Knight Frank: Bất động sản văn phòng ngoài trung tâm TP. HCM hấp thụ gần 200.000m2 trong 10 năm

Thị trường văn phòng TP. HCM đang chứng kiến một sự dịch chuyển đáng chú ý. Nếu trước đây khu trung tâm truyền thống, hay CBD, gần như là lựa chọn mặc định của các doanh nghiệp lớn, thì trong khoảng một thập kỷ trở lại đây, các khu vực ngoài trung tâm đang nổi lên như một điểm đến ngày càng quan trọng của thị trường bất động sản thương mại.

Theo nghiên cứu của Knight Frank Việt Nam, tổng diện tích hấp thụ ròng tại các khu vực văn phòng ngoài trung tâm trong 10 năm qua đạt gần 200.000m2. Con số này cao hơn khoảng 50% so với khu CBD và gần gấp 4 lần so với các khu vực phía Nam và TP Thủ Đức.

Diễn biến này cho thấy nhu cầu thuê văn phòng tại TP. HCM không còn tập trung tuyệt đối vào khu lõi trung tâm. Thay vào đó, nhiều doanh nghiệp bắt đầu ưu tiên những tòa nhà có chất lượng tốt, diện tích sàn phù hợp, chi phí hợp lý và kết nối giao thông thuận tiện hơn cho hoạt động vận hành hằng ngày.

Ông Alex Crane - Giám đốc Điều hành Knight Frank Việt Nam, nhận định các khu vực văn phòng ngoài trung tâm không còn được xem là lựa chọn thứ cấp. Trong 10 năm qua, khách thuê ngày càng sẵn sàng xây dựng chiến lược dài hạn ngoài khu CBD, nhất là khi các yếu tố như giá thuê, chỗ đậu xe, thời gian di chuyển và tiêu chuẩn tòa nhà phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của doanh nghiệp.

Dữ liệu của Knight Frank cho thấy giá thuê trung bình tại các khu vực ngoài trung tâm đã tăng từ khoảng 18 USD/m2/tháng, tương đương 474.000 đồng/m2, vào năm 2015 lên 26 USD/m2/tháng, tương đương 685.000 đồng/m2, trong quý I/2026. Tốc độ tăng này tương đương khu CBD trong cùng giai đoạn.

Tuy nhiên, khoảng cách giá thuê giữa hai khu vực vẫn còn rất lớn. Trong khi văn phòng ngoài trung tâm phổ biến quanh mức 26 USD/m2/tháng, giá thuê tại các tòa nhà hạng A khu trung tâm đã vượt 50 USD/m2/tháng, tương đương khoảng 1,317 triệu đồng/m2.

Chính chênh lệch này đang tạo động lực mạnh cho làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh chi phí vận hành ngày càng được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Không chỉ có lợi thế về giá, các khu vực ngoài trung tâm còn hưởng lợi từ quá trình mở rộng đô thị và đầu tư hạ tầng. Những khu vực địa giới hành chính cũ như Tân Phú, Phú Nhuận, Bình Thạnh và Quận 7 đang ghi nhận nhu cầu thuê tăng từ các nhóm doanh nghiệp công nghệ, logistics, dịch vụ chuyên nghiệp và sản xuất.

Đây là những ngành có nhu cầu lớn về không gian làm việc linh hoạt, diện tích sàn rộng, khả năng tiếp cận nhân sự thuận tiện và chi phí vận hành hợp lý. Với các doanh nghiệp này, việc đặt toàn bộ bộ máy tại khu CBD không còn là lựa chọn tối ưu, nhất là khi giá thuê trung tâm liên tục neo ở mức cao.

Một xu hướng đáng chú ý khác là mô hình "hub-and-spoke" đang trở nên phổ biến hơn. Theo mô hình này, các tập đoàn đa quốc gia vẫn duy trì văn phòng đại diện hoặc bộ phận có tính chất đối ngoại tại khu CBD, trong khi các bộ phận vận hành, hỗ trợ, hành chính hoặc kỹ thuật được bố trí tại các khu vực ngoài trung tâm.

Cách tổ chức này giúp doanh nghiệp vừa giữ được sự hiện diện tại trung tâm tài chính - thương mại của thành phố, vừa tối ưu chi phí thuê, chi phí di chuyển và hiệu quả vận hành.

Theo Knight Frank, trong bối cảnh giá thuê văn phòng CBD TP. HCM thuộc nhóm cao tại Đông Nam Á, nhiều nhà đầu tư tổ chức cũng bắt đầu đánh giá lại vai trò của tài sản văn phòng ngoài trung tâm trong danh mục đầu tư. Những dự án có tiêu chuẩn hiện đại, kết nối thuận tiện và hiệu quả vận hành tốt đang có cơ hội thu hút sự quan tâm lớn hơn.

Dù nguồn cung văn phòng ngoài trung tâm tăng mạnh trong 10 năm qua, tỷ lệ trống tại khu vực này vẫn được kiểm soát. Theo Knight Frank, tỷ lệ trống đã tăng từ 7% năm 2015 lên 13% năm 2025, nhưng tổng diện tích trống vẫn thấp hơn đáng kể so với khu CBD.

Điều này phản ánh sức hấp thụ tương đối ổn định của phân khúc văn phòng ngoài trung tâm, nhất là khi nhu cầu thuê đang được hỗ trợ bởi sự thay đổi trong chiến lược vận hành của doanh nghiệp.

Ông Alex Crane cho rằng câu chuyện văn phòng ngoài trung tâm tại TP. HCM hiện không còn là câu chuyện của một phương án thay thế, mà phản ánh sự trưởng thành của thị trường. Hạ tầng phát triển, mô hình làm việc thay đổi và áp lực tối ưu chi phí đang tái định hình bản đồ văn phòng của thành phố theo hướng rõ nét hơn.

Knight Frank Việt Nam dự báo các khu vực văn phòng ngoài trung tâm sẽ tiếp tục duy trì khả năng phục hồi tích cực trong dài hạn. Động lực chính đến từ hạ tầng, quá trình mở rộng đô thị và nhu cầu thuê ngày càng tăng ngoài khu vực CBD.

Với xu hướng này, thị trường văn phòng TP. HCM đang bước vào giai đoạn phân hóa mới. Khu trung tâm vẫn giữ vai trò biểu tượng và là nơi tập trung các tòa nhà hạng A cao cấp, nhưng các khu vực ngoài trung tâm đang dần khẳng định vị thế bằng hiệu quả vận hành, mức giá cạnh tranh và khả năng đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tế của doanh nghiệp trong chu kỳ mới.

Ghi chú:

CBD: Viết tắt của từ Central Business District – khu vực trong trung tâm

Non CBD: Khu vực ngoài trung tâm.