Kể từ nay, loạt trường hợp này sẽ được miễn giấy phép xây dựng

Từ ngày 1/1/2026, Luật Xây dựng 2025 chính thức có hiệu lực, đánh dấu bước điều chỉnh đáng chú ý trong cách quản lý hoạt động xây dựng. Thay vì yêu cầu cấp phép rộng như trước, luật mới mở rộng đáng kể các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, theo hướng phân loại rõ mức độ rủi ro và tính chất công trình.

Không phải mọi công trình đều phải xin phép

Theo quy định mới, trước khi khởi công, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn. Danh mục miễn được mở rộng và phân nhóm rõ ràng.

Trước hết là các công trình đặc thù, gồm: Công trình bí mật Nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình đầu tư theo thủ tục đặc biệt; công trình xây dựng tạm; công trình trên đất quốc phòng, an ninh theo pháp luật đất đai.

Tiếp đó là các dự án đầu tư công do Thủ tướng Chính phủ hoặc người đứng đầu các cơ quan trung ương, các bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của tổ chức chính trị - xã hội và Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư xây dựng.

Các công trình tuyến và công trình ngoài khơi

Luật mới cũng miễn giấy phép đối với công trình xây dựng theo tuyến đi qua từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, hoặc công trình theo tuyến nằm ngoài khu vực định hướng phát triển đô thị, đã được phê duyệt trong quy hoạch hoặc được chấp thuận phương án tuyến.

Đối với công trình trên biển, các dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được giao khu vực biển theo thẩm quyền cũng không phải xin giấy phép. Cảng hàng không, công trình trong cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không cũng thuộc diện miễn.

Hạ tầng viễn thông, quảng cáo và dự án đã thẩm định

Một số công trình mang tính kỹ thuật chuyên ngành cũng không thuộc diện cấp phép, như công trình quảng cáo không phải xin phép theo pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.

Đáng chú ý, công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định cũng được miễn giấy phép xây dựng.

Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng: Mở rộng diện miễn

Điểm được nhiều người dân quan tâm là quy định về nhà ở riêng lẻ.

Theo Luật Xây dựng 2025, công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, có tổng diện tích sàn dưới 500m2 sẽ được miễn giấy phép xây dựng, với điều kiện không thuộc các khu vực:

- Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung thành phố.

- Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thành phố.

- Khu vực trong quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia.

- Khu vực xây dựng theo quy hoạch chung xã.

- Khu vực đã ban hành quy chế quản lý kiến trúc.

Quy định này mở rộng quyền chủ động xây dựng nhà ở cho người dân tại nhiều khu vực ngoài trung tâm đô thị hoặc chưa có yêu cầu quản lý kiến trúc chặt chẽ.

Sửa chữa bên trong: Không cần xin phép nếu không thay đổi kết cấu

Các công trình sửa chữa, cải tạo bên trong cũng không phải xin giấy phép nếu không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, môi trường và hạ tầng kỹ thuật.

Tương tự, việc cải tạo mặt ngoài công trình không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc cũng được miễn phép.

Có thể thấy, Luật Xây dựng 2025 không xóa bỏ cơ chế cấp phép, nhưng tái phân loại theo tính chất công trình và mức độ ảnh hưởng đến không gian đô thị, an toàn công trình và trật tự xây dựng.

Những công trình quy mô nhỏ, ít rủi ro hoặc đã được thẩm định ở bước trước sẽ được giảm thủ tục. Ngược lại, các khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc hoặc định hướng phát triển đô thị vẫn được kiểm soát chặt.

Từ năm 2026, thay đổi này được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, giảm chi phí hành chính cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời giữ được nguyên tắc kiểm soát cần thiết đối với các công trình có tác động lớn đến quy hoạch và an toàn xã hội.