Khi thị trường minh bạch, 'cò đất' sẽ biến mất?

Khi dữ liệu đất đai trở nên minh bạch

Tại buổi tiếp xúc cử tri ở TP. HCM ngày 9/3, Bí thư Thành ủy Trần Lưu Quang đã đưa ra một nhận định đáng chú ý về tương lai của thị trường bất động sản trong bối cảnh chuyển đổi số.

Theo ông, khi hệ thống dữ liệu đất đai được số hóa hoàn chỉnh, các thông tin về quy hoạch, giao dịch hay pháp lý tài sản sẽ được tích hợp vào cơ sở dữ liệu chung. Khi đó, nhiều thủ tục có thể thực hiện trực tuyến, người dân có thể tiếp cận thông tin trực tiếp mà không cần qua nhiều khâu trung gian.

"Tới một lúc nào đó, tôi tin rằng người dân sẽ làm sổ đỏ trên điện thoại di động, sẽ không cần đi lên phường vì đã có cơ sở dữ liệu về đất đai, người dân chỉ cầm hồ sơ, bản gốc đối chiếu để lấy sổ đỏ về. Bà con sẽ không mất công đi tới đi lui, mà nhất là không còn cò đất nữa", ông Trần Lưu Quang cho biết.

Theo ông Tô Anh Hùng - Giám đốc điều hành REFI, Cộng đồng Tài chính và Đầu tư Bất động sản, nhận định này phản ánh khá rõ xu hướng phát triển của thị trường trong tương lai. Khi dữ liệu minh bạch và thông tin được số hóa, những chủ thể chỉ đóng vai trò cung cấp thông tin đơn thuần sẽ dần mất đi lợi thế.

Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc nghề môi giới bất động sản sẽ biến mất. Điều thay đổi thực sự nằm ở vai trò của họ trong chuỗi giá trị của thị trường.

Khi thông tin không còn là lợi thế cạnh tranh

Trong nhiều năm, lợi thế lớn nhất của môi giới bất động sản chính là thông tin.

Việc nắm giữ nguồn hàng, giá bán thực tế, giá chuyển nhượng, thông tin dự án sắp triển khai hay quy hoạch tương lai từng là yếu tố giúp môi giới tạo ra lợi thế trên thị trường. Trong nhiều trường hợp, người mua gần như phải phụ thuộc hoàn toàn vào các kênh trung gian để tiếp cận thông tin. Tuy nhiên, bối cảnh đó đang thay đổi nhanh chóng.

Quá trình số hóa dữ liệu đất đai, công khai quy hoạch và minh bạch hóa pháp lý dự án đang giúp người mua có thể tiếp cận thông tin từ nhiều nền tảng khác nhau. Thậm chí, nhiều khách hàng hiện nay có thể tự đăng ký làm cộng tác viên bán hàng cho các sàn môi giới, tiếp cận nguồn hàng trực tiếp từ chủ đầu tư.

Khi thông tin không còn là lợi thế độc quyền, câu hỏi đặt ra là: Khách hàng còn cần môi giới để làm gì?

Để làm rõ câu trả lời, cần nhìn ra các thị trường quốc tế khi dữ liệu minh bạch đã góp phần thay đổi và tác động lớn đến nghề môi giới.

Bài học lớn trên thế giới

Tại Mỹ, nền tảng bất động sản lớn Zillow Group từng thử nghiệm mô hình iBuying - sử dụng dữ liệu và thuật toán để định giá và mua bán nhà trực tiếp từ thị trường.

Ý tưởng ban đầu khá đơn giản: nếu có đủ dữ liệu, thuật toán có thể dự đoán giá nhà và tạo lợi nhuận từ việc mua bán nhanh.

Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy thị trường bất động sản phức tạp hơn nhiều so với các mô hình dữ liệu. Năm 2021, Zillow buộc phải đóng mảng Zillow Offers sau khi ghi nhận khoản lỗ khoảng 881 triệu USD. Điều này cho thấy dữ liệu có thể giúp hiểu thị trường tốt hơn, nhưng việc định giá tài sản và quản trị rủi ro đầu tư vẫn cần kinh nghiệm và tư duy tài chính thực tế.

Tại Singapore, cơ quan quy hoạch Urban Redevelopment Authority (URA) đã xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản gần như công khai hoàn toàn. Giá giao dịch, nguồn cung, chỉ số thị trường hay dữ liệu từng dự án đều có thể truy cập trực tuyến.

Theo dữ liệu của URA, chỉ số giá nhà riêng tại Singapore tăng khoảng 3,9% trong năm 2024, riêng quý IV/2024 tăng khoảng 2,3% so với quý trước.

Khi mọi dữ liệu đều minh bạch, người mua nhà không còn cần môi giới để biết giá thị trường. Thay vào đó, họ cần những người có thể trả lời các câu hỏi phức tạp hơn như: Liệu giá hiện tại đã phản ánh hết tiềm năng tăng trưởng hay chưa, tỷ suất cho thuê của tài sản sẽ thay đổi ra sao, hay thời điểm nào nên mua và nên bán để tối ưu lợi nhuận.

Tương tự tại Vương quốc Anh, cơ quan đăng ký đất đai HM Land Registry công bố dữ liệu giao dịch bất động sản hàng tháng, với lịch sử kéo dài từ năm 1995. Song song đó, các nền tảng như Rightmove đã trở thành kho dữ liệu khổng lồ của thị trường.

Trong bối cảnh đó, lợi thế của môi giới không còn nằm ở việc "nắm thông tin", mà chuyển sang khả năng phân tích dữ liệu, định giá tài sản và tư vấn chiến lược đầu tư cho khách hàng.

Nghề môi giới bước vào cuộc đua mới

Thực tế cho thấy nghề môi giới bất động sản đang trải qua một bước chuyển quan trọng.

Ở giai đoạn đầu, môi giới chủ yếu đóng vai trò cung cấp thông tin. Giai đoạn tiếp theo, họ trở thành người bán hàng.

Hiện nay, khi thị trường ngày càng minh bạch, vai trò của môi giới đang chuyển dịch sang tư vấn đầu tư và hiện Việt Nam cũng đang bước vào giai đoạn này.

Trong khi một nhóm môi giới vẫn cạnh tranh bằng nguồn hàng và quan hệ thị trường, một nhóm khác đã bắt đầu đầu tư mạnh vào kiến thức tài chính và khả năng phân tích dữ liệu để có thể trả lời những câu hỏi quan trọng của nhà đầu tư.

Đó có thể là việc đánh giá liệu mức giá hiện tại đã phản ánh đúng giá trị tài sản hay chưa, tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng của bất động sản là bao nhiêu, so sánh với các kênh đầu tư khác ra sao, hay việc sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ ảnh hưởng thế nào tới dòng tiền.

Trong một thị trường minh bạch hơn, khách hàng không còn cần thêm một người bán hàng. Họ cần một người có thể giúp họ đưa ra quyết định đầu tư tối ưu dựa trên tình hình tài chính cá nhân và dữ liệu thị trường thực tế.