Vấn đề đặt ra là tại sao, thị trường M&A bất động sản Việt Nam lại có sức hút đặc biệt với các “đại gia” ngoại đến vậy, ưu thế của khối ngoại là gì và sức nóng của thị trường Việt đang ở ngưỡng nào trong việc lôi cuốn dòng vốn ngoại thông qua các thương vụ M&A?
PV Reatimes đã có cuộc trao đổi với luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) để thảo luận về những vấn đề này.
Hấp dẫn từ chính đặc điểm của thị trường bất động sản
PV: Làn sóng M&A bất động sản những năm gần đây ghi nhận sự “áp đảo” của các nhà đầu tư nước ngoài khi chiếm tới 77% tổng giá trị M&A trong các thương vụ M&A tại Việt Nam. Dưới góc độ là một luật sư có nghiên cứu về lĩnh vực này, theo ông, vì sao khối ngoại lại có sự quan tâm đặc biệt đến M&A tại thị trường Việt Nam đến như vậy?
Luật sư Trần Đức Phượng: Hiện tượng dòng vốn ngoại đổ mạnh vào bất động sản Việt Nam thông qua các thương vụ M&A có thể lý giải dưới nhiều góc độ khác nhau, tuy nhiên từng giai đoạn thì nguồn vốn và đặc điểm nhà đầu tư nước ngoài cũng khác nhau.
Trước hết, kinh doanh bất động sản là một ngành nghề có những điểm khá đặc biệt, khác với những ngành nghề sản xuất, dịch vụ thương mại khác. Ngành này vừa mang tính cố định (trên một khu đất) nhưng lại có tính di chuyển khá linh hoạt trong việc thực hiện nhiều dự án ở các địa điểm khác nhau. Nếu so với nhiều ngành nghề khác, ngành kinh doanh bất động sản có tốc độ phát triển nhanh, không phải trải qua quá nhiều thời gian cho việc chuẩn bị bộ máy nhưng có mức sinh lợi rất hấp dẫn.
Chính vì đặc điểm này, nếu thị trường tại Việt Nam có những những dấu hiệu tốt thu hút các nhà đầu tư ngoại đầu tư thì bất động sản luôn đi trước và song hành để phục vụ cho các ngành nghề khác. Có thể nói, nhìn vào dòng vốn ngoại trong lĩnh vực bất động sản có thể đoán định lực hút vốn ngoại các ngành nghề khác nói chung hoặc sự phát triển của kinh tế, chính trị, xã hội của vùng đó.
Ngoài ra, bất động sản được phân nhóm thành các lĩnh vực khác nhau như: hạ tầng xã hội, dịch vụ văn phòng, khách sạn, nhà ở... nên mỗi nhóm lại có những đặc điểm riêng, không ít các nhà đầu tư ngoại đang thành công trong lĩnh vực riêng của mình như Trung tâm thương mại – Aeon (Nhật), Văn phòng – Kumho,… được hình thành từ các nhà tạo lập kinh doanh bất động sản.
PV: Trong dòng chảy của dòng vốn ngoại đổ vào bất động sản Việt Nam thông qua các thương vụ M&A, “lực đẩy” nào đến từ những lợi thế của khối doanh nghiệp ngoại, thưa ông?
Luật sư Trần Đức Phượng: Nhìn chung các nhà đầu tư ngoại thường rất mạnh về vốn do họ có năng lực tài chính và khả năng huy động vốn tốt tại nước ngoài nên vốn không phải là trở ngại đối với họ bởi thường huy động vốn nhanh và thành công. Đối với các dự án cao cấp hoặc quy mô lớn thường ít cạnh tranh khốc liệt so với các phân khúc thị trường tầm trung nhưng các dự án này có tỷ trọng sinh lời lớn nên luôn phù hợp với các nhà đầu tư ngoại.
Luật sư Trần Đức Phượng.
Với những kinh nghiệm trong phát triển dự án cao cấp và có các nhà phụ trợ chuyên nghiệp, việc hoạch định các dự án cấp cao giúp các nhà đầu tư ngoại tăng thêm giá trị cho dự án và khả năng thu hồi vốn nhanh hơn so với các dự án do doanh nghiệp Việt thực hiện.
Bên cạnh đó, nhờ có thế mạnh về vốn và quản trị nên nhà đầu tư ngoại thường chọn và đầu tư vào các dự án đã chuẩn bị xong, sẵn sàng cho việc triển khai thực hiện dự án. Các nhà đầu tư ngoại sẵn sàng trả những chi phí cao hơn để giành cơ hội kinh doanh nên luôn được các doanh nghiệp Việt (có quỹ đất) hướng đến. Mặt khác, với những doanh nghiệp không mạnh về vốn và kinh nghiệm, thì giải pháp hợp tác với các doanh nghiệp ngoại sẽ đem lại khả năng thành công của dự án chắc chắn hơn so với việc tự triển khai thực hiện.
PV: Theo ông, dòng vốn ngoại chảy mạnh vào thị trường bất động sản Việt Nam thông qua M&A đã mang đến những đóng góp nào cho thị trường?
Luật sư Trần Đức Phượng: Có thể thấy, kể từ khi thị trường bất động sản Việt Nam nhận được các dòng vốn ngoại đầu tiên đến nay đã có sự thay đổi nhất định. Các doanh nghiệp Việt trưởng thành, phát triển hơn, dần có những bước tiến về vốn, trình độ quản lý và nhân sự. Nhiều dự án cao cấp, dự án lớn đã được các doanh nghiệp Việt thực hiện một cách độc lập, nhiều doanh nghiệp phụ trợ cũng phát triển nhanh chóng về quy mô.
Sự đóng góp của dòng vốn ngoại không chỉ về mặt tăng trưởng kinh tế mà thông qua đó Việt Nam còn được hưởng lợi ở nhiều mặt khác, nhiều lĩnh vực khác tạo động lực để phát triển. Nhiều doanh nghiệp Việt hiện còn đang có sự chuyển dịch đầu tư vào lĩnh vực bất động sản ra nước ngoài.
PV: Ông nhận định thế nào về sự biến động của dòng vốn ngoại đổ vào bất động sản Việt Nam thông qua M&A những năm vừa qua?
Luật sư Trần Đức Phượng: Vào thời kỳ đầu từ năm 2000 - 2004, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2005 chưa được ban hành cùng các tiến trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước chưa nhiều (loại hình doanh nghiệp đang giữ phần chính các quỹ đất) và thị trường chưa phát triển các nhu cầu nhà ở, dịch vụ vui chơi giải trí nhưng ngành bất động sản đã thu hút tốt dòng vốn ngoại trong các lĩnh vực khách sạn, dịch vụ văn phòng.
Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2008 là thời kỳ ngành kinh doanh bất động sản thu hút mạnh dòng vốn ngoại. Đây là thời kỳ kinh tế Việt Nam phát triển mạnh, tốc độ đô thị hóa nhanh nên các nhu cầu về hạ tầng xã hội, nhà ở, các công trình dịch vụ thương mại và giải trí thể thao rất lớn. Mặt khác, nguồn vốn ngoại đưa vào Việt Nam những năm qua có nhiều điều mới mẻ từ quản lý, quy hoạch, thiết kế, xây dựng, … cho đến sản phẩm cuối cùng mới lạ, cao cấp nên nguồn vốn ngoại gặt hái nhiều thành công.
Từ 2009 –2011, do tác động nặng nề của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới nên tình cảnh chung là vốn ngoại không thu hút được mà còn có chiều hướng rút về nước ngoài. Mặt khác, giai đoạn này do nhu cầu thị trường suy giảm nhanh chóng, đặc biệt là phân khúc cao cấp chịu nhiều tác động tiêu cực, nhiều dự án có vốn đầu tư nước ngoài ngưng hoạt động.
Từ năm 2012 đến nay, khi nền kinh tế thế giới bước ra khỏi cuộc khủng hoảng kinh tế thì dòng vốn ngoại đổ vào lĩnh vực bất động sản đang trở lại, thông qua các dự án đầu tư mới, các thương vụ M&A liên tục diễn ra ghi nhận với số vốn ngoại liên tục tăng.
Mặt trái của quá trình M&A là các doanh nghiệp Việt tự bán mình, sau sự thành công của dự án hợp tác là làm cho doanh Việt mất luôn khả năng hoạt động và phụ thuộc vào doanh ngiệp ngoại.
Vẫn nên thận trọng, đặc biệt với dòng vốn ngoại "ảo"
PV: Ông đánh giá thế nào về “tương quan lực lượng” giữa 2 khối doanh nghiệp nội – ngoại trong việc thực hiện các thương vụ M&A?
Luật sư Trần Đức Phương: Nhìn tổng thể, doanh nghiệp Việt (100% vốn trong nước) và doanh nghiệp có vốn nước ngoài cùng kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản không có nhiều khác biệt. Sự khác biệt nếu có trên thực tế khi thực hiện dự án dường như không ảnh hưởng đến các doanh nghiệp có vốn nước ngoài.
Xét trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, lợi thế "sân nhà" của các doanh nghiệp Việt vẫn chỉ nằm ở việc có quỹ đất, ngược lại, nếu không có quỹ đất thì việc so sánh lợi thế, sức cạnh tranh với doanh nghiệp có vốn ngoại, doanh nghiệp Việt dường như không phải đối thủ trong phân khúc sản phẩm cấp cao hoặc sản phẩm chuyên biệt.
Theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, đối với doanh nghiệp Việt Nam được thực hiện nhiều lần và phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao cho khách hàng. Đối với bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên do bất cập trong việc xác định “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” để áp dụng vào thực tế, nếu tính 1 đồng hay 1 cổ phần thì vướng toàn bộ hệ thống doanh nghiệp, nên với quy định này thì lợi thế của doanh nghiệp Việt sẽ tự vô hiệu hóa.
PV: Việc các nhà đầu tư nước ngoài không ngại ngần bỏ tiền để góp vốn, mua cổ phần là dấu hiệu tích cực cho thấy tiềm năng tăng trưởng mạnh của thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, nếu để đưa ra cảnh báo, lời khuyên cho các nhà đầu tư trước các kẽ hở về pháp lý liên quan đến chuyện góp vốn, mua cổ phần, theo ông đó là gì?
Luật sư Trần Đức Phượng: Ngoài những mặt tích cực mà dòng vốn ngoại mang đến cho Việt Nam thì cũng cần lưu ý đến một số hiện tượng đang rất lo ngại. Mặt trái của quá trình M&A là các doanh nghiệp Việt tự bán mình, sau sự thành công của dự án hợp tác là làm cho doanh nghiệp Việt mất luôn khả năng hoạt động và phụ thuộc vào doanh ngiệp ngoại.
Trên thực tế, cũng không ít trường hợp doanh nghiệp ngoại chỉ góp vốn ít nhưng lại hưởng lợi lớn từ Việt Nam đó là dạng đầu tư nhượng quyền thương hiệu theo kiểu “tay không bắt giặc”. Hiện nay, đã có những nhà đầu tư ngoại đầu tư vào Việt Nam chỉ bằng cách gắn cho dự án với một thương hiệu ngoại. Sau đó, lợi dụng sự bất đồng ngôn ngữ nên người Việt không am hiểu về thị trường nước ngoài, họ dùng các kỹ thuật quảng cáo ngay tại Việt Nam để nói cho người Việt Nam về thương hiệu đó nổi tiếng ở nước ngoài, trong khi thương hiệu đó mới được đăng ký, không nổi tiếng hoặc thậm chí là đang bị tẩy chay ngay tại thị trường nước ngoài.
Các dự án này chung một kiểu là mượn danh mượn mác ngoại, lừa dối người Việt bằng cách đánh bóng hoặc thổi phồng sự nổi tiếng ở nước ngoài không có thật chỉ để người Việt tin tưởng và huy động nguồn vốn cho dự án từ thị trường Việt Nam.
Một trong các giải pháp quản lý để hướng dòng vốn ngoại vào nền kinh tế là thực hiện nghiêm việc quy hoạch tại các cấp chính quyền địa phương và hoạt động đăng ký đầu tư nhất là về tiến độ thực hiện dự án và việc góp vốn. Xử lý nghiêm và thu hồi giấy đăng ký đầu tư đối với các dự án chậm tiến độ, huy động vốn không đúng, đặc biệt là việc huy động vốn trái pháp luật tại thị trường Việt Nam.
- Xin cảm ơn ông!
