Tín dụng bất động sản “hãm phanh”: Nút thắt của tăng trưởng và bài toán điều hành để dòng vốn phân bổ đúng mục tiêu

"Có nên siết tín dụng bất động sản vào thời điểm nền kinh tế đang cần tăng tốc?", câu hỏi được nhà báo Lâm Hiếu Dũng, Phó Tổng Biên tập Báo Thanh Niên đặt ra tại Hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển" diễn ra mới đây đã cho thấy một vấn đề đáng chú ý trong điều hành kinh tế hiện nay.

Phó Tổng Biên tập Báo Thanh Niên nhìn nhận, trong bối cảnh thế giới nhiều biến động, mức tăng trưởng 7,83% trong quý I/2026 (cao nhất trong 16 năm trở lại đây) được xem là tín hiệu tích cực về sức chống chịu của nền kinh tế. Tuy nhiên, theo ông Dũng, đà tăng trưởng này khó duy trì khi các yếu tố bất lợi từ bên ngoài, đặc biệt là xung đột địa chính trị tại Trung Đông đang dần "thấm" vào nền kinh tế, kéo theo rủi ro đứt gãy chuỗi cung ứng, gia tăng chi phí đầu vào và áp lực lên ổn định vĩ mô. Điều này đồng nghĩa với việc các quý còn lại sẽ phải gánh vác áp lực tăng trưởng lớn hơn để đạt mục tiêu đề ra.

Nhưng chính trong thời điểm nền kinh tế cần tăng tốc, dòng vốn tín dụng, đặc biệt là tín dụng bất động sản lại đang được kiểm soát chặt hơn. Thực tế, sau chỉ đạo điều hành của Ngân hàng Nhà nước, nhiều ngân hàng đã nâng lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao, thậm chí hạn chế giải ngân đối với nhiều phân khúc khiến thị trường bị ảnh hưởng.

"Trước kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, việc BIDV đề nghị tạm dừng cho vay bất động sản đã khiến thị trường xôn xao. Ngay sau đó, nhóm “big 4” gồm Vietcombank, BIDV, VietinBank và Agribank đồng loạt tăng lãi vay lên khoảng 14%/năm, trong khi nhiều khoản vay cũ lên tới 19 - 20%, đồng thời siết chặt giải ngân ở nhiều phân khúc.

Động thái này xuất phát từ yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2026 không vượt mức chung của nền kinh tế, trong bối cảnh năm 2025 tăng trưởng tín dụng bất động sản cao hơn 20%, riêng cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 28%", ông thông tin.

Ông Dũng nhận đinh, việc kiểm soát tín dụng là cần thiết trong bối cảnh dư nợ bất động sản tăng mạnh trong năm 2025. Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng dòng vốn tăng trưởng cũng phản ánh nhu cầu thực của nền kinh tế và đóng góp tích cực vào tăng trưởng, khi thị trường không xuất hiện bong bóng, nguồn cung được cải thiện và thu ngân sách từ đất đai tăng mạnh.

Đặt trong bối cảnh đó, việc siết tín dụng đối với một lĩnh vực đóng góp đáng kể với GDP và có liên kết với hơn 40 ngành kinh tế cho thấy một nghịch lý trong điều hành. Từ đó, bài toán đặt ra là: Làm thế nào để vừa kiểm soát rủi ro tín dụng, bảo đảm ổn định vĩ mô, vừa không làm "tắc nghẽn" một trong những động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế?

Ông Chử Văn Hải, Phó vụ trưởng, Phó chánh văn phòng thường trực Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản luôn giữ vai trò là một trong những trụ cột của nền kinh tế. Không chỉ đóng góp trực tiếp vào GDP, lĩnh vực này còn có tính lan tỏa mạnh tới hàng chục ngành nghề từ xây dựng, vật liệu, sắt thép, xi măng cho đến các thị trường về vốn, tài chính - ngân hàng, du lịch và dịch vụ.

Sự phát triển của thị trường bất động sản cũng góp phần huy động các nguồn lực xã hội, hình thành tài sản cố định quy mô lớn, đáp ứng nhu cầu nhà ở, thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đồng thời bảo đảm an sinh xã hội. Bên cạnh đó, lĩnh vực này còn đóng vai trò quan trọng trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, phát triển du lịch và tăng trưởng xanh.

Theo ước tính, bất động sản hiện chiếm khoảng 12% GDP, chưa kể các tác động lan tỏa. Chỉ cần thị trường chững lại, nhiều lĩnh vực sẽ bị ảnh hưởng ngay", ông Chử Văn Hải cho biết. Điều này cho thấy vai trò như một "bộ điều hòa" của bất động sản trong điều tiết kinh tế vĩ mô.

Chính vai trò "bộ điều hòa" của bất động sản cũng cho thấy một thực tế rằng, chỉ cần dòng vốn vào thị trường này bị gián đoạn, những tác động tiêu cực sẽ lan nhanh sang nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế.

Nhà báo Lâm Hiếu Dũng nhận định, trong bối cảnh nền kinh tế đang khởi động với kỳ vọng tăng trưởng cao, việc tín dụng bất động sản bị "hãm phanh" đã khiến thị trường phản ứng gần như ngay lập tức.

Trước hết là mặt bằng lãi suất tăng mạnh, kéo theo cuộc đua huy động vốn trong suốt quý I, buộc Ngân hàng Nhà nước đã phải có công văn cảnh báo. Đáng lo ngại hơn, thị trường bất động sản sau giai đoạn phục hồi lại đứng trước nguy cơ chững lại. "Vốn với thị trường như máu trong cơ thể, ngắt mạch thì thị trường sẽ lập tức bị ảnh hưởng", ông Dũng nhấn mạnh.

Điều đáng nói, trong bối cảnh nền kinh tế đặt mục tiêu tăng trưởng cao, khu vực công nghiệp - xây dựng, gắn chặt với bất động sản được kỳ vọng phải tăng trưởng ở mức hai chữ số để đóng góp vào mục tiêu chung. Tuy nhiên, thực tế lại đang diễn ra theo chiều ngược lại, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) chỉ ra rằng, thực tế doanh nghiệp bất động sản hiện đang phải ưu tiên "tồn tại" hơn là phát triển, trong bối cảnh dòng tiền bị tắc nghẽn và chi phí tài chính gia tăng nhanh chóng.

"Bản chất của thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng, chiếm tới khoảng 70% tổng nguồn vốn. Thế nhưng hiện nay, nhiều ngân hàng (kể cả nhóm Big 4) đang từ chối cấp vốn cho các dự án mới hoặc chỉ lựa chọn rất khắt khe những dự án tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM", Chủ tịch GP.Invest nhìn nhận.

Ở cấp độ thị trường, khó khăn không còn mang tính cục bộ mà đã lan rộng. Ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đông Tây Land cho biết, việc siết tín dụng đã khiến thanh khoản giảm rõ rệt. Nếu trước đây 80 - 90% khách hàng mua nhà bằng vốn vay ngân hàng, thì nay tỷ lệ này chỉ còn khoảng 60 - 70%, khiến giao dịch chậm lại và doanh thu doanh nghiệp giảm 30 - 40% dù nguồn cung vẫn lớn.

Không chỉ thanh khoản suy giảm, ông cho rằng tâm lý thị trường cũng trở nên thận trọng hơn. Người mua có xu hướng lưỡng lự, khiến quá trình "chốt giao dịch" kéo dài. Dù thực tế, nhu cầu vẫn nhiều nhưng khách hàng cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Đồng thời, ông Bình cho rằng chi phí doanh nghiệp gia tăng đáng kể. Nếu trước đây mức hoa hồng khoảng 1,5% vẫn đảm bảo hiệu quả, thì nay dù tăng lên gấp 3 - 4 lần cũng khó bù đắp do áp lực chi phí khuyến mãi và vận hành.

Ở phía cầu, tác động của chính sách tín dụng thể hiện rõ qua áp lực tài chính gia tăng đối với người mua nhà. Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Eras Land, phần lớn người mua nhà phải vay tới khoảng 70% giá trị tài sản, với thời hạn kéo dài 10 - 20 năm. Trong giai đoạn đầu, lãi suất thường được cố định ở mức thấp, nhưng sau đó sẽ điều chỉnh theo thị trường.

"Có thời điểm, lãi suất ưu đãi chỉ khoảng 6 - 7%/năm nhưng khi hết thời gian cố định có thể tăng lên 13 - 14%, thậm chí cao hơn. Điều này tạo áp lực rất lớn lên người vay khiến nhiều hộ gia đình gặp khó trong việc duy trì dòng tiền trả nợ", bà Hương phân tích.

Trong khi đó, đặc thù chu kỳ đầu tư dài (3 - 5 năm hoặc hơn) khiến cả doanh nghiệp và người mua đều phụ thuộc lớn vào sự ổn định của dòng vốn tín dụng. Khi lãi suất biến động mạnh, bài toán hiệu quả và dòng tiền trở nên khó kiểm soát. Đặc biệt, với các dự án đã ký hợp đồng với khách hàng, việc chi phí tăng đột biến có thể gây áp lực lớn lên doanh nghiệp.

Không chỉ dừng ở câu chuyện thanh khoản hay lãi suất, điểm nghẽn lớn hơn còn nằm ở cấu trúc dòng vốn. Ông Nguyễn Đức Thuận, Giám đốc Khối chiến lược và đầu tư - Tập đoàn HASCO Holdings cũng chỉ ra một bất cập lớn là sự "lệch pha" giữa kỳ hạn cho vay và chu kỳ phát triển dự án. Theo đó, một dự án bất động sản có thể kéo dài 3 - 5 năm, thậm chí 10 năm, trong khi thời hạn cho vay của ngân hàng thường ngắn hơn đáng kể.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp thường phải bỏ ra 30 - 50% tổng vốn đầu tư ngay từ giai đoạn đầu, nhưng lại chỉ được tiếp cận tín dụng ở các giai đoạn sau, khiến áp lực dòng tiền tăng cao. "Một vấn đề khác là các ngân hàng thường định giá tài sản bất động sản ở mức thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm cho vay. Việc định giá lại để nâng hạn mức tín dụng sau khi tài sản được đưa ra thị trường cũng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt với các doanh nghiệp có lịch sử tín dụng chưa tốt", đại diện Tập đoàn HASCO Holdings nhấn mạnh.

Chính sự "co lại" của tín dụng trong bối cảnh nền kinh tế cần tăng tốc đã đẩy thị trường bất động sản vào thế khó, đồng thời đặt ra yêu cầu phải điều chỉnh cách thức điều hành, không chỉ kiểm soát rủi ro, mà còn bảo đảm dòng vốn được phân bổ đúng mục tiêu và phù hợp với đặc thù dài hạn của thị trường.

Ở góc độ thị trường, nhiều ý kiến cho rằng cần thống nhất lại cách nhìn về bất động sản như một động lực tăng trưởng, thay vì chỉ tiếp cận dưới góc độ rủi ro. Ông Trần Việt Anh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu Tư SCC (SCCI) nhìn nhận, nếu buông lỏng tín dụng sẽ tiềm ẩn rủi ro, nhưng kiểm soát quá mức lại trở thành điểm nghẽn. Vì vậy, cần thống nhất quan điểm coi bất động sản là một động lực tăng trưởng, đặc biệt ở các phân khúc như bất động sản công nghiệp, logistics, từ đó định hướng dòng vốn phù hợp thay vì chỉ tập trung vào việc siết hay nới.

Một vấn đề quan trọng khác là cách tiếp cận trong điều hành tín dụng. TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho rằng không nên áp dụng cơ chế "room tín dụng" một cách cứng nhắc, đặc biệt theo từng quý, mà cần trao quyền chủ động hơn cho các ngân hàng thương mại trong phân bổ hạn mức.

Theo ông, cần điều tiết thị trường bất động sản theo biến động giá thay vì siết dư nợ tín dụng. Trong bối cảnh Nhà nước đang đầu tư lớn vào hạ tầng, nếu tín dụng bị kiểm soát quá chặt sẽ làm giảm hiệu quả lan tỏa và cản trở quá trình hình thành đô thị. Ngược lại, khi dòng vốn được khơi thông, các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, nội thất sẽ được thúc đẩy, qua đó hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. "Không có đô thị hóa thì không có tăng trưởng", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Tuy nhiên, tín dụng không thể là công cụ duy nhất để điều tiết thị trường bất động sản. TS. Huỳnh Thanh Điền, Giảng viên Đại học Nguyễn Tất Thành cho rằng dòng vốn cần được điều tiết đồng bộ qua ba kênh: Tài khóa, tiền tệ và tín dụng, trong đó chính sách tài khóa giữ vai trò chủ đạo trong kiểm soát đầu cơ và cân đối cung - cầu.

"Điều quan trọng là bảo đảm sự hài hòa giữa "tiền và hàng", tức cân đối cung - cầu trên thị trường. Dòng vốn cần ưu tiên chảy vào các dự án phát triển nguồn cung, qua đó giúp giá cả phản ánh đúng nhu cầu thực", ông nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, ông cho rằng việc hoàn thiện chính sách đất đai, tăng quỹ đất sạch, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và cải cách thủ tục hành chính cũng được xem là giải pháp quan trọng để tăng nguồn cung và ổn định thị trường.

Về dài hạn, việc phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng khiến thị trường dễ rơi vào vòng lặp "siết - nới". Theo PGS. TS. Nguyễn Hữu Huân, Giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM, Phó Chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM, bài học từ giai đoạn trước cho thấy rủi ro của việc lệ thuộc vào một kênh vốn. Trước năm 2022, thị trường chứng kiến làn sóng phát hành trái phiếu doanh nghiệp ồ ạt, nhưng khi kênh này bị siết lại đã tạo cú sốc kép, ảnh hưởng mạnh đến bất động sản.

Do đó, theo ông cần phát triển mạnh thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp, nhằm đa dạng hóa kênh huy động vốn. Bên cạnh đó, Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM được kỳ vọng trở thành kênh dẫn vốn mới, mở ra khả năng triển khai các mô hình huy động hiện đại như token hóa tài sản bất động sản. Đồng thời, trung tâm này còn có lợi thế trong việc thu hút nguồn vốn quốc tế, cho phép giao dịch bằng ngoại tệ và tận dụng dòng kiều hối.

Bổ sung góc nhìn này, trao đổi với Reatimes, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển nhìn nhận, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, cần quay về đúng bản chất của hoạt động đầu tư. Một doanh nghiệp địa ốc thực thụ cần phải vận hành bằng nguồn vốn lớn và dài hạn, thay vì duy trì thói quen dựa dẫm quá mức vào đòn bẩy ngân hàng như giai đoạn trước.

Vì vậy, theo TS. Hiển giải pháp không chỉ là khơi thông tín dụng, mà còn phải tái cấu trúc doanh nghiệp và nguồn vốn, từng bước chuyển sang các kênh huy động dài hạn, minh bạch hơn như cổ phiếu, trái phiếu và các quỹ đầu tư.

"Chỉ khi tách bạch được dòng vốn ngắn hạn của ngân hàng ra khỏi nhu cầu đầu tư dài hạn của bất động sản, thị trường mới có thể thoát khỏi vòng xoáy "giải cứu" và bước vào chu kỳ tăng trưởng dựa trên giá trị thực thay vì những cơn sóng đầu cơ ảo", TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Trong bối cảnh nền kinh tế cần tăng trưởng cao, bài toán đặt ra không còn là "siết hay nới" tín dụng, mà là làm thế nào để dòng vốn được dẫn dắt đúng hướng, đúng thời điểm và đúng cấu trúc, qua đó vừa bảo đảm an toàn hệ thống, vừa nuôi dưỡng các động lực tăng trưởng của nền kinh tế, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững hơn./.