Không còn là 'sân sau' của Hà Nội, bất động sản Hải Phòng đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với 3 trụ cột lớn

Trong nhiều năm, Hải Phòng thường được nhắc đến như một thị trường bất động sản có diễn biến khá "lặng sóng" so với Hà Nội hay Quảng Ninh. Tuy nhiên, những tín hiệu mới nhất cho thấy bức tranh đang thay đổi theo một hướng khác.

Điều đáng chú ý không nằm ở việc giá bất động sản tăng hay giảm, mà ở sự thay đổi của các động lực dẫn dắt thị trường. Thay vì phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ như trước, thị trường Hải Phòng đang được hỗ trợ bởi ba nền tảng quan trọng gồm tăng trưởng kinh tế, công nghiệp - logistics và đầu tư hạ tầng quy mô lớn.

Kinh tế tăng trưởng liên tục tạo nền tảng cho bất động sản

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, Hải Phòng hiện là địa phương có quy mô GRDP lớn thứ ba cả nước, đạt khoảng 734.000 tỷ đồng năm 2025, chỉ đứng sau TP. HCM và Hà Nội. Thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 216 triệu đồng, thuộc nhóm cao nhất Việt Nam. Đáng chú ý, thành phố đã duy trì tốc độ tăng trưởng GRDP ở mức hai chữ số trong suốt 11 năm liên tiếp, cao hơn đáng kể so với mức bình quân cả nước.

Song song với đó, Hải Phòng nhiều năm liên tục nằm trong nhóm dẫn đầu về Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI), đồng thời đạt tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công trên 100% kế hoạch năm 2025. Đây là những chỉ số phản ánh chất lượng môi trường đầu tư và năng lực triển khai các dự án phát triển của địa phương.

Theo giới phân tích, đây là điểm khác biệt quan trọng của Hải Phòng so với nhiều thị trường bất động sản khác. Khi nền kinh tế thực tăng trưởng ổn định, nhu cầu nhà ở và bất động sản thương mại sẽ có cơ sở phát triển bền vững hơn thay vì chỉ dựa vào dòng tiền đầu cơ.

Công nghiệp và logistics tạo lực cầu thực cho thị trường

Một trong những nền tảng lớn nhất của bất động sản Hải Phòng đến từ vai trò trung tâm công nghiệp và cảng biển của miền Bắc.

Báo cáo cho biết thành phố hiện có khoảng 45 khu công nghiệp đang hoạt động và quy hoạch mở rộng lên 69 khu công nghiệp vào năm 2030. Hải Phòng cũng là địa phương duy nhất ở miền Bắc hội tụ đồng thời cả cảng biển quốc tế và khu kinh tế ven biển, thu hút nhiều tập đoàn sản xuất lớn như LG, Pegatron cùng hàng trăm doanh nghiệp FDI. Hiện lực lượng lao động trong các khu công nghiệp và khu kinh tế ước khoảng 360.000 người.

Quy mô sản xuất công nghiệp ngày càng mở rộng không chỉ tạo việc làm mà còn kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở cho chuyên gia, kỹ sư, người lao động chất lượng cao cũng như các dịch vụ thương mại đi kèm.

Điều này giúp thị trường bất động sản hình thành lực cầu thực, khác với những địa phương mà tăng trưởng chủ yếu dựa trên dòng vốn đầu tư ngắn hạn.

Hạ tầng mở rộng không gian phát triển đô thị

Bên cạnh nền tảng kinh tế, báo cáo dành nhiều nội dung phân tích vai trò của hạ tầng trong chu kỳ phát triển mới của Hải Phòng.

Theo quy hoạch, thành phố hiện nay đang phát triển theo mô hình đa cực với hệ thống ba tuyến vành đai, các trục hướng tâm, tuyến Đông - Tây cùng mạng lưới kết nối cảng biển, sân bay và các khu công nghiệp. Trong đó, Vành đai 2 dự kiến hoàn thiện vào năm 2028, còn Vành đai 3 đang trong giai đoạn quy hoạch và triển khai ban đầu.

Batdongsan.com.vn cũng dẫn trường hợp của Hà Nội để cho thấy khi hệ thống vành đai được hình thành, số lượng dự án nhà ở và mặt bằng giá tại các khu vực này đều tăng mạnh theo thời gian. Trên cơ sở đó, đơn vị nghiên cứu nhận định Hải Phòng đang xuất hiện xu hướng tương tự khi nguồn cung chung cư mới và nhu cầu tìm kiếm dần dịch chuyển theo các tuyến vành đai.

Chung cư nổi lên trở thành phân khúc dẫn dắt

Một trong những thay đổi rõ nét nhất của thị trường Hải Phòng là sự chuyển dịch sang phân khúc chung cư.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư tại Hải Phòng trong quý I/2026 phổ biến khoảng 40 triệu đồng/m2, tăng khoảng 18% so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, thành phố ghi nhận tỷ suất cho thuê chung cư khoảng 4,8% - cao nhất trong nhóm các thị trường được so sánh như Hà Nội, Quảng Ninh, TP. HCM hay Đà Nẵng.

Không chỉ giá bán tăng, lượng quan tâm cũng có xu hướng cải thiện. Báo cáo cho thấy người tìm kiếm đến từ Hà Nội và TP. HCM đều gia tăng, trong khi lực cầu tại chỗ vẫn duy trì ổn định. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận xu hướng người mua ngày càng coi trọng chất lượng sống, tiện ích, môi trường cư dân và dịch vụ quản lý thay vì chỉ ưu tiên nhà ở thấp tầng như trước.

Đây được xem là một bước chuyển đáng chú ý trong hành vi tiêu dùng nhà ở tại Hải Phòng, phản ánh quá trình đô thị hóa và sự thay đổi trong nhu cầu của nhóm cư dân trẻ, chuyên gia và người lao động có thu nhập cao.

Đất nền vẫn chịu ảnh hưởng từ yếu tố vĩ mô

Trái ngược với diễn biến của chung cư, phân khúc đất nền đang cho thấy mức độ nhạy cảm lớn hơn trước các yếu tố vĩ mô.

Theo Batdongsan.com.vn, lượng quan tâm đến đất nền tại Hải Phòng giảm khoảng 29% so với cùng kỳ trong bối cảnh thị trường chịu tác động của lãi suất và các yếu tố liên quan đến chính sách thuế. Tuy nhiên, mặt bằng giá tại nhiều khu vực vẫn chưa xuất hiện xu hướng điều chỉnh mạnh, trong đó một số địa bàn trung tâm vẫn ghi nhận mức tăng giá nhất định.

Diễn biến này cho thấy dòng tiền trên thị trường đang có sự phân hóa rõ hơn giữa các loại hình bất động sản.

Một điểm đáng chú ý khác được Batdongsan.com.vn chỉ ra là sau khi điều chỉnh địa giới hành chính, phần lớn nguồn cung và mức độ quan tâm của thị trường vẫn tập trung tại khu vực Hải Phòng cũ. Điều này cho thấy các khu vực phát triển hiện hữu vẫn giữ vai trò trung tâm, trong khi dư địa mở rộng sẽ gắn với quá trình hoàn thiện hạ tầng và phát triển các hành lang kinh tế trong thời gian tới.

Nhìn tổng thể, báo cáo cho thấy chu kỳ mới của bất động sản Hải Phòng đang được hình thành trên nền tảng tăng trưởng kinh tế, công nghiệp, logistics và đầu tư công. Trong bối cảnh đó, thị trường không chỉ ghi nhận sự dịch chuyển về loại hình sản phẩm mà còn phản ánh quá trình thay đổi về cơ cấu nhu cầu, khi lực cầu ở thực và nhu cầu khai thác cho thuê ngày càng đóng vai trò lớn hơn trong sự phát triển của thị trường.