của một người, kèm theo nội dung "và chồng" hoặc "và vợ" cùng tên người còn lại. Đồng thời phải thể hiện căn cứ xác lập quan hệ hôn nhân hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ vợ chồng. Nếu hai bên có thỏa thuận chỉ ghi tên một người, nội dung văn bản thỏa thuận này cũng phải được ghi nhận.

Đối với thửa đất có nhiều người cùng sử dụng hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của tất cả các chủ thể có quyền, trừ một số trường hợp đặc thù như quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư. Nếu các bên thỏa thuận cử người đại diện đứng tên, thông tin về văn bản thỏa thuận đại diện cũng phải được thể hiện rõ.

Riêng đối với hộ gia đình đăng ký, cấp sổ đỏ lần đầu, Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ thông tin của tất cả các thành viên có chung quyền sử dụng đất theo quy định. Trường hợp các thành viên thống nhất chỉ ghi tên người đại diện hộ, nội dung thỏa thuận này cũng phải được ghi kèm theo.

Phân định rõ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản

Thông tư 10/2024 cũng làm rõ tình huống người chỉ sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng không có quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, sổ đỏ phải ghi rõ thông tin chủ sở hữu tài sản và chú thích cụ thể việc "được sở hữu tài sản, không có quyền sử dụng đất", đồng thời thể hiện thông tin về thửa đất, hình thức sử dụng đất và người có quyền sử dụng đất hợp pháp.

Đối với trường hợp thừa kế chung nhưng chưa phân chia, Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên những người thừa kế đã được xác định theo quy định của pháp luật dân sự.

Không giới hạn độ tuổi đứng tên

Một điểm đáng chú ý là Thông tư 10/2024/TT-BTNMT và các quy định pháp luật hiện hành không đặt ra độ tuổi tối thiểu đối với người đứng tên trên sổ đỏ. Theo đó, cá nhân chưa đủ 18 tuổi vẫn có thể được ghi tên trên Giấy chứng nhận nếu có quyền sử dụng đất hợp pháp và có đầy đủ giấy tờ nhân thân. Trong trường hợp này, việc quản lý tài sản và thực hiện giao dịch sẽ do người đại diện theo pháp luật của người chưa thành niên thực hiện theo quy định.

Việc chuẩn hóa cách ghi thông tin trên sổ đỏ được kỳ vọng sẽ giúp người dân và doanh nghiệp thuận lợi hơn khi đăng ký đất đai, đồng thời giảm thiểu tranh chấp, vướng mắc phát sinh trong quá trình cấp và quản lý Giấy chứng nhận.