Vẫn chật vật trên hành trình phục hồi
Bước vào tháng cuối cùng của năm 2024, thị trường bất động sản đã cơ bản vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và ghi nhận những dấu hiệu "tăng nhiệt". Các loại hình sản phẩm từ bất động sản nhà ở, thương mại đến bất động sản công nghiệp đều cho thấy sự tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.
Trong bối cảnh đó, vẫn "một mình một ngựa" ngược dòng thị trường chung là phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, dù đây vốn được xem là sản phẩm sở hữu rất nhiều tiềm năng phát triển gắn liền với những bước phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý III/2024, khó khăn tiếp tục "đeo bám" thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng khi nguồn cung ghi nhận khoảng 945 sản phẩm mới, giảm mạnh chỉ bằng 35% so với quý trước và tương đương với cùng kỳ năm 2023. Sự sụt giảm này chủ yếu do nguồn cung mới ở quý II phát sinh cục bộ từ một dự án lớn.
Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng ghi nhận 4.059 sản phẩm mở bán mới, tăng 80% so với cùng kỳ năm 2023 nhưng mới chỉ đạt 25% so với cùng kỳ năm 2022.
Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn đang "chật vật" trên hành trình phục hồi. (Ảnh minh họa)
Trong khi đó, báo cáo của DKRA Group đánh giá, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục rơi vào tình trạng "đóng băng" khi cả nguồn cung lẫn thanh khoản đều chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Xu hướng này chủ yếu bắt nguồn từ sự suy giảm niềm tin của khách hàng, nhiều nhà đầu tư quay lưng với thị trường do lo ngại về tính pháp lý cũng như hiệu quả khai thác khi hoạt động kinh doanh du lịch vẫn còn nhiều bấp bênh.
Cụ thể, trong quý III/2024, phân khúc nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục ghi nhận nguồn cung sơ cấp ở mức thấp, chủ yếu đến từ các dự án đã được mở bán trong những năm trước. Thị trường không có giao dịch. Về giá bán, mặc dù giao dịch gần như đóng băng, mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn neo ở mức cao, dao động từ 7,1 - 16,3 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, thị trường thứ cấp cũng không khá hơn khi không ghi nhận giao dịch phát sinh, nhiều dự án chưa thể đưa vào khai thác, sử dụng.
Với loại hình biệt thự du lịch, nguồn cung sơ cấp trong quý III đạt 232 căn, giảm 4% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ các dự án cũ. Tồn kho chủ yếu tập trung vào các sản phẩm cao cấp, có giá trị lớn, khiến khả năng thanh khoản kém và không phát sinh giao dịch nào trong quý. Dù thị trường kém sôi động, mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao. Tại Đà Nẵng, giá biệt thự dao động từ 18,6 - 100,5 tỷ đồng/căn; tại Quảng Nam, giá từ 25,9 - 73 tỷ đồng/căn; còn tại Thừa Thiên Huế có mức giá thấp hơn, dao động trong khoảng 9,1 - 52,8 tỷ đồng/căn.
Còn với thị trường condotel, nguồn cung sơ cấp quý III/2024 ghi nhận mức tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ, không đáng kể khi so sánh với giai đoạn sôi động của năm 2019. Nguồn cung hiện tại chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó, trong khi nguồn cung mới tiếp tục "vắng bóng" suốt 2 năm qua. Thị trường condotel tại khu vực miền Trung, đặc biệt là Quảng Nam và Đà Nẵng đóng góp tới 93% tổng nguồn cung sơ cấp trong quý III. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ tăng cục bộ tại một dự án ở Quảng Nam, trong khi các dự án khác hầu như đóng giỏ hàng, không phát sinh giao dịch. Về giá bán, mức giá sơ cấp có xu hướng đi ngang, không có biến động lớn. Tại Đà Nẵng, giá dao động từ 33 - 48 triệu đồng/m2, trong khi ở Quảng Nam con số này nằm trong khoảng 38 - 156 triệu đồng/m2. Tại Thừa Thiên Huế, mức giá thấp hơn, khoảng 22 - 27 triệu đồng/m2.
Nhìn nhận về thực trạng này, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là một trong những phân khúc gặp nhiều thách thức nhất hiện nay trên hành trình phục hồi của thị trường bất động sản nói chung. Sau một giai đoạn phát triển nóng, ở nhiều địa phương, sự tăng trưởng của thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã cho thấy dấu hiệu chững lại khi cung vượt cầu, hàng loạt dự án lớn nhỏ không được hấp thụ như kỳ vọng.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE).
"Trong những năm trước, làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào bất động sản nghỉ dưỡng đã tạo nên một loạt các dự án quy mô lớn tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, nguồn cung tăng nhanh không tương xứng với sự gia tăng về nhu cầu, dẫn đến hiện tượng dư thừa sản phẩm.
Bên cạnh đó, sau một thời gian vận hành, nhiều dự án nghỉ dưỡng không mang lại dòng tiền ổn định như kỳ vọng ban đầu. Tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê hay khai thác dịch vụ thấp hơn dự đoán đã làm suy giảm niềm tin của các nhà đầu tư, từ đó làm giảm động lực đầu tư vào phân khúc này", bà Miền nhận định.
Cũng theo bà Miền, một trong những khó khăn lớn hiện nay đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chính là vấn đề pháp lý. Dù thời gian qua, các quy định pháp luật mới đã đưa ra những hướng mở hơn để tháo gỡ vướng mắc, đặc biệt là sau khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực mang lại kỳ vọng lớn cho thị trường về việc cấp chứng nhận quyền sở hữu đối với condotel, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng...; tuy nhiên thực tế triển khai lại chưa đạt được những kết quả như mong đợi.
"Việc áp dụng các quy định mới vào thực tế vẫn còn những bất cập, từ quy trình phê duyệt cho đến sự đồng bộ giữa các cấp quản lý. Điều này đã tạo ra rào cản đáng kể, khiến các nhà đầu tư e ngại và ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ hồi phục của phân khúc này", bà Miền nhấn mạnh.
Kỳ vọng nào cho năm 2025?
Trước thực tế bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn rơi vào những "cú trượt dài" trong năm 2024, không ít nhà đầu tư quan ngại về khả năng hồi phục của phân khúc này trong năm 2025, nhất là khi các phân khúc khác đều đang có những chuyển biến tích cực và rõ nét. Tuy nhiên, chia sẻ với Reatimes, các chuyên gia vẫn có niềm tin rằng thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ có khả năng hồi phục tốt hơn trong năm 2025 dựa trên nhiều yếu tố.
Chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận, kinh tế thế giới đang ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ trong năm 2024 và dự báo tiếp tục tăng trưởng tích cực hơn nữa trong thời gian tới. Đặc biệt, sự kiện ông Donald Trump tái đắc cử Tổng thống Mỹ đang mang lại kỳ vọng về việc nước Mỹ trở lại đường đua với sự tăng trưởng kinh tế vượt bậc, từ đó tạo động lực cho các ngành dịch vụ, trong đó có du lịch phát triển. Và Việt Nam có khả năng sẽ hưởng lợi từ điều này, theo đó bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng sẽ bước vào giai đoạn khởi sắc hơn trong năm 2025, mở ra nhiều cơ hội phát triển mới
"Khi nền kinh tế Mỹ phục hồi, giao thương quốc tế sẽ sôi động hơn, thu nhập người dân tăng cao, từ đó kích cầu tiêu dùng và thúc đẩy các ngành dịch vụ, bao gồm du lịch toàn cầu. Việt Nam, với lợi thế về điều kiện tự nhiên, lịch sử và văn hóa, được dự báo sẽ trở thành một trong những điểm đến hấp dẫn, thu hút du khách quốc tế", PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.
Từ góc độ thị trường, bà Phạm Thị Miền nhận định, bất động sản đang trên đà trở lại quỹ đạo ổn định và sức lan tỏa từ sự cải thiện này chắc chắn sẽ tác động tích cực đến các phân khúc liên quan, bao gồm cả bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, sự phục hồi ổn định của ngành du lịch cũng là yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển của phân khúc này trong năm 2025. Mặc dù còn đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là những dư âm từ đại dịch, nhưng lượng khách du lịch gia tăng và các động thái tháo gỡ tích cực từ chính sách đang dần tạo dựng lại niềm tin cho nhà đầu tư.
"Triển vọng dài hạn của bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phụ thuộc vào việc khai thác tối đa các yếu tố nội tại, như vị trí chiến lược, thiết kế độc đáo và khả năng đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng chất lượng cao. Với đà phục hồi hiện tại, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong năm 2025 có cơ sở để tiếp tục thu hút sự quan tâm của thị trường, hứa hẹn mang lại những giá trị bền vững trong tương lai", bà Miền nói.
Bên cạnh đó, cũng theo bà Miền, giai đoạn này dòng tiền đầu tư vào bất động sản đang chứng kiến những chuyển động rõ nét, đặc biệt khi sự chú ý dần dịch chuyển từ phân khúc nhà ở sang bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Thực tế, tại khu vực phía Bắc với tâm điểm là Hà Nội, giá bất động sản nhà ở đã được đẩy lên mức rất cao, tạo áp lực lớn lên khả năng hấp thụ của thị trường. Một khi giá đạt đến ngưỡng quá cao, kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư bắt đầu thu hẹp, làm giảm dần sức hấp dẫn của phân khúc này. Hệ quả là dòng tiền bắt đầu tìm đến những phân khúc khác với triển vọng lợi nhuận cao hơn hoặc ít nhất là mang lại cơ hội sinh lời hấp dẫn hơn so với bất động sản nhà ở tại các khu vực lõi đô thị, và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang trở thành lựa chọn khả thi.
Thêm vào đó, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông, đặc biệt là chủ trương đầu tư dự án đường sắt cao tốc Bắc Nam, được kỳ vọng sẽ tạo cú hích lớn cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2025 và các năm tiếp theo. Hạ tầng giao thông đồng bộ không chỉ giúp tăng cường khả năng kết nối mà còn thúc đẩy các hoạt động du lịch, qua đó gia tăng sức hút cho các sản phẩm nghỉ dưỡng.
"Khi hệ thống giao thông được kết nối thuận tiện hơn, nhu cầu di chuyển và du lịch của người dân cũng sẽ gia tăng đáng kể. Điều này không chỉ thúc đẩy hoạt động kinh doanh tại các điểm đến du lịch mà còn làm tăng sức hút của các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, cả từ phía khách hàng lẫn nhà đầu tư. Phân khúc này hứa hẹn sẽ thu hút dòng vốn mạnh mẽ hơn, tạo tiền đề cho một chu kỳ phát triển mới sau giai đoạn khó khăn vừa qua", bà Miền nhìn nhận.
PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế.
Bàn về những giải pháp để phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phát triển bền vững hơn trong năm 2025, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, việc đa dạng hóa các loại hình du lịch và nghỉ dưỡng là một trong những yếu tố quan trọng. Theo đó, các doanh nghiệp cần phát triển các sản phẩm du lịch độc đáo, phù hợp với xu hướng tiêu dùng mới của khách hàng, như du lịch sinh thái hay du lịch nghỉ dưỡng kết hợp với các hoạt động thể thao mạo hiểm. Song song đó, chiến lược phát triển bền vững cần được thực hiện, trong đó chú trọng đến bảo vệ môi trường và cộng đồng địa phương. Việc kết hợp hài hòa giữa phát triển kinh tế và bảo vệ tài nguyên sẽ giúp phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng duy trì sự hấp dẫn và phát triển lâu dài.
Bên cạnh đó, ông Thịnh cũng cho rằng, để nâng cao năng lực cạnh tranh trong tương lai, các doanh nghiệp cần kiểm soát chi phí đầu tư hợp lý. Việc tối ưu hóa nguồn lực và giảm thiểu các chi phí không cần thiết sẽ giúp các doanh nghiệp có thể duy trì mức giá cạnh tranh mà vẫn đảm bảo chất lượng dịch vụ, đồng thời tăng cường khả năng sinh lời và ổn định tài chính trong dài hạn, tạo ra lợi thế so với các đối thủ.
Còn theo bà Phạm Thị Miền, để phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển bền vững trong năm 2025, cần chú trọng một số yếu tố.
Thứ nhất, vấn đề pháp lý vẫn là nút thắt lớn đối với phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Mặc dù các vấn đề lớn đã dần được tháo gỡ, nhưng việc thiếu các hướng dẫn chi tiết và cụ thể khiến những quy định pháp luật chưa thực sự "ngấm" vào thực tế. Điều này đòi hỏi các cơ quan chức năng cần khẩn trương ban hành các văn bản hướng dẫn rõ ràng hơn nhằm giải quyết triệt để vướng mắc, đảm bảo hành lang pháp lý minh bạch, thuận lợi hỗ trợ thị trường vận hành một cách hiệu quả.
Thứ hai, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là phân khúc phụ thuộc rất lớn vào nhu cầu đầu tư. Để hấp dẫn các nhà đầu tư, cần tạo dựng niềm tin bằng cách chứng minh được tiềm năng sinh lời bền vững của các sản phẩm trong phân khúc này. Các doanh nghiệp không chỉ cần hoàn thiện dự án với đầy đủ tiêu chuẩn và tiện ích mà còn phải đặc biệt chú trọng vào khâu vận hành, quản lý. Điều này đảm bảo rằng khách hàng và nhà đầu tư có thể yên tâm về việc các dự án sẽ mang lại lợi nhuận ổn định, đúng như kỳ vọng.
Thứ ba, phân khúc này có mối liên kết chặt chẽ với ngành du lịch. Do đó, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các chính sách phát triển du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng, tạo thành hệ sinh thái hỗ trợ lẫn nhau. Đồng thời, hạ tầng giao thông tiếp tục là yếu tố then chốt. Việc hoàn thiện hệ thống giao thông kết nối không chỉ thúc đẩy ngành du lịch mà còn tạo điều kiện thuận lợi để phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường./.
