Tọa đàm "Thăng trầm bất động sản 2010 - 2020 và những xu hướng sắp tới" do Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, CLB Doanh nhân Sao Đỏ phối hợp tổ chức. Tại Tọa đàm, các doanh nhân, chuyên gia đã cùng nhìn lại bức tranh thị trường trong 10 năm qua và đưa ra những giải pháp tháo gỡ khó khăn của doanh nghiệp bất động sản trước khi bước vào chu kỳ phát triển mới.
Khung pháp lý đã dần hoàn thiện nhưng vẫn đi sau hơi thở thị trường
Chia sẻ tại buổi tọa đàm, nhiều doanh nghiệp bất động sản bày tỏ: Với thị trường bất động sản thời điểm hiện tại, vị trí không còn là yếu tố quyết định mà là thay vào đó là vấn đề pháp lý.
"Pháp lý là "bệnh nền" nguy hiểm, dễ dẫn đến việc doanh nghiệp khủng hoảng nhanh hơn trong Covid-19", ông Nguyễn Tuấn Hải, Chủ tịch Tập đoàn Alphanam cho hay.
Theo ông Hải, Covid-19 dạy nền kinh tế nhiều bài học, nhìn vào thế giới và soi vào Việt Nam để thấy những vấn đề tồn tại nay mới lộ rõ. Doanh nghiệp bất động sản cần chữa sớm "bệnh nền" pháp lý như cách người nhiễm Covid-19 chữa bệnh nền.
“Hầu hết mọi sự cố trên thị trường đều liên quan đến pháp lý. Doanh nghiệp hiện tại muốn triển khai dự án nhưng nghĩ đến pháp lý là sợ", Chủ tịch Tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết nhấn mạnh và khẳng định “nếu không tháo gỡ vướng mắc pháp lý thì có cho đất vàng doanh nghiệp cũng không dám nhận làm”.
Theo Chủ tịch FLC, một dự án hiện tại để thi công được phải mất 3 năm làm thủ tục, bao gồm: Chờ quy hoạch chung của tỉnh, của địa phương, sau đó mới lập quy hoạch dự án, rồi chờ phê duyệt, xin cấp phép...
“Trước đây, chủ đầu tư vừa triển khai, vừa hoàn thiện thủ tục dự án thì mới có thể đẩy nhanh tiến độ. Còn với cơ chế hiện tại, không được phép vừa triển khai vừa hoàn thiện thủ tục, thì sẽ phải mất đến 3 năm hoặc hơn”, ông Quyết nhấn mạnh.
Ông Quyết cho biết thêm, luật pháp đi theo thị trường nhưng lại khá chậm trễ. Có những dự án đầu tư hàng trăm hecta, đầu tư xong được hướng dẫn đấu thầu, xong đến đấu giá, mỗi nơi một cách hiểu khác nhau, doanh nghiệp khốn khổ nhưng phải chấp nhận. “Đơn cử với FLC Sầm Sơn, khởi công năm 2015, FLC mất 11 tháng vừa hoàn thiện pháp lý về giấy tờ thủ tục vừa thi công cho từng công đoạn ép cọc, xây thân... n thứ trong 1".
Ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho biết, có những chính sách 20 năm chưa thay đổi, không phù hợp với thị trường. Ông Dũng lấy dẫn chứng, có khu đất của Tân Hoàng Minh mua từ năm 2007, nhưng đến giờ vẫn chưa xây sau 14 năm chờ giải toả mặt bằng, thực hiện các thủ tục pháp lý.
“Căn hộ tại Việt Nam có giá trung bình khoảng 1.000 USD/m2, là rất rẻ so với Singapore 15.000 USD/m2, dù cấu thành, chất lượng chênh nhau là rất ít. Vậy tại sao bất động sản trong nước chưa phát triển tốt như nước khác? Một trong các nguyên nhân đến từ cơ chế chính sách, thủ tục hành chính công. Tiếp đó là do ngân hàng Nhà Nước thiếu các chính sách hợp lý cho room tín dụng bất động sản", ông Dũng nói.
Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng nhìn nhận, thị trường bất động sản 10 năm qua là một thị trường “vượt khó” và “khẳng định”. Nhưng thời điểm hiện tại, yếu tố pháp lý đang khiến thị trường trầm lắng.
Phát biểu tại tọa đàm, bà Hà Thu Thanh, Chủ tịch Deloitte Việt Nam cho biết, 10 năm qua, luật pháp cho thị trường bất động sản đã có nhiều nỗ lực hoàn thiện, từ Luật Đất đai năm 2013, sau đó Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư 2014... Nhưng một loạt luật ra đời sau đã vênh với Luật Đất đai năm 2013. Do đó, pháp lý vừa là bệ đỡ nhưng cũng là lực cản cho bất động sản.
Bên cạnh đó, bà Thanh cho rằng, Luật Quy hoạch, Luật Quản lý tài sản công năm 2017 đã tương tác và hỗ trợ cho Luật Kinh doanh Bất động sản, tuy nhiên, sự lệch pha đã gây nên lực cản nhất định. Trong 2 năm qua, các doanh nghiệp đều kêu khó vì Nghị định 20, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đặc biệt theo mô hình công ty mẹ - con nhưng đến hiện tại, Dự thảo sửa đổi sau bao nhiêu lần tháo gỡ đến nay vẫn chưa có quyết định cuối cùng.
Với thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước đã siết chặt hơn tín dụng vào bất động sản, trong khi đó, đây là nguồn vốn quan trọng của các doanh nghiệp bên cạnh nguồn vốn tự có và vốn góp của nhà đầu tư. Trong bối cảnh bị ảnh hưởng của dịch Covid-19, nguồn vốn lại bị thắt chặt, các doanh nghiệp muốn đón đầu xu thế đầu tư mới như bất động sản công nghiệp, văn phòng buộc phải phát hành trái phiếu để tạo sức mạnh tài chính. Nhưng cơ chế nào cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu an toàn?
"Có thể thấy, khung pháp lý đang được hoàn thiện nhưng vẫn đi sau hơi thở, dòng chảy, xu thế của thị trường bất động sản”, bà Hà Thu Thanh khẳng định và cho rằng, Covid-19 đã khiến chuỗi cung ứng toàn cầu đứt gẫy, sau khi dịch bệnh đi qua, sẽ xuất hiện làn sóng dịch chuyển, điều này đặt ra câu hỏi là: liệu ngành bất động sản Việt Nam có đủ thay đổi để sẵn sàng đón làn sóng này hay không, nhất là bất động sản công nghiệp và văn phòng.
Cần nhìn nhận lại vai trò của bất động sản với nền kinh tế
Theo các chuyên gia và doanh nghiệp, bất động sản không nên được coi là ngành phi sản xuất, là đứa "con ghẻ" hay "con nuôi" của nền kinh tế. Bởi sự phát triển của ngành này liên đới đến rất nhiều ngành nghề khác và đóng góp lớn cho tăng trưởng kinh tế.
"Bất động sản phát triển tốt sẽ lan toả đến những ngành nghề khác. Nếu không có bất động sản thì mất đi một khoản thu lớn của mỗi địa phương.
Ví dụ như ở Vĩnh Phúc, địa phương đấu giá nhiều miếng đất để lấy tiền đầu tư cở sở hạ tầng. Doanh nghiệp bất động sản cũng như vậy, tìm kiếm cơ hội để đầu tư và bán sản phẩm. Một phần nguồn thu này là đóng góp cho ngân sách để phát triển kinh tế - xã hội.
Chúng tôi đóng hàng nghìn tỷ tiền thuế sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp mỗi năm. Đây chính là một phần đội lên trong giá bất động sản. Chưa kể, chúng tôi còn chi trả các khoản phí khác trong vận hành doanh nghiệp", ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch FLC nhấn mạnh.
Từ góc nhìn của một nhà tư vấn, kiểm toán, bà Hà Thu Thanh, Chủ tịch Deloitte Việt Nam cho hay, thị trường bất động sản giống như một cánh chim báo bão trong nền kinh tế. Sự phục hồi, phát triển hay những thăng trầm của bất động sản đều ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế Việt Nam.
Theo bà Thanh, Covid-19 khiến chúng ta nghĩ nhiều đến việc thay đổi, phục hồi nhưng còn có quá nhiều vướng mắc pháp lý trong dự án từ giải phóng mặt bằng, quy hoạch, thiết kế...
"Khi tư vấn cho doanh nghiệp về các hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn có rất nhiều điều luật về Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở... bị vênh. Đây là rào cản với các doanh nghiệp địa ốc", bà Thanh nói.
Trước những yêu cầu mới thì khung pháp lý của Việt Nam chưa đủ. Do đó, bà Thanh nhấn mạnh, trong giai đoạn này, thị trường nên “chạy” chậm lại và dành thời gian để tăng cường cơ sở pháp lý để các doanh nghiệp bất động sản có thể huy động vốn, phát hành trái phiếu...
Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh cũng nhấn mạnh, nếu không vướng mắc pháp lý thì tiến độ xây dựng tiến độ dự án sẽ nhanh hơn rất nhiều. "Chúng tôi muốn thủ tục hành chính ngắn gọn lại trong vòng một năm thôi. Chính sách của Chính phủ phải cập nhật với thị trường từng năm để có thể điều chỉnh kịp thời. Nếu nhu cầu thay đổi thì Chính phủ cũng phải linh hoạt thay đổi. Quy luật cung cầu của thị trường phải áp dụng triệt để trong lĩnh vực bất động sản. Chính sách về tín dụng của Ngân hàng Nhà nước phải nhất quán, không được thay đổi giữa chừng. Lãi suất, kỳ hạn phải không được thay đổi, không được siết”.
Ông Dũng cho biết, tâm lý của người Việt Nam là muốn ở nhà riêng, nên nhu cầu với thị trường bất động sản rất lớn, nếu Chính phủ và các địa phương rút ngắn thời gian làm thủ tục, sát nhập những quy định gần nhau làm một, có thể tạo điều kiện để bất động sản phát triển.
Một vấn đề khác cũng được Chủ tịch Tân Hoàng Minh nêu ra đó là việc các doanh nghiệp bất động sản thành lập tràn lan như hiện nay rất nguy hiểm.
"Nếu không có nhiều đất, không có chiến lược định vị thương hiệu thì không nên làm vì làm rồi thì cũng gặp rất nhiều khó khăn. Nhà nước cũng không nên cấp giấy phép tràn lan. Nên đưa ra điều kiện vốn để xem xét, để đào thải và chỉ để lại những doanh nghiệp lớn và có thực lực”, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh khẳng định.
Cũng tại tọa đàm, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá cao sự thay đổi trong công tác quản lý và phát triển bên cạnh việc bản thân doanh nghiệp tự tìm hướng đi, vượt qua khó khăn lúc thị trường ở thời kỳ đầu. Do đó, khi nền kinh tế gặp khó khăn nói chung, ông Hà cho rằng vực dậy bất động sản sẽ là tiền đề cho hàng loạt những ngành kinh tế khác.
"Hiện tổng thu liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 10% GDP đủ cho thấy sức ảnh hưởng lớn lao của lĩnh vực này đến nền kinh tế", Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.
