Khan hiếm nhân sự cao cấp ngành bất động sản là thực tế lâu nay, chưa có hồi kết

Với những tính chất đặc thù của ngành nghề kinh doanh bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản từ một vai trò tích cực và cần thiết cho thị trường thì nay đã bị biến tướng, trở thành công việc mang nhiều "tai tiếng". Để hiểu rõ hơn về thực trạng của nghề môi giới bất động sản hiện nay và nguyên nhân của sự khan hiếm những nhân sự cấp cao của ngành này, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản. 

Cần rất nhiều thời gian để "tôi luyện" nên một nhân sự cấp cao trong lĩnh vực bất động sản

PV: Thưa ông, ông đánh giá thế nào về nhân sự ngành bất động sản? Có nhiều ý kiến cho rằng nhân sự cấp cao ngành bất động sản vừa thiếu, vừa yếu, quan điểm của ông thế nào? 

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản: Bất động sản là ngành đào tạo còn khá non trẻ tại Việt Nam. Hiện nay, việc đào tạo phần lớn do một số ít cơ sở giáo dục đại học đủ điều kiện đảm nhiệm nên không đáp ứng được nhu cầu thị trường.

Và ngay sau khi ra trường, sinh viên lại lao ngay vào công cuộc tìm kiếm thu nhập mà quên đi việc phát triển năng lực chuyên sâu trong ngành, vì vậy, không thể phát triển lên thành những nhân sự cấp cao mà chấp nhận làm những việc bình thường như chuyên viên bán hàng tại các dự án, bởi thu nhập thường tốt hơn so với các vị trí khác. 

Trong khi đó, đây là ngành rất đặc thù, kiến thức liên quan đến rất nhiều lĩnh vực khác nhau, đòi hỏi một nhân sự cao cấp phải có sự am hiểu nhất định về kinh tế, quản trị và cả kỹ thuật cũng như kiến trúc xây dựng, đặc biệt là chính sách Pháp luật tại Việt Nam. Nhiều giảng viên Đại học hiện nay cũng ít có nhân sự được đào tạo chuyên sâu ngành bất động sản mà phần lớn là được chuyển ngạch từ các khối kinh tế, kỹ thuật sang nên trường đại học cũng chưa thể đủ nguồn lực để đào tạo rộng rãi nhân sự cấp cao đáp ứng nhu cầu thực tế trong xã hội.

Đối với lĩnh vực dịch vụ và môi giới bất động sản, từ khi Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh năm 2014 ra đời và thay thế cho Luật năm 2006, Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư 11/2015/TT-BXD hướng dẫn việc đào tạo và cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trong đó quy định đã không còn bắt buộc nhà môi giới phải thông qua một chương trình đào tạo cơ bản về kiến thức và kỹ năng hành nghề cơ bản như các nước khác mà có thể thi kiểu thí sinh tự do. Điều này phần nào tạo ra sự lơ là cho các môi giới, nhiều môi giới không chịu học, chỉ thi để đối phó, kéo theo hàng loạt các tổ chức đào tạo nghề môi giới bất động sản phải đóng cửa.

Chưa dừng lại ở đó, chất lượng của việc tổ chức kiểm tra sát hạch hiện cũng đang bị bỏ ngỏ, chưa có bộ giáo trình chuẩn quốc gia về kiến thức môi giới bất động sản, không có một ngân hàng bộ đề sát hạch dùng chung cho cả nước dẫn tới tình trạng chất lượng môi giới không đồng đều và tùy thuộc vào tình hình mỗi địa phương. Trong khi đó, Chứng chỉ hành nghề môi giới lại có giá trị sử dụng trên toàn quốc.

Với các đặc thù như trên, không khó để nhận ra một điều rằng chất lượng nhân sự ở lĩnh vực này thực sự khó có thể đảm bảo. Đặc biệt khi lĩnh vực môi giới bất động sản đang chiếm số lượng đông đảo nhất trong ngành.

Đó cũng chính là một phần nguyên nhân dẫn đến hiện tượng sốt ảo, lừa đảo trên thị trường bất động sản lặp đi lặp lại thường xuyên do môi giới thiếu đạo đức đã đẩy giá, dẫn dắt thị trường và nhà đầu tư.

PV: Liệu chăng là do môi giới cũng trồi sụt giống như biến động giá của thị trường bất động sản, và rồi "sớm nở tối tàn" theo các cơn bong bóng nên nhân sự cấp cao của ngành này được nhận định là khan hiếm? 

Ông Nguyễn Đức Lập: Như đã phân tích ở trên và qua thực tiễn thị trường cho thấy: Một nhân sự cấp cao ở lĩnh vực này đòi hỏi phải có nền tảng kiến thức bao quát, phải trải qua quá trình làm việc thực tế lâu dài. Với mỗi sản phẩm dự án, khi đi xuyên suốt từ lúc triển khai chuẩn bị nghiên cứu đầu tư cho đến khi kết thúc quá trình bán hàng, đưa vào vận hành kinh doanh trung bình mất khoảng 5 - 7 năm. 

Như vậy, rất lâu mới có thể có nhân sự cao cấp cho ngành, nếu như họ đủ trải nghiệm và đi suốt chiều dài dự án điển hình như trên. Và năng lực của các tổ chức đào tạo hiện nay là không đủ để đảm nhận đào tạo nhóm nhân sự này. Do đó mà việc khan hiếm nhân sự cao cấp ngành bất động sản là thực tế lâu nay và là câu chuyện chưa có hồi kết.

Bề ngoài hào nhoáng và sức ép cạnh tranh vô cùng lớn bên trong của nghề môi giới

PV: Bất động sản được biết đến là ngành nghề dễ kiếm ra tiền, nhiều môi giới xuất hiện với hình ảnh bóng bẩy xa hoa, vậy lương thưởng, chế độ của ngành này ra sao, thưa ông?

Ông Nguyễn Đức Lập: Môi giới bất động sản thực tế là ngành có sức hút vô cùng lớn trong xã hội chúng ta. Hình ảnh bề ngoài hết sức hào hoáng và bóng bẩy nhưng không thể giấu được sức ép cạnh tranh hiện nay trong ngành này. 

Có thể thấy, đây là ngành nghề mà hầu như không có rào cản để gia nhập, một số liệu thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam vào năm 2019 cho thấy, có hơn 90% môi giới bất động sản hành nghề mà không có Chứng chỉ. Thế nên, giữa môi giới chuyên và không chuyên, "vàng thau lẫn lộn" đều cùng cạnh tranh trong một môi trường hết sức ngột ngạt. Ai không chịu nổi thì bỏ cuộc. 

Số liệu thống kê của một doanh nghiệp lớn về môi giới bất động sản cho thấy, có hơn 60% nhân sự môi giới bỏ việc sau 3 - 6 tháng tuyển dụng, sau 2 năm thì chỉ còn lại khoảng 10%. Chưa có số liệu khảo sát chung trên thị trường, nhưng theo quan sát của cá nhân tôi thì con số này cũng đáng tin cậy.

Điều đó cho thấy áp lực của ngành này là vô cùng lớn. Đồng nghĩa với việc cạnh tranh không lành mạnh, phá giá thị trường, “cắt máu” hoa hồng diễn ra khá phổ biến.

Thực tế thị trường môi giới sản phẩm dự án cho thấy nhiều doanh nghiệp chỉ tuyển môi giới dưới dạng cộng tác viên, không có chế độ bảo hiểm, môi giới chỉ bán và hưởng hoa hồng theo chính sách của sàn được trích lại từ chủ đầu tư. Với các đơn vị khác thì môi giới chỉ được hưởng khung lương tối thiểu xem như tiền hỗ trợ ăn uống, điện thoại và xăng xe,... Môi giới đa phần phải bỏ tiền túi cá nhân để chạy quảng cáo, tìm kiếm khách hàng, đôi khi phải đồng hành cùng chủ sàn để bỏ ra tiền cược bán hàng dự án. Việc bán hàng cạnh tranh rất gay gắt.

Ngoài ra, sau khi bán hàng, môi giới cũng không dễ để nhận đủ tiền hoa hồng ngay lúc khách đặt mua, nhiều khi phải trải qua quá trình lâu dài theo tiến độ dự án. Nếu xảy ra rủi ro như dự án phát sinh vấn đề pháp lý, tranh chấp thì có thể mất trắng hoa hồng. Số phận môi giới hoàn toàn phụ thuộc vào chủ sàn và cả chủ đầu tư. Mặc dù khi bán sản phẩm bất động sản là bán mồ hôi công sức và cả uy tín cá nhân của mình. Thế nên, nhiều người phải bỏ nghề, hoặc phải đổi số điện thoại để hành nghề khi dự án có “vấn đề”.

Môi giới đơn lẻ cũng không khá hơn, tự làm tự hưởng và cũng chịu sự cạnh tranh không kém môi giới sản phẩm dự án. Phí hoa hồng môi giới sản phẩm đơn lẻ trên thị trường thứ cấp thường thấp hơn môi giới dự án, trung bình và phổ biến chỉ ở dưới mức 50%.

Bức tranh trên mô tả phần lớn hơn 90% môi giới trên thị trường với thu nhập bấp bênh nhiều may rủi. Phần ít còn lại, những người định hình làm việc chuyên nghiệp, với năng lực vượt trội lại có thu nhập cao đến rất cao.

Mẫu số chung của nhóm này là những người tích cực, kiên trì với tư tưởng môi giới là công việc lâu dài, luôn chịu khó học tập nâng cao năng lực, luôn bám sát mục tiêu mang lại lợi ích cho khách hàng, luôn đồng hành với khách hàng cả công việc và cuộc sống. Họ có ý thức cao trong việc xây dựng thương hiệu cá nhân. Đặc biệt, họ bỏ ngoài tai những lời miệt thị về cái nghề mà nhiều người hay gọi là “ cò đất”.

- Xin cảm ơn ông rất nhiều về cuộc chia sẻ!