Kích hoạt chu kỳ mới, thị trường bất động sản bước vào cuộc tái định hình giá trị

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới, Chiến lược mới” diễn ra ngày 11/11 tại Hà Nội, GS.TS. Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD), cho rằng sau mỗi chu kỳ, thị trường không trở về trạng thái cũ. Những lợi thế từng tạo nên thành công trong giai đoạn trước có thể không còn đủ để bảo đảm vị thế ở giai đoạn tiếp theo. “Một chu kỳ mới không chỉ được nhận diện bằng giá bất động sản tăng trở lại, mà bằng sự thay đổi của những động lực tạo lập giá trị”, ông Thuận nhận định.

Cùng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cấu trúc, với những thay đổi sâu sắc trong động lực tăng trưởng cũng như cách thức hình thành giá trị bất động sản.

Thị trường chuyển động theo hướng tái cân bằng, mở ra dư địa phát triển mới

Một trong những chuyển biến đáng chú ý của thị trường bất động sản thời gian qua là sự phục hồi mạnh mẽ của nguồn cung nhà ở. Theo số liệu do TS. Nguyễn Văn Đính dẫn tại diễn đàn, số sản phẩm nhà ở mở bán mới trong giai đoạn 2021-2023 chỉ dao động khoảng 48.000-55.000 sản phẩm mỗi năm. Con số này tăng lên 81.440 sản phẩm năm 2024 và đạt 128.678 sản phẩm năm 2025, cao hơn khoảng 58% so với năm trước.

Đà phục hồi tiếp tục được duy trì trong năm 2026. Trong 9 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ năm 2025. Các đại dự án, khu đô thị tích hợp với hệ thống hạ tầng tương đối đồng bộ tiếp tục đóng góp đáng kể vào cơ cấu nguồn cung.

Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung chưa đi cùng với mức cải thiện tương ứng về thanh khoản. Trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 55.000 giao dịch sản phẩm mới. Riêng quý III, số giao dịch đạt 12.520, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3% trên nguồn cung mở bán mới. Lượng giao dịch sản phẩm mới trong quý này chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ năm 2025, trong khi tỷ lệ hấp thụ đã giảm liên tục ba quý gần nhất.

Diễn biến trên cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn. Nguồn cung được bổ sung tạo thêm lựa chọn cho người mua, nhưng khả năng tiêu thụ sản phẩm ngày càng phụ thuộc vào mức giá, chất lượng, pháp lý và triển vọng khai thác. Thay vì chỉ quan tâm đến khả năng tăng giá, khách hàng có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về giá trị sử dụng và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế.

Bài toán này thể hiện rõ qua sự chênh lệch giữa mặt bằng giá và khả năng chi trả. Theo số liệu VARS được trình bày tại diễn đàn, giá bán bình quân căn hộ trong quý III/2026 tại Hà Nội đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m2, TP.HCM khoảng 88,3 triệu đồng/m2 và Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng/m2. Riêng tại Hà Nội, căn hộ cao cấp và siêu cao cấp chiếm gần 70% nguồn cung mới trong quý III, trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng.

Cơ cấu nguồn cung này đặt ra yêu cầu đa dạng hóa sản phẩm, hướng tới nhiều nhóm khách hàng với nhu cầu và năng lực tài chính khác nhau. Nhà ở phù hợp thu nhập, nhà ở cho thuê và các sản phẩm gắn với nhu cầu sử dụng thực cần được quan tâm nhiều hơn, thay vì tập trung quá lớn vào một số phân khúc có mức giá cao.

Năm xu hướng định hình thị trường bất động sản trong chu kỳ mới

“Nguồn cung dự án được cải thiện; các công trình hạ tầng và quy hoạch mới mở rộng không gian phát triển; thể chế, dòng vốn và hành vi người mua cũng chuyển động đáng kể”, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định khi phân tích những thay đổi đang diễn ra trên thị trường bất động sản.

Từ những chuyển động này, GS.TS. Nguyễn Đức Thuận chỉ ra 5 xu hướng lớn đang định hình chu kỳ mới, gồm cải cách thể chế, phát triển hạ tầng và quy hoạch, dịch chuyển dòng vốn, thay đổi nhu cầu thực và yêu cầu nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp.

Thứ nhất, cải cách thể chế thúc đẩy thị trường vận hành minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Những thay đổi trong hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang hướng tới tháo gỡ các điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực và hoàn thiện môi trường đầu tư. Cùng với đó, yêu cầu công khai thông tin, nâng cao trách nhiệm pháp lý và chuẩn hóa hoạt động kinh doanh ngày càng được chú trọng.

Môi trường pháp lý rõ ràng hơn mở ra cơ hội phát triển, nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với doanh nghiệp trong chuẩn bị pháp lý, tuân thủ quy định và tổ chức triển khai dự án. Lợi thế cạnh tranh vì thế không thể chỉ dựa vào quỹ đất hay khả năng tiếp cận nguồn lực, mà còn phải được chứng minh bằng năng lực thực thi và uy tín trên thị trường.

Thứ hai, hạ tầng và quy hoạch mở rộng không gian phát triển, thúc đẩy hình thành các đô thị đa cực, đa trung tâm. Sự phát triển của sân bay, cao tốc, đường vành đai, đường sắt đô thị và các tuyến giao thông liên vùng đang góp phần thay đổi cấu trúc không gian đô thị. Những khu vực được cải thiện khả năng kết nối có thêm cơ hội thu hút đầu tư, dân cư và các hoạt động kinh tế, qua đó mở rộng dư địa phát triển cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, giá trị của hạ tầng không chỉ nằm ở khả năng gia tăng giá đất. Một khu đô thị muốn thu hút cư dân về sinh sống lâu dài cần có việc làm, dịch vụ thiết yếu, tiện ích xã hội và khả năng kết nối với các trung tâm kinh tế. Tiến độ hoàn thành công trình, khả năng khai thác thực tế và sự hình thành cộng đồng dân cư mới là những yếu tố quyết định khả năng chuyển hóa lợi thế vị trí thành giá trị bền vững.

Thứ ba, dòng vốn được tổ chức đa dạng và hoạt động đầu tư ngày càng có chọn lọc. Trong chu kỳ mới, bài toán vốn không chỉ nằm ở quy mô huy động mà còn ở khả năng lựa chọn cấu trúc tài chính phù hợp với đặc điểm từng dự án. Bên cạnh tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp cần chủ động củng cố vốn chủ sở hữu, mở rộng hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết và tiếp cận các nguồn vốn dài hạn.

Sự thay đổi này đòi hỏi doanh nghiệp chú trọng hơn đến hiệu quả sử dụng vốn, năng lực trả nợ và khả năng duy trì dòng tiền. Những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng thực chất, cơ cấu sản phẩm phù hợp và khả năng khai thác dài hạn sẽ có lợi thế hơn trong thu hút nguồn lực. Ngược lại, việc đầu tư dựa quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn hoặc tác động của quy hoạch khi dân cư và hoạt động kinh tế chưa hình thành có thể tiềm ẩn rủi ro thanh khoản.

Thứ tư, nhu cầu sử dụng thực ngày càng định hình cơ cấu sản phẩm và tiêu chí lựa chọn bất động sản. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, hành vi người mua đang có sự thay đổi, với sự quan tâm ngày càng lớn đến tính pháp lý, khả năng chi trả, chất lượng sống, môi trường, khả năng kết nối và cơ hội việc làm. Nhu cầu của người dân không còn dừng ở việc sở hữu một nơi ở, mà ngày càng mở rộng sang trải nghiệm sống và khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu.

Từ đó, những sản phẩm gắn với nhu cầu thực như nhà ở phù hợp thu nhập, nhà ở cho thuê, bất động sản công nghiệp, logistics và các khu đô thị tích hợp có thêm dư địa phát triển. Giá trị dự án không chỉ nằm ở quy mô hay kỳ vọng tăng giá, mà còn ở khả năng thu hút người đến ở, làm việc, kinh doanh và sử dụng các tiện ích trong dài hạn. Trong khi đó, những sản phẩm thiếu tiện ích, khó khai thác hoặc chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá có thể tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.

Thứ năm, năng lực quản trị trở thành yếu tố quyết định sức cạnh tranh và khả năng tồn tại của doanh nghiệp. Khi thị trường ngày càng phân hóa, lợi thế không chỉ thuộc về những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn hay có quy mô phát triển dự án vượt trội. Khả năng lựa chọn dự án, xây dựng cơ cấu vốn, kiểm soát rủi ro và tổ chức triển khai mới là những yếu tố quyết định khả năng nắm bắt cơ hội. Tiến độ thực hiện, chất lượng công trình, năng lực vận hành, tính minh bạch và khả năng hình thành cộng đồng cư dân cũng ngày càng có ý nghĩa trong việc tạo dựng lợi thế cạnh tranh.

Công nghệ số, dữ liệu và trí tuệ nhân tạo có thể hỗ trợ doanh nghiệp nâng cao hiệu quả nghiên cứu thị trường, tiếp thị, bán hàng và quản lý vận hành. Tuy nhiên, công nghệ không thể thay thế chiến lược phát triển rõ ràng, kỷ luật quản trị và năng lực thực thi của đội ngũ lãnh đạo.

Thị trường bất động sản đang đứng trước một cuộc tái định hình giá trị, trong đó giá bán và vị trí vẫn quan trọng nhưng cần được đặt trong mối tương quan với pháp lý, hạ tầng, khả năng chi trả, chất lượng sống và hiệu quả khai thác. Chu kỳ mới không đơn thuần là câu chuyện phục hồi hay tăng trưởng trở lại, mà còn là quá trình chuyển dịch sang mô hình phát triển chú trọng giá trị sử dụng, dòng tiền và năng lực vận hành dài hạn. Hạ tầng có thể mở đường, quy hoạch có thể tạo không gian, nhưng chính nhu cầu thực và hoạt động kinh tế mới quyết định sức sống cũng như giá trị bền vững của bất động sản.