Thấy gì từ những báo cáo?
Theo một nghiên cứu của CBRE về tổng quan thị trường BĐS Việt Nam tháng 8/2016: Xu hướng chọn mua, đầu tư BĐS của người Việt, đặc biệt là các thành phố lớn cực kỳ đa dạng và đang có những chuyển biến tích cực hướng tới những phân khúc cực kì cao cấp. Một bộ phận tầng lớp trung lưu, giàu và siêu giàu có xu hướng đầu tư vào các khu biệt thự có không gian sống đẳng cấp. Và TP.HCM là nơi dẫn dầu về phân khúc biệt thự cao cấp tại Việt Nam.
Cách đây 2 năm, thị trường BĐS trong nước bắt đầu tăng trưởng trở lại sau thời gian đóng băng, trong khi nhiều dự án chung cư vắng bóng người mua thì khu biệt thự phía Nam TP.HCM được giới siêu giàu “săn lùng”. Thị trường này khá hẹp tuy nhiên được giới phân tích đánh giá là tiềm năng và tăng trưởng bền vững.
Những dự án phải kể đến như khu biệt thự Chateau, khu biệt thự Phú Gia tại Phú Mỹ Hưng hay The Villas nằm bên trong Vinhomes Central Park. Điểm chung của chúng đều là có số lượng căn biệt thự hạn chế (trên dưới 100 căn/dự án), có vị trí đắc địa, được quy hoạch theo mô hình thành phố thu nhỏ với các dịch vụ và tiện ích đẳng cấp… cộng đồng dân cư ở đây thường là những chính khách, doanh nhân thành đạt hay chuyên gia đầu ngành.
Trên thực tế, từ đầu tháng 9, những “ông lớn” trong giới BĐS đã bắt đầu “bung” hàng với mức giá chung cư siêu sang từ 80-150 triệu/m2, còn biệt thự từ 200 – 300 triệu/m2. Tuy đang ở mức cao kỷ lục trong vòng hơn 10 năm qua, nhưng hiện nay, giá chào bán căn hộ hạng sang và siêu sang tại TP.HCM vẫn được các nhà đầu tư nước ngoài coi là cạnh tranh so với các thành phố lớn trong khu vực. Bởi lẽ, giá nhà luxury tại Sài Gòn đang là 3.500-7.000 USD/m2 ở ngưỡng vẫn thấp hơn rất nhiều so với Singapore (20.000-25.000 USD/m2) và Bangkok (7.000-10.000 USD/m2).
Biểu đồ nguồn cung và doanh số bán căn hộ cao cấp tại TP.HCM. Nguồn: JLL
Theo nhận định của JLL, nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng hiện đang khá cao (chiếm 15% trong tổng nguồn cung căn hộ tại TP. HCM hiện nay), đặc biệt là sau khi các dự án được hoàn thành. Ước tính, mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại TP. HCM sẽ đạt mức 3 căn trên mỗi 1000 dân, gần tương đương mức ở BangKok, Kuala Lumpur và Manila, nhưng vẫn cao hơn Jakarta.
Biểu đồ nguồn cung và giá bán căn hộ cao cấp tại TP.HCM. Nguồn: JLL
Đối với phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng có giá bán trên dưới 2.000USD/m2, nguồn cung thậm chí được dự kiến sẽ còn tăng gấp đôi. Nguồn cung dồi dào hiện tại trên thị trường là kết quả của những con số bán hàng ấn tượng trong năm 2015 và nửa đầu năm 2016. Nếu như năm 2011-2014, phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng chỉ chiếm 10% trên tổng số căn hộ được bán, thì đến năm 2015, số này đã tăng lên 27% vào năm 2015 và 44% trong nửa đầu năm 2016.
Từ đầu tháng 9, những “ông lớn” trong giới BĐS đã bắt đầu “bung” hàng với mức giá chung cư siêu sang từ 80-150 triệu/m2, còn biệt thự từ 200 – 300 triệu/m2.
Theo phân tích của giới đầu tư sành sỏi tại TP.HCM, việc đầu tư vào BĐS siêu sang tại khu vực quận 1, nhất là những dự án có vị trí vàng, chính là cách nắm bắt hiện tại và đón đầu tương lai. Bởi lẽ, giới đầu tư này cho rằng, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, những dự án có vị trí vàng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Điều này sẽ đảm bảo cho tiềm năng tăng giá không ngừng của BĐS tại trung tâm quận 1. Trong bối cảnh đó, ai nhanh tay nắm bắt được cơ hội đầu tư này sẽ đồng nghĩa với việc nắm phần thắng trong tay.
Cũng theo nhận định của giới đầu tư tại TP.HCM, các dự án siêu sang tại quận 1 hiện đang được nhóm các nhà đầu tư có “máu mặt” ráo riết săn lùng. Và việc giới hạn về số lượng càng khiến cho phân khúc này đã “hot” càng thêm “hot”.
Phân khúc siêu sang có là tâm điểm?
Nắm bắt được xu thế mới của thị trường, nhiều doanh nghiệp BĐS đã nhanh chóng chuyển hướng đầu tư, dành nhiều tâm huyết để xây dựng những dự án đình đám, khác biệt nhằm thu hút sự quan tâm của nhóm khách hàng giàu có này.
Theo nhận định của công ty Savills Việt Nam, các chủ đầu tư luôn có xu hướng tạo ra các BĐS siêu cao cấp với những tiêu chí như biệt lập, đầy đủ tiện nghi, sang trọng, đẳng cấp, tại những vị trí luôn được khao khát… nhằm đáp ứng sự mong đợi của những khách hàng sành điệu nhất.
Chỉ tính riêng tại Hà Nội, trong khoảng 3 năm trở lại đây các dự án BĐS siêu sang có thể nhắc đến như biệt thự song lập Ecopark, La Casa Vill, … hay hàng loạt dự án siêu sang của chủ đầu tư Tân Hoàng Minh như D’.Palais de Louis (quận Cầu Giấy), D’. Le Roi Soleil (quận Tây Hồ)….
Các chuyên gia BĐS cảnh báo, các BĐS hạng sang đình đám này đều có điểm chung là cực kỳ kén chọn nhà đầu tư, thanh khoản của những tài sản này vẫn còn là dấu hỏi lớn.
Tuy nhiên, các chuyên gia BĐS cảnh báo, các BĐS hạng sang đình đám này đều có điểm chung là cực kỳ kén chọn nhà đầu tư, thanh khoản của những tài sản này vẫn còn là dấu hỏi lớn.
Cùng với đó, BĐS hạng sang là một loại hàng hóa đặc biệt nhưng tuyệt nhiên không đi ngược lại quy luật của thị trường. Tức là, có người giàu, người thu nhập cao thì tất có BĐS “khủng” để phục vụ cho nhóm đối tượng này.Tuy nhiên, chỉ một vài phần trăm dân số đủ khả năng chi trả cho những siêu biệt thự và siêu căn hộ.
Nhiều ý kiến khác trong giới kinh doanh BĐS cũng đưa ra 5 dự báo về phân khúc này. Theo đó, chỉ có tối đa 10 dự án BĐS sang và siêu sang xuất hiện tại TP. HCM trong năm nay; Các trục đường trung tâm được mệnh danh là vị trí có hướng nhìn đẹp ra bờ sông Sài Gòn sẽ là khu vực các dự án BĐS siêu sang mới xuất hiện; Vì áp lực cạnh tranh các BĐS này sẽ giảm giá một cách có nghệ thuật; Do chính sách hạn chế tín dụng BĐS, đối với phân khúc hạng sang cần chú ý chỉ có chủ đầu tư nào miễn nhiễm với chính sách này mới có thể triển khai tốt; Các dự án BĐS siêu sang tập trung chủ yếu ở bờ Tây sông Sài Gòn sẽ kéo theo sự phát triển BĐS bên bờ Đông một cách mạnh mẽ. Điều này tạo nên động lực kích thích thị trường BĐS phát triển đa điểm, đa diện trong thời gian tới.
Trước đó, nhiều chuyên gia đã dự liệu năm 2016 sẽ xuất hiện những siêu dự án với khung giá đắt đỏ bậc nhất, bên cạnh hàng loạt các dự án thuộc các phân khúc khác, đáp ứng nhu cầu của mọi đối tượng đầu tư. Đồng thời, lượng cung hiện nay cũng đang tăng lên nên chắc chắn sẽ có sự cạnh tranh gay gắt giữa các phân khúc. Do đó, dự án siêu sang liệu có là tâm điểm của thị trường BĐS thời gian tới hay không phụ thuộc vào phản ứng của thị trường.
