Kiểm soát biến động giá đất - Cánh cửa cho thị trường bất động sản phát triển bền vững

Bài toán giá đất – Rào cản phát triển thị trường bất động sản

Từ các đô thị lớn như: Hà Nội, TP.HCM đến những tỉnh vùng ven, giá đất đang tăng phi mã, vượt ngoài tầm kiểm soát. Tại Hà Nội, những khu vực có thông tin cập nhật về quy hoạch hạ tầng và phát triển đô thị đã chứng kiến mức giá đất tăng gấp 3 - 4 lần chỉ trong vòng một năm. Tương tự, tại TP.HCM, các khu vực ven sông, các tuyến đường dự kiến mở rộng hoặc kết nối giao thông cũng rơi vào trạng thái "sốt" giá tương tự. Người dân đua nhau săn đất với kỳ vọng giá tiếp tục tăng, nhưng khi thông tin về các dự án dần nguội bớt, không ít người đã mắc kẹt trong những khoản vay ngân hàng nặng nề.

Đặc biệt, tại các tỉnh đang lên kế hoạch sáp nhập, hiện tượng thổi giá đất trở thành cơn sốt lan rộng, gần như không kiểm soát được. Đơn cử, tại TP. Việt Trì, tỉnh Phú Thọ – một điểm nóng trên bản đồ bất động sản hiện nay. Nằm ở vị trí cửa ngõ thành phố, tiếp giáp với tỉnh Vĩnh Phúc và trung tâm hành chính tỉnh Phú Thọ, giá đất tại các phường trung tâm như: Thanh Miếu, Gia Cẩm, Trưng Vương, Bạch Hạc, Sông Lô, Thọ Sơn… đã tăng từ 20 - 30%, thậm chí có nơi tăng lên đến 50% so với cuối năm 2023 nhờ hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.

Khu đô thị Bến Gót (phường Thọ Sơn) là ví dụ điển hình. Trước đây, nơi đây chỉ có vài ngôi nhà xây dựng, phần lớn đất còn bỏ hoang, cỏ dại mọc um tùm. Thế nhưng, gần đây, mỗi ngày có hàng chục nhà đầu tư tìm đến hỏi mua và giao dịch. Giá đất tại Bến Gót đã tăng chóng mặt, từ mức 15 triệu đồng/m2 trước tết lên 26 - 27 triệu đồng/m2 chỉ trong một thời gian ngắn.

Đó là câu chuyện của những nhà đầu tư nhỏ lẻ, còn với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, vấn đề giá đất luôn là một trở ngại lớn trong việc triển khai dự án.

Việc bỏ khung giá đất cùng với quy định bảng giá đất mới mang tính đột phá là một nỗ lực quan trọng được thể hiện trong Luật Đất đai 2024. Đây được xem như một bước mở đầu cho chương mới trong quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản, với mục tiêu xây dựng hệ thống giá đất minh bạch và tiệm cận hơn với giá trị thực trên thị trường.

Tuy nhiên, bảng giá đất điều chỉnh áp dụng đến hết năm 2025 tại nhiều địa phương đã gây bất ngờ với mức tăng đột biến so với bảng giá cũ. Chẳng hạn, tại TP.HCM, giá đất tăng từ 4 đến 38 lần, trong đó mức cao nhất lên tới 687,2 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội, mức tăng dao động từ 2 đến 6 lần, cao nhất đạt 695,3 triệu đồng/m2. Tại Bắc Giang, giá đất cũng tăng 2,4 lần, chạm ngưỡng 120 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Công ty cổ phần đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) – nhấn mạnh rằng sự tăng giá đất đột ngột này đang làm suy giảm lợi thế cạnh tranh của Việt Nam. Ông cho rằng: "Nếu giảm được áp lực từ yếu tố đất đai trong khi chi phí nhân công ngày càng tăng cao, Việt Nam sẽ giữ được sức hút đầu tư". Đồng thời, ông cũng chỉ ra rằng trong cách tính giá đất hiện nay, lợi ích của doanh nghiệp chưa được cân nhắc một cách công bằng. "Có những trường hợp, chỉ trong vòng một năm, giá đất tại cùng khu vực tăng tới 40% – mức tăng phi lý gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp", ông Hiệp bày tỏ.

Kiểm soát biến động giá đất: Giải pháp kỳ vọng ổn định thị trường

Mói đây, Nghị quyết 68-NQ/TW đã đề ra yêu cầu cần xây dựng cơ chế và chính sách phù hợp để kiểm soát biến động giá đất, đặc biệt là giá đất trong sản xuất kinh doanh và phi nông nghiệp. Mục tiêu là hạn chế tối đa ảnh hưởng của biến động giá đất đến kế hoạch đầu tư và hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. 

Nghị quyết đề ra, chậm nhất trong năm 2025, hoàn thành xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Việc công khai thông tin về giá đất được kỳ vọng sẽ giúp doanh nghiệp và người dân tiếp cận thông tin minh bạch hơn, giảm thiểu tình trạng thao túng giá đất.

Nội dung này được nhận định đóng vai trò quan trọng trong việc mở đường, tiếp thêm niềm tin và động lực để doanh nghiệp bất động sản phát triển, đồng thời được kỳ vọng sẽ trở thành yếu tố giúp khơi thông nguồn cung, hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

Đặc biệt, trong bối cảnh đất nước ta đang thực hiện đề án sáp nhập tỉnh/thành, tình trạng giá đất bị thổi phồng, hình thành giá ảo ngày càng trở nên phổ biến. Điều này không chỉ khiến các nhà đầu tư lâm vào thế khó khi tính toán hiệu quả tài chính mà còn gây bất ổn cho toàn thị trường, kéo theo nguy cơ hình thành bong bóng giá đất.

Theo các chuyên gia, khi giá đất tăng cao, chi phí đầu tư cho mỗi dự án bị đội lên đáng kể, khiến doanh nghiệp không chỉ gặp khó khăn trong việc triển khai dự án mà còn phải cân nhắc kỹ lưỡng về mức giá bán ra để đảm bảo lợi nhuận. Điều này vô hình trung làm suy giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản lên cao, vượt xa khả năng chi trả của người dân.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhấn định rằng: "Mọi ách tắc lâu nay vẫn chỉ là giá đất thị trường quá cao làm cho các dự án đầu tư không phê duyệt được! Khi giá đất đầu vào bị đẩy lên quá cao, doanh nghiệp phải bỏ ra một khoản tiền khổng lồ chỉ để mua đất. Điều này không chỉ làm cạn kiệt nguồn vốn dành cho các hạng mục phát triển dự án mà còn khiến doanh nghiệp đối diện với nguy cơ thua lỗ nếu không tính toán kỹ lưỡng."

GS Võ cũng đề xuất giải pháp cụ thể: "Cần tìm cơ chế giảm chi phí tiếp cận đất đai ở đầu vào và thay vào đó là chuyển phần thu hồi nguồn thu từ đất đai sang thời điểm sau khi dự án đã đi vào vận hành" - Đây là mô hình mà nhiều quốc gia phát triển đang áp dụng và đã mang lại hiệu quả tích cực.

Theo chuyên gia từ Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Nghị quyết 68 là bước đi chiến lược góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững. Khi giá đất được kiểm soát chặt chẽ, dòng vốn đầu tư sẽ dễ dàng luân chuyển hơn, các dự án phát triển nhà ở sẽ có cơ hội được triển khai với mức giá hợp lý, phù hợp với sức mua của người dân.

Chuyên gia cũng đưa ra ba giải pháp cụ thể: Thứ nhất, cần thực hiện giao dịch đất đai 100% qua ngân hàng để đảm bảo tính minh bạch, ngăn chặn tình trạng khai khống giá trị tài sản. Thứ hai, thực hiện cam kết dân sự: Yêu cầu các bên giao dịch khai báo trung thực về giá trị bất động sản và chịu trách nhiệm pháp lý nếu khai sai. Thứ ba, tăng cường thanh tra, kiểm tra tại các khu vực đang có sự thay đổi về quy hoạch để ngăn chặn tình trạng thao túng giá đất.

"Nếu các giải pháp này được thực hiện đồng bộ, giá đất sẽ dần ổn định, giúp doanh nghiệp giảm chi phí đầu vào và tạo niềm tin cho nhà đầu tư và người dân khi tham gia giao dịch đất đai", chuyên gia nhận định.

Nghị quyết 68-NQ/TW mở ra một hành trình mới cho việc kiểm soát giá đất, song hành với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc triển khai các giải pháp vẫn cần sự phối hợp đồng bộ và quyết liệt từ các cơ quan quản lý và doanh nghiệp để thực sự mang lại hiệu quả lâu dài. Khi giá đất được kiểm soát, không chỉ doanh nghiệp bất động sản mà cả nền kinh tế sẽ có thêm động lực phát triển, giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch cho thị trường./.