LTS: Trong ranh giới Quy hoạch phân khu Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn, Quảng Nam) hiện có 83 dự án và phần lớn là dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Đáng chú ý, trong các dự án đang hiện hữu tại đô thị mới, có nhiều doanh nghiệp làm chủ đầu tư đồng thời của nhiều dự án. Những dự án đó có thể nằm liền kề nhau, tạo nên một chuỗi dự án thuộc cùng… một chủ đầu tư. Cũng có những dự án nằm cách xa nhau, phân tán tại nhiều khu vực của đô thị mới. Tuy nhiên, dù là nằm kề hay phân tán, nhưng trong tình hình khó khăn từ khâu giải phóng mặt bằng, khó khăn vì thị trường đóng băng… cũng tạo nên một chuỗi vướng mắc cho doanh nghiệp. Hệ quả là hàng loạt dự án triển khai trì trệ, thi công dang dở… làm cho hình hài đô thị mới vẫn chỉ nằm trên kỳ vọng, gây bức xúc trong xã hội suốt thời gian dài.
Điệp khúc… gia hạn
Khu đô thị Ngọc Dương Coco (5,03ha) là dự án mà Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn được UBND tỉnh Quảng Nam chấp thuận chủ trương đầu tư tại Công văn số 6686/UBND-KTN ngày 8/11/2019. Theo đó, tiến độ hoàn thành dự án được đề ra là đến tháng 4/2021. Đến ngày 23/11/2021, UBND tỉnh Quảng Nam có Công văn số 8345/UBND-KTN, đồng ý điều chỉnh tiến độ hoàn thành dự án đến hết tháng 9/2022 (giãn tiến độ 16 tháng so với tiến độ đã được phê duyệt tại công văn chấp thuận chủ trương đầu tư).
Sau đó, UBND tỉnh tiếp tục có Công văn số 8348/UBND-KTN ngày 12/12/2022 thống nhất điều chỉnh tiến độ dự án đến hết tháng 9/2023 (giãn thêm 12 tháng so với thời gian được điều chỉnh trước đó), UBND tỉnh Quảng Nam cũng nhấn mạnh đây là lần điều chỉnh tiến độ cuối cùng. Như vậy, dự án Khu đô thị Ngọc Dương Coco do Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn làm chủ đầu tư đã được giãn tiến độ 2 lần với tổng thời gian là 28 tháng.
Đến nay, chủ đầu tư đã được UBND tỉnh giao đất để thực hiện dự án trong 2 đợt với tổng diện tích được giao 4,26/5,03ha. Phần đất nông nghiệp (0,31ha) trong tổng số diện tích còn lại chưa thể hoàn thiện phương án đền bù trình phê duyệt, nguyên nhân là do vướng mắc trong công tác xác nhận loại đất trước khi thu hồi, đơn giá bồi thường hoa màu có sự thay đổi nhiều lần và gặp vướng mắc trong quá trình áp dụng.
Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn là một trong những doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc. Doanh nghiệp này đang là chủ đầu tư của 4 dự án: Khu đô thị Ngọc Dương CoCo (5,03ha); Khu đô thị Viêm Minh - Hà Dừa (5,18ha); Khu đô thị Viêm Trung (3,37ha); Khu đô thị Đông Dương (khoảng 19ha).
Ngoài ra, phần diện tích còn lại vẫn còn một số trường hợp chưa thống nhất phối hợp thực hiện theo quy trình như xác định kết quả trích đo hiện trạng ảnh hưởng, kiểm kê vật kiến trúc, cây cối ảnh hưởng...
Một dự án khác của Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn làm chủ đầu tư đã được gia hạn thậm chí đến 3 lần, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành đó là dự án Khu đô thị Viêm Minh - Hà Dừa (5,18ha).
Ngày 22/11/2018, UBND tỉnh Quảng Nam có Công văn số 6806/UBND-KTN chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị Viêm Minh - Hà Dừa tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc.
Theo đó, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn có trách nhiệm triển khai các thủ tục đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng và hoàn thành dự án đưa vào sử dụng đến tháng 12/2019. Hết thời hạn kể trên, chủ đầu tư đã được UBND tỉnh Quảng Nam giao đất để thực hiện dự án với diện tích 4,85/5,18ha.
Một năm sau, ngày 22/12/2020, UBND tỉnh có Công văn số 7560/UBND-KTN gia hạn thời gian thực hiện dự án Khu đô thị Viêm Minh – Hà Dừa đến hết tháng 4/2021 (giãn tiến độ thêm 16 tháng). Đồng thời, UBND tỉnh yêu cầu Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn nghiêm túc rút kinh nghiệm trong quá trình thực hiện các thủ tục gia hạn, triển khai thực hiện dự án khi tiến độ dự án đã hết vào tháng 12/2019 nhưng phải đến ngày 15/5/2020 thì Công ty mới có văn bản đề nghị gia hạn tiến độ.
Mặc dù còn 0,33ha diện tích chưa thể thực hiện giải phóng mặt bằng và đã được gia hạn thực hiện nhưng đến hết tháng 4/2021, tình hình giải phóng mặt bằng đối với phần diện tích còn lại vẫn không tiến triển. Dự án sau đó được UBND tỉnh đồng ý gia hạn tiến độ đến hết tháng 6/2022 (tại Công văn số 8294/UBND-KTN ngày 22/11/2021), tức giãn tiến độ thêm 14 tháng so với tiến độ đã được điều chỉnh trước đó.
Tính đến hết tháng 6/2022, nhiều hạng mục tại dự án vẫn chưa hoàn thành như san nền (tại các lô 01, 02, 06 chỉ đạt từ 80 - 90%); thoát nước (đạt 95%); cấp điện - chiếu sáng (đạt 96%). Phần diện tích chưa thực hiện không thể giải phóng mặt bằng vì công tác xác định nguồn gốc đất chưa hoàn thành do địa phương vẫn đang khôi phục lại hồ sơ 299; một số hộ làm nhà trên đất chưa được công nhận là đất ở chưa cung cấp được các giấy tờ để chứng minh thời điểm sử dụng đất, do đó chưa có cơ sở thực hiện công nhận quyền sử dụng đất…
Dự án sau đó được UBND tỉnh Quảng Nam tiếp tục giãn tiến độ thêm 6 tháng, đến hết tháng 12/2022 hoàn thành (tại Công văn số 5140/UBND-KTN ngày 4/8/2022), nâng tổng thời gian dự án được gia hạn lên thành 36 tháng. UBND tỉnh Quảng Nam cũng lưu ý đây là lần điều chỉnh tiến độ cuối cùng. Như vậy, đến nay thì dự án Khu đô thị Viêm Minh - Hà Dừa đã hết thời hạn thực hiện theo tiến độ đã được gia hạn. Về tình hình triển khai dự án, theo UBND tỉnh Quảng Nam, dự án Khu đô thị Viêm Minh - Hà Dừa cơ bản đã đầu tư hoàn thành trên diện tích được giao đất, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư đối với phần lớn các block của dự án, một số block còn lại sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi dự án được quyết toán hoàn thành.
Cũng liên quan đến dự án Khu đô thị Viêm Minh - Hà Dừa của Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn, tại buổi tiếp công dân định kỳ tháng 2/2023 của UBND tỉnh Quảng Nam, nhiều người dân đã phản ánh đến UBND tỉnh, yêu cầu thông tin về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại dự án và chỉ đạo để chủ đầu tư lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao cho người dân theo hợp đồng đã ký kết.
Theo như trình bày thì chủ đầu tư yêu cầu người dân nộp thêm tiền để lập hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất cho người dân theo hợp đồng đã ký kết. Vấn đề này UBND tỉnh đề nghị người dân liên hệ đến chủ đầu tư, đơn vị phân phối (nếu có) để thỏa thuận, giải quyết theo hợp đồng đã ký kết hoặc khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết theo quy định.
Đối với trường hợp khách hàng ký hợp đồng đặt cọc, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các block chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì xem xét, liên hệ đến chủ đầu tư để thương lượng, đề nghị hoán đổi với các lô đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. UBND tỉnh Quảng Nam yêu cầu Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn có trách nhiệm làm việc, giải thích, giải quyết, trả lời khách hàng liên quan đến việc ký kết hợp đồng góp vốn, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại dự án; đầu tư hoàn thành dự án, hoàn thiện hồ sơ pháp lý, quyết toàn hoàn thành dự án theo quy định của pháp luật.
Trái tim ven sông Cổ Cò “có đập đúng nhịp”?
Ngày 24/1/2017, UBND tỉnh Quảng Nam ban hành Quyết định số 331/QĐ-UBND giao nhiệm vụ chủ đầu tư dự án Khu đô thị Đông Dương (khoảng 19ha) cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn. Đến ngày 15/12/2020, UBND tỉnh có Công văn số 7410/UBND-KTN chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở dự án Khu đô thị Đông Dương.
Quá trình triển khai thực hiện, chủ đầu tư chỉ ra một số khó khăn, vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng như số mồ mả ảnh hưởng bởi dự án rất nhiều, đa số là mới di dời từ các dự án khác tới nên công tác "tái di dời" rất khó khăn.
Đến nay, chủ đầu tư đã được giao đất đợt 1 với diện tích khoảng 6,4/18,98ha và hiện Sở Tài nguyên và Môi trường đang thực hiện hồ sơ trình UBND tỉnh phê duyệt phương án giá đất cụ thể cho dự án theo quy định của pháp luật.
Để giải quyết vấn đề này, UBND thị xã Điện Bàn đã có ý kiến thống nhất cho phép di dời mồ mả ảnh hưởng tại dự án Khu đô thị Đông Dương về vị trí các Khu nghĩa trang gia tộc theo nguyện vọng của hộ dân đã được Phòng quản lý Đô thị TX. Điện Bàn kiểm tra phù hợp theo Quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2.000) các giai đoạn I, II, III tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn được UBND tỉnh Quảng Nam phê duyệt tại Quyết định số 1253/QĐ-UBND ngày 26/4/2019.
Hiện nay, chủ đầu tư đã tiến hành dựng hàng rào dự án tại khu vực tiếp giáp dự án Khu đô thị Mỹ Gia, trong đó đã thực hiện thi công một số hạng mục như thoát nước, trồng cây xanh… Ở khu vực tiếp giáp với dự án Khu đô thị du lịch dịch vụ ven sông Cổ Cò, chủ đầu tư đã tiến hành san ủi một phần khu vực, đã thi công một đoạn đường ngắn cấp phối đá dăm. Hiện trường dự án hiện nay cũng đang trong tình trạng thi công dang dở, đình trệ.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án Khu đô thị Đông Dương cũng từng bị UBND thị xã Điện Bàn ra quyết định xử phạt hành chính trong lĩnh vực hoạt động xây dựng. Cụ thể, ngày 6/7/2021, UBND thị xã Điện Bàn ban hành quyết định xử phạt đối với Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn về hành vi tổ chức thi công, san lấp, mở đường vi phạm quy định về khởi công xây dựng công trình tại Khu đô thị Đông Dương thuộc khối phố Hà Dừa, phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn. Hiện trạng vi phạm tại thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính là dùng xe cơ giới san ủi, làm thay đổi hiện trạng tại dự án.
Khu đô thị Đông Dương có tên thương mại là Indochina Riverside Complex, theo như quảng cáo thì dự án này được mệnh danh là “trái tim của chuỗi đô thị ven sông Cổ Cò” với vị trí đắc địa, mang tính chất trung tâm của khu vực và sở hữu nhiều tiện ích vượt trội… Không biết trái tim chuỗi đô thị ven sông Cổ Cò này liệu có “đập đúng nhịp” tiến độ hay sẽ sa vào vòng luẩn quẩn như nhiều dự án “anh em” cùng chủ đầu tư cũng như phần lớn các dự án khác tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, đó là điệp khúc vướng mắc - vỡ tiến độ - xin gia hạn!
Cũng xin nói thêm, một dự án bị vỡ tiến độ không chỉ từ những nguyên nhân như công tác đền bù, giải phóng mặt bằng mà còn vì những yếu tố chủ quan đến từ chủ đầu tư như ôm quá nhiều dự án, thiếu năng lực tài chính, bất hợp tác với chính quyền địa phương trong công tác giải phóng mặt bằng, coi thường kỷ cương pháp luật trong việc đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản…/.
