Sáng 28/7, tại Hội thảo góp ý nội dung định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), do Hội Thẩm định giá Việt Nam tổ chức, các chuyên gia và đơn vị có chức năng thẩm định giá tiếp tục góp ý về các phương pháp định giá đất.
UBND cấp tỉnh hướng dẫn cụ thể dựa trên tình hình thực tế địa phương
Tại Hội thảo, ông Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA), trưởng Ban Nghiên cứu và chuyển giao khoa học thẩm định giá (thuộc VVA) cho rằng nên điều chỉnh lại tên gọi phương pháp thặng dư hiện nay thành phương pháp phần dư hoặc phương pháp định giá đất phát triển cho đúng với bản chất và ý nghĩa của phương pháp này.
Đồng thời, ông Phượng nhấn mạnh, không thể bỏ phương pháp này trong việc xác định giá đất có tiềm năng phát triển:
Thứ nhất, phương pháp này xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai, chứ không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện tại như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.
Thứ hai, loại đất có tiềm năng phát triển này không có các loại tài sản tương đồng đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh (với điều kiện ít nhất phải có 3 tài sản so sánh, trừ trường hợp cá biệt).
Thứ ba, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư cùng áp dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Nhưng phương pháp thu nhập đã xác định được thu nhập trong tương lai với giả thiết thu nhập là ổn định, vĩnh viễn, rủi ro cố định, còn phương pháp thặng dư thì ngược lại. Vì thế, nội dung tính toán cấu thành nên thu nhập của 2 phương pháp là khác nhau; ba phương pháp tính toán tỷ suất vốn hóa trong phương pháp thu nhập khác với 3 phương pháp tính tỷ suất triết khấu trong phương pháp thặng dư cả về khái niệm, cách tính và phạm vi áp dụng.
Đặc biệt, phương pháp thu nhập sử dụng tỷ suất vốn hóa, thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập có được và giá trị của tài sản; còn phương pháp thặng dư sử dụng tỷ suất chiết khấu như là một tỷ lệ sinh lợi tối thiểu mà nhà đầu tư đòi hỏi khi thực hiện dự án đầu tư. Có nghĩa là mẫu số của một thương số để tìm ra giá đất là khác nhau, dẫn đến giá đất khác nhau, làm sai lệch kết quả định giá đất theo mục đích sử dụng đất. Do vậy không thể lấy phương pháp thu nhập thay cho phương pháp thặng dư.
“Phương pháp thích hợp để định giá cho loại đất phát triển là phương pháp thặng dư, được coi là giả định nhưng lại không phải là giả định vì để xác định được giá phải căn cứ vào các căn cứ pháp lý (quy hoạch, cấp phép...) và các dữ liệu thị trường khách quan đã có, chứ không phải là các dữ liệu tính toán áp đặt”, ông Phượng lý giải.
Tuy nhiên, vẫn có những hạn chế khi áp dụng phương pháp này. Để khắc phục, ông Nguyễn Thế Phượng đề xuất UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định, hướng dẫn cụ thể việc tính toán các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê; các tỷ lệ chi phí hoạt động so doanh thu,…
“Việc này sẽ tạo sự nhất quán trong việc tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển khi áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất có tiềm năng phát triển tại địa phương, thuận tiện cho việc kiểm tra và phê duyệt giá của Hội đồng định giá đất”, ông Phượng nói.
Đồng thời, bổ sung thêm cách định giá đất theo chi phí hình thành đối với lô đất có nhiều mục đích sử dụng đất xen cài. Giá đất của từng loại đất khác nhau trên cùng lô đất sẽ tính theo giá thị trường của loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất theo quy định của Nhà nước cộng trừ chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bao gồm tiền chuyển mục đích phải nộp theo quy định của Nhà nước và lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Ông Phượng nêu ví dụ, lô đất vừa có đất ở và đất nông nghiệp, nếu nằm ở đô thị thì được tính bằng giá đất ở của lô đất (tính theo phương pháp so sánh) trừ chi phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở. Nếu lô đất nằm ở nông thôn, thuộc vùng quy hoạch chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, thì giá lô đất được tính bằng giá thị trường đất nông nghiệp cộng với chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Phương pháp này cũng là một dạng đặc thù của phương pháp so sánh giá bán.
Vì vậy bổ sung cách tính này vào phương pháp so sánh khi tính giá đất của các thửa đất có nhiều loại đất khác nhau cùng thửa, hoặc khi sử dụng giá giao dịch của các thửa đất có nhiều loại đất xen cài để tính giá của đất riêng lẻ tại các khu vực thiếu thông tin giá giao dịch thị trường của loại đất riêng lẻ đó.
Ngoài ra, ông Nguyễn Thế Phượng cũng chỉ ra việc Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa có hướng dẫn phương pháp xác định giá đất phù hợp đối với các trường hợp lô đất có nhiều mục đich sử dụng đất khác nhau xen cài, như đất ở xen cài với đất nông nghiệp, đất sàn xuất kinh doanh phi nông nghiệp; Đất sử dụng có mục đích đặc thù: đất xây dựng bệnh viện, trường học ngoài công lập, đất du lịch tâm linh… và đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét vấn đề này.
Nên linh hoạt sử dụng các phương pháp định giá
Hội thảo cũng có sự tham gia đóng góp ý kiến của nhiều đơn vị thẩm định giá. Các đơn vị này cho rằng, để phù hợp với thực tiễn, với các dự án khác nhau, trên những khu đất có tính chất khác nhau, phải lựa chọn được phương pháp định giá phù hợp.
Đại diện Công ty Cổ phần Tài chính Viicy Việt Nam, TGĐ Nguyễn Quang Hùng đề nghị sử dụng ba phương pháp:
Một là, phương pháp so sánh được áp dụng để định giá thửa đất, khu đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp khi có tối thiểu 3 thửa đất so sánh có thông tin giao dịch hoặc đã chuyển nhượng thành công trên thị trường.
Nếu không đủ thông tin giao dịch trên thị trường, thì được phép điều chỉnh theo tỷ lệ của bảng giá đất đối với thửa đất đã được tính toán trên cơ sở có tối thiếu 3 thửa đất so sánh được xác định.
Hai là, phương pháp thu nhập áp dụng định giá đối với thửa đất, khu đất nông nghiệp, phi nông nghiệp thu được do thửa đất mang lại từ hoạt động sản xuất kinh doanh và chi phí được tính trừ theo quy định trước khi tính thu nhập ròng bình quân một năm.
Ba là, phương pháp thặng dư áp dụng đối với các thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính được duyệt và quy định ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
“Mỗi phương pháp định giá có những điều kiện áp dụng khác nhau cho mỗi thửa đất. Cụ thể, phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập là xác định giá đất cho các thửa đất đang sử dụng hiện tại; phương pháp thặng dư xác định giá đất cho các thửa đất sử dụng trong tương lai.
Việc định giá đất không thể đánh đồng áp dụng giữa cái dùng cho tương lai và hiện tại, càng không có phương pháp định giá nào mang lợi ích cao nhất về cho ngân sách nhà nước như dự thảo Luật đất đai sửa đổi đã nêu”, ông Nguyễn Quang Hùng nêu.
Còn đại diện Công ty TNHH Thẩm định giá Nova cho rằng, ba phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh Dự thảo Nghị định đang đưa ra chưa bao hàm trường hợp định giá đất có mục đích sử dụng đất thay đổi trong tương lai gần, thửa đất có phương án sử dụng khác với đặc điểm hiện trạng (là trường hợp phổ biến khi thực hiện định giá đất cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính).
Do đó, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất có cơ sở khoa học và là phương pháp phù hợp để định giá các thửa đất có tiềm năng phát triển. Chỉ cần có những giải pháp tháo gỡ nâng cao tính chính xác trong khâu thu thập thông tin khi sử dụng phương pháp này.
