Kiến nghị điều chỉnh hệ số giá đất TP.HCM, do lo ngại chi phí đất tăng sẽ đẩy giá nhà lên cao

Cơ chế mới chưa được áp dụng đầy đủ

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Quyết định quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2026 trên địa bàn TP.HCM. Bên cạnh việc đồng tình với một số nội dung trong giai đoạn chuyển tiếp, Hiệp hội kiến nghị điều chỉnh nhiều quy định nhằm bảo đảm tính đồng bộ với Luật Đất đai và tạo cơ sở hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong thời gian tới.

Theo HoREA, dự thảo Quyết định quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 dự kiến áp dụng từ ngày 1/7/2026 chỉ sử dụng bảng giá đất và hệ số K trong bốn nhóm trường hợp gồm: tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tính thuế, phí, lệ phí; xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; và thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước.

Trong khi đó, sáu trường hợp khác sẽ tiếp tục áp dụng cơ chế xác định giá đất cụ thể, bao gồm giao đất không đấu giá, cho thuê đất trả tiền một lần, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất khi gia hạn hoặc điều chỉnh quy hoạch và tính tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

HoREA đánh giá cách tiếp cận này khiến phạm vi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất bị thu hẹp đáng kể, đồng nghĩa nhiều cơ chế mới theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội chưa được triển khai trên thực tế. Đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, việc tiếp tục xác định giá đất cụ thể sẽ khiến quy trình thực hiện vẫn tương tự trước đây.

Đáng chú ý, HoREA cho rằng, những bất cập trong việc xác định giá đất đối với các vị trí hẻm không phải xuất phát từ cơ chế hệ số điều chỉnh giá đất mà từ quá trình xây dựng bảng giá đất hiện hành. Hiệp hội nhận định việc phân chia tỷ lệ giữa các vị trí hẻm chưa phản ánh đầy đủ thực tế và hoàn toàn có thể được điều chỉnh trong quá trình hoàn thiện bảng giá đất. Đồng thời, việc áp dụng hệ số K để tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân nhưng không áp dụng khi tính bồi thường thu hồi đất đối với chính nhóm đối tượng này là chưa bảo đảm tính thống nhất của chính sách.

Kiến nghị điều chỉnh hệ số K và hoàn thiện bảng giá đất

Trong văn bản góp ý, HoREA cũng đề xuất điều chỉnh cách xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo hướng phát huy đầy đủ vai trò của ba thành phần K1, K2 và K3 thay vì thực tế chỉ còn tác động của hệ số biến động thị trường (K1).

Đối với hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (K2), Hiệp hội đề nghị tiếp tục giữ mức 1,0 đối với các khu đất có hệ số sử dụng đất dưới 6 lần, sau đó tăng dần theo từng ngưỡng hệ số sử dụng đất và tiếp tục cộng thêm 0,1 đối với mỗi bậc tăng khi hệ số sử dụng đất vượt 11 lần. Riêng các dự án bất động sản cao cấp, hạng sang và siêu sang, HoREA kiến nghị áp dụng hệ số K2 ở mức từ 1,5 đến 1,7 để phản ánh đúng giá trị khai thác của quỹ đất.

Đối với hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (K3), Hiệp hội đề xuất thay đổi quy định hiện hành và xây dựng hệ số phù hợp với từng loại hình dự án, từng khu vực và từng vị trí đất thay vì áp dụng đồng loạt một mức như dự thảo. Theo HoREA, việc phân hóa hệ số này sẽ giúp việc xác định giá đất sát thực tế hơn, đồng thời hạn chế những chênh lệch lớn giữa giá đất tính theo bảng giá đất nhân hệ số và giá đất xác định theo phương pháp thặng dư.

Mặc dù đưa ra nhiều góp ý, HoREA vẫn thống nhất với phương án trước mắt của Sở Nông nghiệp và Môi trường trong bối cảnh TP.HCM chưa hoàn thiện đầy đủ các căn cứ để áp dụng cơ chế mới theo Nghị quyết 254/2025/QH15. Hiệp hội cho rằng việc tiếp tục xác định giá đất cụ thể đối với một số trường hợp, đặc biệt là công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và các dự án bất động sản, là giải pháp phù hợp trong giai đoạn hiện nay.

Về lâu dài, HoREA kiến nghị TP.HCM sớm hoàn thiện bảng giá đất, bổ sung giá đối với các tuyến đường chưa được quy định, rà soát lại tỷ lệ giá đất theo từng vị trí hẻm và xây dựng đầy đủ các hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định để có thể áp dụng thống nhất cơ chế tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường trong thời gian tới./.