Hết thời giá đất “nhảy múa”
Nhớ lại hồi đầu năm 2022, tình trạng sốt đất diễn ra khắp nơi, đặc biệt là những khu vực có thông tin quy hoạch hay đang triển khai đầu tư hạ tầng. Không ít người giàu lên nhanh chóng chỉ sau một vài ngày nhờ gom đất những khu vực quanh đó.
Tuy nhiên, tình trạng này không diễn ra lâu và không phải ai cũng gặp may khi kịp thời thoát hàng. Bởi từ giữa năm 2022, thị trường bất động sản nhanh chóng đổi chiều sang trạng thái trầm lắng, suy giảm; thanh khoản thị trường liên tục về đáy khiến các giao dịch gần như “đứng bánh”.
Không ít nhà đầu tư rơi vào cảnh khó khăn do gãy đòn bẩy tài chính từ nửa cuối năm ngoái đến nay. Có trường hợp phải cắt hết lãi, chuyển qua bán lỗ vẫn không ai mua.
Anh Trần Tuấn Phước, một nhà đầu tư đến từ Đà Nẵng cho biết, vào tháng 4/2022, khi Thủ tướng ban hành Quyết định số 451 về phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Phong, anh cùng nhóm đầu tư rót hơn 10 tỷ đồng để mua vào 4 lô đất tại Vạn Giã (huyện Vạn Ninh, tỉnh Khánh Hoà).
Trong đó, có 2 lô trên mặt đường Trần Hưng Đạo, giá bình quân 60 triệu đồng/m2, cao gấp hơn 2 lần so với thời điểm giữa năm 2021. Một lô nằm trên trục đường nối Vạn Giã - Tu Bông, giá 8,5 triệu đồng/m2. Lô còn lại là đất đầm tôm có giá 1,5 triệu đồng/m2.
Anh Phước cho biết, thời điểm anh mua 4 lô đất nói trên là lúc thị trường vẫn còn sôi động nên mục đích chính của anh là đầu tư “lướt sóng”. Vì vậy, anh quyết định vay hơn 5 tỷ đồng. Nhưng chỉ sau đó một tháng, thị trường đi xuống quá nhanh nên anh đã trở tay không kịp.
“Gần 6 tháng qua, chúng tôi rao bán giảm giá gần 30% (so với giá thị trường) nhưng không thể bán được, hoặc khách hỏi nhưng trả giá quá thấp. Trong tháng 6 này, nếu tình hình không được cải thiện, chúng tôi sẽ chấp nhận cắt lỗ 2 tỷ đồng cho 2 lô đất trên đường Trần Hưng Đạo để thu về khoảng 6,5 tỷ đồng nhằm tất toán khoản vay. 2 lô còn lại sẽ đợi thêm với hy vọng những thông tin mới về quy hoạch có thể đẩy giá đất lên”, anh Phước nói.
Tình trạng “mắc cạn” cũng đang xảy ra với không ít nhà đầu tư gom đất ven dự án sân bay Phan Thiết (tỉnh Bình Thuận). Nhiều nhà đầu tư gặp áp lực tài chính đang rao bán đất với mức giá giảm sâu, có thể lên tới 30 - 50%.
Theo chia sẻ của anh Hoàng Mạnh Nguyên, một môi giới lâu năm tại Phan Thiết, giá đất nền khu vực này hiện đã giảm 20 - 30% so với hồi đầu năm 2022. Trong đó, đất thổ cư giảm 5 - 15%, trong khi đất vườn, ruộng có biên độ giảm mạnh hơn vào khoảng 25 - 40%, nhiều khu vực mất hơn nửa giá.
“Rất nhiều nhà đầu tư đã phải gồng lỗ suốt mấy tháng qua nên họ buộc phải giảm giá sâu để kích thích thanh khoản, phục hồi giao dịch. Tôi cho rằng, đây là mức giá đã giảm sâu hết cỡ, chứ không phải là “cắt lãi” như nhiều người đang nói”, anh Nguyên cho biết.
Không chỉ khu vực phía Nam, ngay các vùng ven Hà Nội từng một thời giá đất “nhảy múa” với thông tin quy hoạch Vành đai 4 thì hiện nay cũng im lìm, người rao bán vẫn cứ rao bán còn người mua vẫn cứ không mua.
Đơn cử như huyện Đan Phượng, đất mặt đường Tây Thăng Long thuộc xã Tân Hội từng được rao bán 70 - 90 triệu đồng/m2 từ hơn một năm trước, nay mỗi m2 giảm khoảng 20 triệu đồng. Nhiều lô giáp đường 422 Tân Lập giá rao hiện còn 40 - 50 triệu đồng mỗi m2, giảm trung bình 30% so với cuối năm 2021.
Tại Mê Linh, một số lô đất ven Quốc lộ 23 tại xã Đại Thịnh được chào 35 - 45 triệu đồng mỗi m2. Trong khi giá trung bình cuối năm 2021 khu vực này là 50 triệu đồng, các lô gần khu trung tâm hành chính huyện có thời điểm tới 70 triệu đồng. Mức giá hiện giảm khoảng 30 - 35%.
Bài học lớn cho giới đầu tư
Trao đổi với Reatimes về tình trạng rao bán “cắt lỗ” của nhiều nhà đầu tư hiện nay, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, đây là hiện tượng tất yếu xảy ra khi thị trường bất động sản chịu nhiều biến động, dòng tiền đứt gãy và các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.
Theo ông Thanh, đầu tư “ăn theo” quy hoạch hạ tầng là cách đầu tư được ưa chuộng bởi lợi ích mà nó mang lại là rất lớn. Tuy nhiên, không phải quy hoạch nào cũng đáng để “ăn theo” và không phải nhà đầu tư nào cũng đủ sức “ăn theo”.
“Với những quy hoạch mãi chỉ nằm trên giấy, 10 năm vẫn chưa rục rịch triển khai thì đầu tư vào đó chỉ chôn vốn. Với những quy hoạch trọng điểm, khả năng triển khai chắc chắn nhưng nhà đầu tư cũng cần nhìn lại túi tiền của mình để đầu tư ở mức vừa phải. Sử dụng đòn bẩy tài chính 50/50 đã rất nguy hiểm chứ đừng nói đến chuyện, nhiều nhà đầu tư mạo hiểm sử dụng tới 60/40. Tức là vay ngân hàng tới 60% khoản tiền cần bỏ ra đầu tư”, ông Thanh nói.
Theo chuyên gia này, thị trường bất động sản đang có những điều chỉnh theo hướng phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Giai đoạn tới không còn là thời của đầu tư “lướt sóng”, thời của những nhà đầu tư yếu kém về năng lực tài chính.
Vì vậy, ngay cả những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng phát triển thì giá bất động sản cũng sẽ biến động nhẹ nhàng, đúng với giá trị thực, nhu cầu thực.
“Những gì mà nhiều nhà đầu tư đang gánh chịu cũng là bài học lớn đối với họ và giới đầu tư bất động sản nói chung. Thị trường có lúc lên, lúc xuống và để vượt qua được mọi thời kỳ thì nhà đầu tư buộc phải là những người có kinh nghiệm, đầu tư theo hướng an toàn, dài lâu”, ông Thanh nhìn nhận./.
