Nhà ở cho thuê: Từ khoảng trống pháp lý đến bài toán quỹ đất và quy hoạch

Nhiều chuyên gia cho rằng cùng với nhà ở để bán, nhà ở cho thuê đang ngày càng giữ vai trò quan trọng trong cơ cấu thị trường nhà ở. Tuy nhiên, để phân khúc này phát triển tương xứng với tiềm năng, bài toán không chỉ nằm ở nhu cầu thị trường mà còn ở khả năng tạo lập quỹ đất, tổ chức quy hoạch và hoàn thiện khung pháp lý phù hợp. Đây được xem là những điều kiện then chốt để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê phát triển ổn định và bền vững trong thời gian tới.

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 mới đây, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, nhà ở cho thuê không phải là loại hình mới mà đã được quy định trong pháp luật về nhà ở từ nhiều năm nay với nhiều hình thức khác nhau. Pháp luật hiện hành không cấm hoạt động cho thuê nhà ở thương mại và trên thực tế, người dân đã chủ động tham gia thị trường này, qua đó góp phần bổ sung nguồn cung chỗ ở cho xã hội.

Theo ông, trước đây, chính sách nhà ở xã hội từng quy định dành khoảng 20% quỹ nhà để cho thuê, tuy nhiên qua thực tiễn triển khai, quy định này được đánh giá là chưa mang lại hiệu quả cao nên đã được bãi bỏ trong Luật Nhà ở 2023.

Thay vào đó, Luật Nhà ở 2023 bổ sung, sửa đổi quy định linh hoạt ba hình thức gồm bán, cho thuê và thuê mua, đồng thời giao cho chủ đầu tư chủ động quyết định cơ cấu phù hợp với nhu cầu thị trường. Theo Thứ trưởng, trong các dự án nhà ở xã hội hiện nay vẫn có một tỷ lệ căn hộ nhất định được dành cho thuê theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và chính sách nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 cũng dành riêng một chương quy định về nhà ở lưu trú công nhân nhằm thúc đẩy phát triển chỗ ở cho người lao động tại các khu công nghiệp. Thực tế cho thấy nhiều khu công nghiệp đã hình thành quỹ nhà cho thuê phục vụ công nhân, chuyên gia và người lao động, góp phần đa dạng hóa các loại hình nhà ở trên thị trường.

Từ góc độ quản lý đất đai, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhận định, nhà ở cho thuê là một phân khúc đặc biệt và sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng trong định hướng phát triển thị trường nhà ở thời gian tới.

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, thời gian qua Chính phủ đã trình Quốc hội nhiều cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong lĩnh vực đất đai và thị trường bất động sản. Về phía nguồn cung, Luật Đất đai 2024 đã thể chế hóa các định hướng của Nghị quyết 18-NQ/TW, đồng thời bảo đảm sự thống nhất với Luật Nhà ở 2023 nhằm xử lý các vướng mắc liên quan đến đất đai.

Bên cạnh đó, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2026/NĐ-CP với nhiều cơ chế, chính sách quan trọng nhằm tháo gỡ khó khăn trong quá trình triển khai các dự án bất động sản. Theo ông, các địa phương hiện được giao chủ động rà soát, xác định và bố trí quỹ đất phù hợp với nhu cầu phát triển nhà ở; đồng thời nhiều vướng mắc liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng và tài chính đất đai cũng đang từng bước được tháo gỡ.

Ông cho rằng một trong những trọng tâm đáng chú ý là việc xử lý các dự án tồn đọng. Thực tế cho thấy có không ít dự án đã hoàn thành phần lớn công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng vẫn chưa thể triển khai do các vướng mắc về thủ tục. Việc ban hành các cơ chế đặc thù, trong đó có Nghị quyết số 170/2024/QH15 và Nghị quyết số 29/2026/QH16 được kỳ vọng sẽ góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, đưa các dự án trở lại triển khai và gia tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản.

Cùng với đó, các chính sách mới về giá đất và tài chính đất đai cũng được kỳ vọng sẽ cải thiện môi trường đầu tư. Theo ông, trước đây việc xác định giá đất theo phương pháp giá đất cụ thể khiến nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc chủ động thời gian, dòng tiền và chi phí đầu tư, đồng thời làm phát sinh chênh lệch giữa các dự án. Việc cho phép áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh trong một số trường hợp sẽ góp phần đơn giản hóa thủ tục, nâng cao tính minh bạch và tạo thuận lợi hơn cho nhà đầu tư. "Đối với nhà ở xã hội, chính sách miễn tiền sử dụng đất tiếp tục là một công cụ quan trọng nhằm giảm chi phí đầu tư và hỗ trợ phát triển nguồn cung", ông cho biết.

Bên cạnh những tín hiệu tích cực về mặt chính sách, theo ông Vũ Sỹ Kiên, một trong những nút thắt lớn hiện nay là chúng ta chưa xác định đầy đủ vai trò, quy mô và nhu cầu thực tế của phân khúc nhà ở cho thuê trong tổng thể nhu cầu nhà ở và sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi chưa có bức tranh toàn diện về nhu cầu, việc bố trí quỹ đất, xây dựng quy hoạch hay thiết kế các cơ chế hỗ trợ phù hợp cho phân khúc này sẽ gặp nhiều khó khăn.

Dưới góc độ pháp lý, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) cho rằng, dù nhà ở cho thuê là một phân khúc rất cần thiết trong bối cảnh hiện nay, nhưng khung pháp lý dành cho loại hình này vẫn chưa thực sự đầy đủ và đồng bộ.

Theo ông, một trong những vướng mắc hiện nay là nhà ở cho thuê chưa được định danh đầy đủ và rõ ràng trong hệ thống pháp luật. Việc chưa xác định cụ thể vị trí, tính chất và đặc điểm pháp lý của loại hình này khiến quá trình xây dựng chính sách phát triển cũng như cơ chế quản lý gặp nhiều khó khăn. Trong khi Luật Nhà ở 2023 đã dành riêng một chương cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê hiện vẫn chưa có một hệ thống quy định riêng, đầy đủ và đồng bộ. "Đây được xem là một khoảng trống pháp lý cần sớm được nghiên cứu, bổ sung", ông nói.

Bên cạnh đó, các quy định liên quan đến quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê cũng còn nhiều nội dung chưa được làm rõ. Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Luật Đất đai hiện hành chưa quy định cụ thể trách nhiệm của các địa phương trong việc giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để giao cho doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê. Đồng thời, cơ chế ưu đãi về đất đai đối với các doanh nghiệp tham gia phân khúc này cũng chưa thực sự rõ ràng và khác biệt so với các loại hình bất động sản khác.

Một vấn đề khác cũng được ông lưu ý là quyền lợi của người thuê nhà. Hiện nay, các quy định liên quan đến quyền sử dụng, thời hạn thuê, thủ tục và cơ chế bảo vệ quyền lợi người thuê vẫn chủ yếu được điều chỉnh bởi các quy định chung, chưa phản ánh đầy đủ những đặc thù của thị trường nhà ở cho thuê. Ông cho rằng đây cũng là một trong những điểm nghẽn cần được tháo gỡ nếu muốn phát triển phân khúc này theo hướng chuyên nghiệp và bền vững.

Trước những điểm nghẽn về quỹ đất, quy hoạch và cơ chế phát triển, theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, một trong những việc cần làm trước tiên là tổ chức rà soát, đánh giá toàn diện nhu cầu nhà ở cho thuê trên phạm vi cả nước. Đây sẽ là cơ sở quan trọng để các địa phương chủ động bố trí quỹ đất, xây dựng quy hoạch và thiết kế các cơ chế, chính sách phù hợp với từng khu vực, từng nhóm đối tượng có nhu cầu thuê nhà.

Theo ông, có hai nhóm nhu cầu có thể nghiên cứu thí điểm trong thời gian tới.

Thứ nhất là nhà ở cho thuê tại các khu vực trung tâm đô thị, gắn với các cực tăng trưởng, trung tâm tài chính, văn phòng và các khu vực phát triển theo mô hình TOD. Đây là nơi tập trung nhu cầu lớn từ người trẻ, chuyên gia, lao động chất lượng cao và nhóm cư dân có xu hướng lựa chọn thuê nhà thay vì sở hữu nhà ở.

Về quỹ đất, theo ông, Nhà nước có thể ưu tiên để nhà đầu tư đầu tư vào với tỷ lệ tiền sử dụng đất bằng 0 hoặc thấp, qua đó nâng cao sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư và khuyến khích phát triển nguồn cung.

Thứ hai là nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp, hướng tới phục vụ nhóm lao động có thu nhập chưa cao. Ông Kiên cho rằng đây là một hướng đi mới cần được nghiên cứu bài bản hơn, đồng thời cần có sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý, hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp để xác định những cơ chế phù hợp nhằm hiện thực hóa các mục tiêu phát triển nhà ở mà Đảng và Chính phủ đã đặt ra.

Ở góc độ quy hoạch, theo TS. KTS. Ngô Trung Hải, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, xu hướng phát triển đô thị hiện đại không còn phân tách cứng giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, mà hướng tới việc tích hợp các loại hình nhà ở trong cùng một không gian đô thị. Mục tiêu cuối cùng là bảo đảm mọi cư dân đều có cơ hội tiếp cận bình đẳng với các dịch vụ và tiện ích đô thị chất lượng.

Ông dẫn kinh nghiệm từ Trung Quốc, nơi mô hình R4 cho phép khu vực tư nhân tham gia xây dựng và vận hành các dự án nhà ở cho thuê. Theo ông, việc tích hợp linh hoạt các loại hình nhà ở trong quy hoạch sẽ góp phần hình thành những cộng đồng cư dân đa dạng, tạo nền tảng cho các đô thị phát triển văn minh và bền vững hơn.

Đặc biệt, ông cũng cho rằng mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) gắn với hệ thống metro mở ra dư địa rất lớn cho sự phát triển của nhà ở cho thuê. Bởi các khu vực TOD thường tập trung hoạt động sản xuất, kinh doanh, có nhu cầu đi lại lớn và cũng là nơi tập trung đông người lao động, sinh viên, chuyên gia - những nhóm có nhu cầu thuê nhà cao.

Theo ông, thực tế tại các khu vực dọc tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên cho thấy lượng người sử dụng giao thông công cộng ngày càng tăng, kéo theo nhu cầu đáng kể đối với các sản phẩm nhà ở cho thuê có giá phù hợp và kết nối thuận tiện với hạ tầng đô thị.

Tuy nhiên, theo Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, hiện vẫn chưa có nhiều doanh nghiệp thực sự mặn mà với việc phát triển nhà ở cho thuê. Do đó, bên cạnh việc chuẩn bị quỹ đất, cần tính toán vai trò của Nhà nước trong việc định hướng cơ cấu nhà ở và tổ chức không gian đô thị. Kinh nghiệm từ Nhật Bản cho thấy trong quá trình phát triển các khu đô thị TOD, Nhà nước trao quyền khá lớn cho nhà đầu tư, đồng thời khuyến khích dành một tỷ lệ nhất định cho nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại nhằm tạo sự cân bằng cho thị trường và duy trì sức sống cho đô thị.

Ông cho rằng nhà ở cho thuê hoàn toàn có thể trở thành một cấu phần quan trọng trong quy hoạch đô thị nếu có cơ chế phù hợp. "Bài toán quan trọng nhất là xác định tỷ lệ hợp lý giữa nhà ở cho thuê với các loại hình nhà ở khác trong từng đô thị cụ thể. Đây không chỉ là câu chuyện của doanh nghiệp mà còn đòi hỏi sự phối hợp giữa Nhà nước, nhà đầu tư và công tác quy hoạch để bảo đảm sự phát triển cân bằng, bền vững của thị trường", ông nhấn mạnh.

Bên cạnh các giải pháp về đất đai và quy hoạch tập trung vào việc mở rộng không gian phát triển cho nhà ở cho thuê, theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, điều kiện quan trọng để phân khúc này phát triển bền vững là một khung pháp lý đầy đủ và đồng bộ.

Theo ông, trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 trong năm 2026 cần nghiên cứu xây dựng ít nhất một chương hoặc một hệ thống quy định riêng về nhà ở cho thuê. Đây sẽ là cơ sở quan trọng để định danh rõ loại hình này trong hệ thống pháp luật, đồng thời tạo nền tảng cho việc xây dựng các cơ chế quản lý và chính sách phát triển phù hợp.

Bên cạnh các quy định chung về tiếp cận đất đai, ông cho rằng cần thiết kế những cơ chế ưu đãi đủ mạnh để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê. Trong đó, việc tiếp cận quỹ đất, chính sách miễn, giảm tiền thuê đất và các cơ chế hỗ trợ về tài chính cần được quy định rõ ràng hơn nhằm giảm chi phí đầu vào và nâng cao hiệu quả đầu tư.

Một nội dung quan trọng khác là quy hoạch quỹ đất cho nhà ở cho thuê. Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, cần giao rõ trách nhiệm cho các địa phương trong việc chuẩn bị quỹ đất dành riêng cho phân khúc này, đồng thời quy định cụ thể về tỷ lệ, vị trí và khu vực bố trí quỹ đất trong các đồ án quy hoạch. Điều này giúp tạo sự minh bạch, thống nhất trong triển khai, qua đó góp phần tạo niềm tin cho doanh nghiệp khi tham gia đầu tư.

Theo ông, chỉ khi các chính sách về đất đai, quy hoạch và ưu đãi đầu tư được hoàn thiện đồng bộ thì thị trường nhà ở cho thuê mới có thể phát triển theo hướng chuyên nghiệp và bền vững hơn trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, một trong những hạn chế của khung pháp lý hiện nay là vẫn chủ yếu được xây dựng trên nền tảng quản lý nhà ở để bán, trong khi nhà ở cho thuê có nhiều đặc thù riêng cần được điều chỉnh bằng các quy định chuyên biệt.

Ông cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cần bổ sung các quy định cụ thể liên quan đến hợp đồng cho thuê nhà giữa chủ đầu tư và khách hàng. Bên cạnh các nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật chuyên ngành cần quy định rõ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, quyền và nghĩa vụ của người thuê cũng như cơ chế xử lý trong trường hợp các bên vi phạm cam kết.

Ngoài ra, nhiều vấn đề phát sinh trong thực tiễn cũng cần được quy định cụ thể hơn, từ thời hạn thuê, điều kiện gia hạn, cơ chế bàn giao cho đến phương án xử lý khi hợp đồng chấm dứt. "Ví dụ, trong trường hợp người thuê đã hết hạn hợp đồng 20 năm nhưng chưa thể bàn giao ngay và cần thêm thời gian 6 tháng để xử lý thì pháp luật cũng phải có quy định rõ ràng để điều chỉnh tình huống này", ông lấy dẫn chứng. Theo ông đây là những nội dung có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cả chủ đầu tư lẫn người thuê nhà.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, nhìn chung Bộ luật Dân sự 2015 mới chỉ đóng vai trò là khung nguyên tắc chung, chưa đủ để điều chỉnh đầy đủ các tình huống đặc thù của hoạt động cho thuê nhà ở. Do đó, cần có các quy định chi tiết hơn trong luật chuyên ngành nhằm bảo đảm tính minh bạch, khả thi và tạo sự yên tâm cho các chủ thể tham gia thị trường./.