Thích
Áp lực chi phí vốn và kịch bản "rời bỏ cuộc chơi" của các doanh nghiệp yếu kém
Theo số liệu mới nhất từ Cục Thống kê, quý I/2026 ghi nhận 726 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã phải làm thủ tục giải thể, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Thực tế này không nằm ngoài dự báo khi mặt bằng lãi suất cho vay vẫn duy trì ở ngưỡng cao, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền hoạt động của nhiều doanh nghiệp hiện nay.
Sau cuộc họp do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước chủ trì chiều 9/4, hàng loạt ngân hàng thương mại đã điều chỉnh giảm mặt bằng lãi suất để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân. Tuy nhiên, theo khảo sát của Reatimes, mặt bằng lãi suất dù có giảm nhẹ nhưng vẫn còn cao so với kỳ vọng của doanh nghiệp và người dân. Hiện lãi suất cho vay dao động từ 6,99% đến khoảng 10,5%/năm trong 6 - 24 tháng đầu. Với các khoản vay thông thường, mặt bằng lãi suất sau ưu đãi được tính theo lãi suất tham chiếu cộng biên độ khoảng 3 - 4%/năm. Trong điều kiện hiện nay, mức lãi suất phổ biến sau ưu đãi thường quanh 10,5 - 12,5%/năm.
Tại Hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển" tổ chức sáng 17/4, ông Võ Quốc Đức, Giám đốc Ban Tài chính kế toán, Công ty Novaland, cũng phản ánh việc lãi suất cho vay từ đầu năm 2026 tăng bất ngờ, mức tăng từ 20 - 30%, thậm chí có lĩnh vực còn tăng cao hơn. Điều này ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp, khách hàng và thị trường bất động sản.
Theo ông Đức, khó khăn đang chồng chất khi nhiều dự án dù đã được ngân hàng đánh giá tốt và khả thi, đồng thời cũng đã có những bước làm việc sơ bộ nhưng vẫn chưa được cấp hạn mức tín dụng do tình trạng khan hiếm room cho vay trong năm nay. Đáng quan ngại hơn, ngay cả đối với những dự án đã có room, việc giải ngân thực tế vẫn đang bị đình trệ. Điều này khiến các dự án mới rơi vào tình cảnh khó triển khai.
Ông Đức nhấn mạnh rằng: "Mặc dù có một số cam kết tín dụng, nhưng trên thực tế, trong số 10 đồng kỳ vọng thì ngân hàng chỉ có thể giải ngân tối đa được khoảng 2 - 3 đồng. Tình hình này đang gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ của các dự án mà doanh nghiệp đã và đang chuẩn bị đưa vào vận hành".
Trong báo cáo mới phát hành, Savills Việt Nam đánh giá sự kết hợp giữa lãi suất cao và điều kiện tín dụng thắt chặt đã tạo nên một "gọng kìm" tài chính. Đối với các chủ đầu tư, chi phí vốn tăng không chỉ làm giảm biên lợi nhuận mà còn làm tê liệt khả năng triển khai dự án, đặc biệt là những dự án có tính khả thi thấp hoặc pháp lý chưa hoàn thiện. Không dừng lại ở cấp độ doanh nghiệp, áp lực này còn lan tỏa đến nhóm nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy quá đà. Khi gánh nặng nợ vay vượt quá khả năng chi trả, làn sóng bán cắt lỗ để rút lui khỏi thị trường là điều tất yếu, góp phần đẩy nhanh tiến trình tự sàng lọc của thị trường.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu Savills Hà Nội phân tích, thị trường đang bước vào một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ và sâu rộng. Việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng và các quỹ sẽ được xem xét kỹ lưỡng hơn, ưu tiên cho những dự án có tính khả thi cao và đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.
"Chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc, dòng tiền ổn định và khả năng huy động vốn đa dạng mới có đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án và đưa ra các giải pháp hỗ trợ lãi suất phù hợp cho khách hàng. Quá trình này sẽ đào thải những đơn vị yếu kém và giữ lại những đơn vị có năng lực quản trị rủi ro tốt, biết cách cân đối lợi nhuận để đồng hành cùng người mua trong dài hạn", bà Đỗ Thu Hằng cho biết thêm.
Thị trường đang bước vào một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ và sâu rộng. Ảnh minh họa. Trọng Hiếu.
Tái cấu trúc là hướng đi của doanh nghiệp trong bối cảnh mới
Nhìn chung, việc lãi suất cho vay tăng cao không đơn thuần là một thách thức ngắn hạn mà còn đóng vai trò như một phép thử khắc nghiệt về năng lực của các doanh nghiệp. Trong lộ trình phát triển sắp tới, việc tái cấu trúc nhằm nâng cao năng lực tài chính vững mạnh, cùng tư duy quản trị linh hoạt sẽ là những yếu tố then chốt quyết định khả năng thích ứng và sự tồn tại bền vững của mỗi doanh nghiệp bất động sản.
Trao đổi với Reatimes, TS. Châu Đình Linh, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, lãi suất tăng sẽ dẫn đến chi phí vốn tăng và doanh nghiệp suy yếu. Tuy nhiên, nhận định này chỉ đúng một phần và cần được mổ xẻ sâu hơn. Áp lực từ lãi suất chỉ thực sự gây lo ngại cho các doanh nghiệp khi có mức vay nợ quá lớn với đòn bẩy cao; hoặc các doanh nghiệp không tối ưu được dòng tiền do chu kỳ sản xuất hoặc bán hàng kéo dài, Một trường hơp khác là các doanh nghiệp hoạt động với biên lợi nhuận gộp thấp, không đủ sức hấp thụ chi phí tài chính tăng. Khi nợ vay tăng, chi phí vay nợ và lãi suất tăng cao chắc chắn sẽ là áp lực với doanh nghiệp.
TS. Châu Đình Linh, chuyên gia tài chính ngân hàng.
"Ngược lại, đối với những doanh nghiệp đang trong chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ, có khả năng chuyển hóa vốn và tạo ra lợi nhuận biên cao, nhịp điều chỉnh lãi suất chỉ mang tính chất tạm thời. Về bản chất, chúng ta có thể coi lãi suất là yếu tố là công cụ để phân loại và sắp xếp lại doanh nghiệp", TS. Châu Đình Linh nhìn nhận.
Theo vị chuyên gia, nhịp tăng lãi suất ở giai đoạn hiện tại là sự điều chỉnh tự nhiên của dòng tiền. Đó là sự luân chuyển và định vị lại ưu tiên của vốn từ khu vực sản xuất (nền kinh tế thực) và khu vực tài sản/đầu cơ (chứng khoán, bất động sản). Nói cách khác, nền kinh tế đang tự mình "sắp xếp lại" thứ tự ưu tiên trong việc phân bổ nguồn lực. Những giai đoạn thanh lọc và điều chỉnh như vậy thường mở ra cơ hội vàng cho những doanh nghiệp biết cách tận dụng dòng vốn hiệu quả để đầu tư và mở rộng, chứ không phải là cho những doanh nghiệp chỉ biết sống nhờ vào sự dễ dãi của "tiền rẻ" và môi trường lãi suất thấp. Đây chính là thời điểm quan trọng để các nhà đầu tư cần lọc danh mục dựa trên chất lượng và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp, thay vì hoảng loạn bán tháo và bỏ chạy khỏi thị trường.
Chuyên gia cũng cho rằng, khả năng chống chịu của doanh nghiệp ở thời điểm này sẽ gắn liền với tốc độ ra hàng và thu tiền từ người mua. Những doanh nghiệp có sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực và có khả năng triển khai dự án nhanh chóng sẽ tạo được dòng tiền dương ổn định, giảm thiểu sự phụ thuộc vào nợ vay. Đặc biệt, chỉ những doanh nghiệp có lịch sử tài chính minh bạch, có uy tín trong việc trả nợ trái phiếu và cam kết với nhà đầu tư sẽ dễ dàng hơn trong việc thuyết phục tổ chức tín dụng hỗ trợ tái cơ cấu, trong khi những doanh nghiệp có vấn đề về pháp lý hoặc công bố thông tin sẽ khó khăn hơn.
Trao đổi với Reatimes, chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Minh Phong cho hay, bối cảnh hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc dòng vốn của mình, không chỉ là thanh lý tài sản, trả nợ trái phiếu, mà cần tăng tiếp cận vốn từ nhiều nguồn, bao gồm các tổ chức tài chính và đặc biệt là kênh chứng khoán. Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường chứng khoán cùng với xu hướng hội nhập tài chính quốc tế, đang mở ra cơ hội lớn để huy động vốn quy mô lớn. Điều này đặc biệt thuận lợi cho những doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt và chiến lược phát triển rõ ràng.
TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, để thu hút được nguồn vốn từ các nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản không chỉ cần nỗ lực đạt được doanh thu, lợi nhuận tốt mà còn phải chứng minh được hiệu quả trong quá trình triển khai từng dự án, minh bạch trong quản lý dòng tiền để tạo lợi thế thu hút vốn. Thay vì chỉ dựa vào lợi nhuận trên giấy tờ, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng chuyển đổi dự án thành tiền mặt và tiến độ hoàn thiện thực tế. Việc giảm bớt đòn bẩy tài chính và tăng cường sử dụng vốn tự có cũng là một yếu tố được đánh giá cao. Khi doanh nghiệp tạo được niềm tin vững chắc về tính minh bạch, hiệu quả và tiềm năng tăng trưởng, việc huy động vốn trên sàn chứng khoán sẽ trở nên thuận lợi hơn, trở thành kênh vốn thay thế khi các kênh huy động vốn truyền thống đang gặp khó khăn./.
