Thích
Động lực chính thúc đẩy bất động sản công nghiệp phát triển
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản khu công nghiệp miền Bắc bước vào giai đoạn tăng tốc rõ nét khi hàng loạt dự án quy mô lớn đồng loạt được chấp thuận và khởi công. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự phục hồi về mặt đầu tư, mà còn cho thấy xu hướng tái cấu trúc không gian công nghiệp theo hướng bài bản, hiện đại và bền vững hơn.
Nổi bật trong làn sóng này là Hải Phòng - một trong những cực tăng trưởng công nghiệp trọng điểm phía Bắc. Ngày 15/1, địa phương này đồng loạt khởi công ba dự án khu công nghiệp với tổng mức đầu tư gần 19.000 tỷ đồng, được định hướng phát triển theo mô hình công nghệ cao và sinh thái. Trong đó, KCN Tiên Lãng 1 có quy mô gần 597ha, tổng vốn hơn 13.000 tỷ đồng, được quy hoạch đồng bộ nhằm đón đầu dòng vốn FDI chất lượng cao. KCN Vinh Quang (giai đoạn 1) rộng hơn 226ha, vốn đầu tư trên 3.550 tỷ đồng, tập trung thu hút các ngành công nghiệp sạch, ít phát thải. Đáng chú ý, KCN Sân bay Tiên Lãng - Khu B, với diện tích gần 186ha và vốn hơn 2.200 tỷ đồng, được phát triển theo mô hình KCN - đô thị - dịch vụ, gắn kết chặt chẽ với logistics hàng không và hệ thống cảng biển.
Không chỉ các "thủ phủ" công nghiệp truyền thống, làn sóng đầu tư đang lan tỏa mạnh mẽ sang các địa phương vệ tinh. Tại Phú Thọ, UBND tỉnh vừa chấp thuận chủ trương đầu tư khu công nghiệp Phù Ninh với quy mô gần 410ha, tổng vốn gần 2.600 tỷ đồng. Dự án dự kiến đi vào hoạt động từ quý IV/2026 và hoàn thiện toàn bộ vào năm 2030, qua đó bổ sung đáng kể quỹ đất công nghiệp cho khu vực trung du và Vùng Thủ đô mở rộng.
Cùng với Phú Thọ, các địa phương như: Ninh Bình, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên… cũng liên tục phê duyệt và triển khai các dự án khu công nghiệp mới. Sự xuất hiện dày đặc của các dự án này đang từng bước hình thành một vành đai công nghiệp bao quanh Vùng Thủ đô, tạo điều kiện tái phân bổ không gian sản xuất, giảm áp lực cho các trung tâm công nghiệp cũ, đồng thời nâng cao sức cạnh tranh của miền Bắc trong cuộc đua thu hút dòng vốn sản xuất toàn cầu.
Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, bức tranh nguồn cung khu công nghiệp trong giai đoạn vừa qua ghi nhận sự bứt tốc rõ nét cả về quy mô lẫn tốc độ mở rộng. Tính đến cuối năm 2025, tổng diện tích đất khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Nam đã đạt khoảng 27.900ha, với tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao 84%. Giá thuê đất tiếp tục neo ở mặt bằng cao, dao động trong khoảng 100 - 310 USD/m2/chu kỳ. Còn ở miền Bắc, đến hết quý IV/2025, tổng diện tích đất khu công nghiệp tích lũy đạt xấp xỉ 23.990ha, tăng gần 42,8% so với cùng kỳ năm trước - mức tăng trưởng cho thấy chu kỳ mở rộng nguồn cung đang được đẩy nhanh đáng kể. Riêng trong quý IV, thị trường ghi nhận thêm khoảng 640ha đất công nghiệp mới, đến từ các dự án quy mô lớn như KCN Phúc Sơn, KCN Quế Võ 2 (giai đoạn 2) và KCN Đồng Văn V tại Ninh Bình.
Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, nguồn cầu trên thị trường bất động sản khu công nghiệp hiện nay đang được dẫn dắt chủ yếu bởi các ngành công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch, với "điểm tụ" là những dự án đầu tư quy mô lớn. Đây là các ngành có nhu cầu mặt bằng ổn định, mang tầm nhìn dài hạn, gắn chặt với chiến lược tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu. Thực tế này cho thấy bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang dần thoát khỏi quỹ đạo tăng trưởng ngắn hạn, phụ thuộc vào chu kỳ, để bước sang giai đoạn phát triển có chiều sâu hơn, chọn lọc hơn và bền vững hơn.
Cùng với lực kéo từ dòng vốn sản xuất chất lượng cao, theo ông Nguyễn Phước Thuận, triển vọng tăng trưởng của bất động sản khu công nghiệp còn được củng cố bởi những nền tảng mang tính cấu trúc. Đó là khung pháp lý ngày càng minh bạch, nhất quán, tạo dư địa cho doanh nghiệp yên tâm triển khai dự án dài hạn; đồng thời là hệ thống hạ tầng chiến lược được đầu tư đồng bộ, từ sân bay Gia Bình, các tuyến cao tốc Bắc - Nam cho tới mạng lưới logistics kết nối đa phương thức. Khi kết hợp với xu hướng phát triển sản xuất xanh (ESG) và công nghệ cao, những yếu tố này đang tạo nên "lực đỡ" bền vững, giúp thị trường bất động sản khu công nghiệp miền Bắc không chỉ mở rộng về quy mô, mà còn nâng cấp về chất lượng trong giai đoạn tới.
Xu hướng chuyển đổi tất yếu sang mô hình khu công nghiệp xanh
Tuy nhiên, chính sự mở rộng nhanh chóng của nguồn cung, cùng sự tham gia ngày càng đông đảo của các địa phương cũng đang đặt thị trường trước một mặt bằng cạnh tranh mới. Khi quỹ đất công nghiệp không còn khan hiếm tuyệt đối và các khu công nghiệp liên tục được bổ sung về số lượng, lợi thế phát triển không thể tiếp tục dựa chủ yếu vào quy mô hay vị trí địa lý.
Giới chuyên gia nhận định, cuộc cạnh tranh trong chu kỳ mới đang dịch chuyển mạnh sang yếu tố chất lượng phát triển và giá trị gia tăng mà mỗi khu công nghiệp mang lại. Việc chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp sinh thái vì thế trở thành yêu cầu tất yếu nếu các khu công nghiệp muốn duy trì sức hút, đáp ứng tiêu chí ngày càng khắt khe của dòng vốn sản xuất chất lượng cao và giữ vững năng lực cạnh tranh dài hạn trên bản đồ thu hút FDI.
Yêu cầu chuyển đổi này càng trở nên rõ nét khi đặt trong tổng thể các cam kết phát triển của Việt Nam. Việc thực hiện Chiến lược quốc gia về Tăng trưởng xanh, các Mục tiêu phát triển bền vững của Liên hợp quốc (SDGs 2030) và cam kết tại COP26 đang đặt ra sức ép tái cấu trúc toàn diện mô hình phát triển công nghiệp. Trong chu kỳ mới, các khu công nghiệp truyền thống khó có thể tiếp tục vận hành theo mô hình cũ, mà buộc phải chuyển dịch sang hướng xanh hơn, hiệu quả hơn và thân thiện hơn với môi trường nhằm đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của nhà đầu tư quốc tế. Thực tế cũng đã chỉ ra rằng, trong làn sóng FDI thế hệ mới, tiêu chí lựa chọn địa điểm đầu tư đang thay đổi rõ rệt theo hướng ưu tiên các khu công nghiệp phát triển bền vững, tích hợp công nghệ cao, quản trị hiện đại và tuân thủ các chuẩn mực ESG. Đây cũng là điều kiện tiên quyết để thu hút các dự án quy mô lớn, giá trị gia tăng cao, đồng thời giữ chân những khách thuê chiến lược trong dài hạn.
Việc chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp sinh thái vì thế trở thành yêu cầu tất yếu nếu các khu công nghiệp muốn duy trì sức hút.
Trong bối cảnh đó, khu công nghiệp sinh thái chính là "đòn bẩy cấu trúc" để tái định hình hệ sinh thái công nghiệp trong chu kỳ 2026. Thông qua mô hình này, nguồn lực lớn từ khu vực tư nhân có thể được huy động cho các giải pháp công nghiệp xanh như đầu tư năng lượng tái tạo, hạ tầng tiết kiệm năng lượng, hệ thống xử lý và tái chế chất thải theo mô hình kinh tế tuần hoàn. Đây là nền tảng giúp giảm phụ thuộc vào năng lượng hóa thạch, nâng cao khả năng tự chủ năng lượng của khu công nghiệp, đồng thời góp phần bảo đảm an ninh năng lượng quốc gia trong dài hạn.
Ở tầm vĩ mô, khu công nghiệp sinh thái còn giữ vai trò then chốt trong việc hiện thực hóa mục tiêu phát thải ròng bằng "0" vào năm 2050. Việc tích hợp các tiêu chuẩn ESG ngay từ khâu quy hoạch, đầu tư và vận hành không chỉ giúp cắt giảm phát thải, mà còn tạo động lực cho tăng trưởng xanh và kinh tế tuần hoàn - những trụ cột đang định hình mô hình phát triển mới của Việt Nam trong chu kỳ hậu 2025. Qua đó, quá trình chuyển đổi này thể hiện rõ quyết tâm chính trị của Chính phủ trong việc chuyển hóa các cam kết quốc tế thành hành động cụ thể, có khả năng đo lường và lan tỏa trên thực tế.
Quan trọng hơn, trong bối cảnh cạnh tranh FDI ngày càng gay gắt, khu công nghiệp sinh thái đang trở thành "bộ lọc chất lượng" đối với dòng vốn đầu tư. Các dự án công nghệ cao, công nghệ lõi chỉ lựa chọn những điểm đến có hạ tầng xanh, quản trị minh bạch và khả năng đáp ứng các chuẩn mực toàn cầu. Do đó, hệ thống khu công nghiệp Việt Nam cần được thiết kế lại theo các mô hình phát triển mới, đi kèm cơ chế, chính sách đủ linh hoạt và đồng bộ, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tối ưu chi phí vận hành và tận dụng sâu sắc thành quả của Cách mạng công nghiệp 4.0.
Xét trên tổng thể, trong chu kỳ tăng trưởng mới bắt đầu từ năm 2026, chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp xanh không chỉ là lời giải cho bài toán môi trường, mà còn là chiến lược nâng cấp năng lực cạnh tranh quốc gia. Đây chính là con đường để bất động sản khu công nghiệp Việt Nam thoát khỏi cuộc đua về lượng, tiến tới thu hút các dự án đầu tư quy mô lớn, giá trị gia tăng cao và tạo sức lan tỏa dài hạn cho tăng trưởng kinh tế - xã hội./.
