Lãi suất tăng, doanh nghiệp địa ốc tung ưu đãi giữ nhịp thị trường

Lãi suất vay mua nhà tăng mạnh

Từ cuối năm 2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm. Trước đó không lâu, nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất "mồi" chỉ 5-6%/năm, nhưng thời gian cố định ngắn, chỉ 3-6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi "lướt sóng".

Dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng "nóng", khi dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro. Khi lãi suất tăng cao và nhiều biến số vĩ mô khó đoán định, việc mua nhà để đầu tư, nhất khi sử dụng đòn bẩy tài chính, cần được cân nhắc kỹ càng.

Trong bối cảnh đó, việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh buộc thị trường bất động sản bước vào một giai đoạn "thanh lọc tự nhiên", nơi những mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy cao và kỳ vọng ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro. Áp lực chi phí vốn không chỉ làm thay đổi hành vi của người mua ở thực và nhà đầu tư, mà còn tái định hình toàn bộ logic vận hành của thị trường, từ thanh khoản, giá cả, chiến lược phát triển sản phẩm cho tới cách tiếp cận đầu tư dài hạn dựa trên dữ liệu, dòng tiền và quản trị rủi ro tài chính.

Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, nguyên nhân của xu hướng lãi suất cho vay biến động mạnh phần lớn đến từ yếu tố chu kỳ trong hoạt động tín dụng. Sau giai đoạn cao điểm giải ngân cuối năm và nhu cầu vay tăng mạnh đầu năm, các ngân hàng thường có xu hướng rà soát lại cơ cấu tín dụng. Đây là hoạt động nghiệp vụ nhằm cân đối chi phí vốn cũng như khẩu vị rủi ro trong bối cảnh vĩ mô còn nhiều biến số.

Đặc biệt, khi các ngân hàng bắt đầu chạm ngưỡng hạn mức (room) tín dụng được phân bổ, quy trình xét duyệt khoản vay sẽ trở nên khắt khe hơn. Vì vậy, đối với lĩnh vực bất động sản, vốn luôn nằm trong danh mục kiểm soát rủi ro chặt chẽ, việc tiếp cận vốn không còn dễ dàng như trước.

Trong bối cảnh đó, bà Thảo cho biết, các quyết định đầu tư bắt đầu chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền của tài sản, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc nhu cầu bất động sản biến mất. Nhu cầu nhà ở thực tế vẫn duy trì, đặc biệt tại các đô thị lớn - nơi quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn. Điều thay đổi chủ yếu hiện nay nằm ở tiêu chí lựa chọn của người mua và nhà đầu tư. Người mua ở thực sẽ có xu hướng tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên các sản phẩm phù hợp với thu nhập thay vì chạy theo các yếu tố mang tính kỳ vọng như vị trí "nóng" hay tiện ích cao cấp.

Doanh nghiệp triển khai loạt chính sách kích cầu

Trước những biến động của lãi suất, để hỗ trợ người mua nhà, đặc biệt là người trẻ và người mua nhà lần đầu, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng đưa ra các giải pháp tài chính với mức lãi suất hợp lý cho khách hàng. Thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng đã tung ra các gói vay với lãi suất ưu đãi, thậm chí miễn lãi và ân hạn nợ gốc trong thời gian dài, qua đó giúp một bộ phận lớn người mua tiếp cận nguồn vốn với chi phí thấp hơn.

Đơn cử, tại dự án The Aspira, đơn vị phát triển Sai Gon High Rise "phá lệ" khi thiết kế chính sách bán hàng đột phá ở giai đoạn cất nóc vượt trội hơn giai đoạn khởi động, nhằm gia tăng lợi thế sở hữu căn hộ cho khách hàng. Cụ thể, khách hàng chỉ cần thanh toán 20% đến khi nhận sổ hồng, hỗ trợ lãi 24 tháng, ân hạn gốc đến 6 năm. Chính sách này tạo ra thời gian ưu đãi đủ dài để đi hết một chu kỳ từ cất nóc - hoàn thiện - bàn giao đến vận hành ổn định cuộc sống của cư dân. Việc cho phép thanh toán 20% để nhận sổ hồng là động thái gần như "phá rào" trên thị trường, cho thấy chủ đầu tư rất tự tin vào pháp lý, tiến độ dự án.

Theo phương án này, khách hàng chỉ cần vốn tự có khoảng 300-400 triệu - khoản tích lũy trong tầm tay của các gia đình trẻ. Đến khi bàn giao vào quý II/2027, khách hàng vẫn được hỗ trợ lãi và ân hạn gốc trong suốt năm đầu tiên dọn về ở, tạo khoảng trống tài chính để chuẩn bị cho các kỳ thanh toán tiếp theo. Với 6 năm ân hạn gốc, khách hàng sẽ giảm áp lực tài chính, chi phí thanh toán mỗi tháng chỉ tương đương, thậm chí thấp hơn mức thuê trọ phổ biến 8-15 triệu/tháng. Như vậy, với mức chi phí vốn để thuê trọ, "cú hích" tài chính từ The Aspira giúp khách hàng biến tiêu sản thành tích sản - sở hữu căn hộ tại TP.HCM.

Không chỉ Sai Gon High Rise, nhiều doanh nghiệp khác cũng bắt đầu có những động thái hỗ trợ khách hàng về lãi suất. Theo đó, Nam Long Group đang liên kết với các ngân hàng đối tác cung cấp gói vay với lãi suất tối đa khoảng 9% trong 12 - 18 tháng đầu đối với khách mua nhà tại các dự án mở bán. Đáng lưu ý, với nhóm khách hàng sử dụng vốn tự có, doanh nghiệp áp dụng phương án thanh toán giãn theo tiến độ xây dựng cho đến khi nhận nhà. Cách làm này giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, đồng thời tạo dư địa để người mua chủ động cân đối dòng tiền trong trung và dài hạn.

SeaHoldings cũng lựa chọn kết hợp giữa hỗ trợ lãi suất và ưu đãi thanh toán nhằm gia tăng khả năng tiếp cận của người mua. Theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán khoảng 20% vốn tự có đến thời điểm nhận nhà; phần còn lại được hỗ trợ lãi suất 0% trong vòng 24 tháng hoặc đến khi bàn giao, đồng thời được ân hạn nợ gốc trong 2 năm. Tiến độ thanh toán kéo dài đến năm 2027 cho phép người mua nhận nhà chỉ cần hoàn tất khoảng 45% giá trị căn hộ, giảm đáng kể áp lực tài chính trong giai đoạn đầu và mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở.

Van Phuc Group đang áp dụng chính sách chiết khấu đến 25% cho các sản phẩm nhà phố, shophouse tại khu đô thị Van Phuc City. Theo chủ đầu tư, việc ưu đãi trực tiếp vào giá bán giúp giảm áp lực vốn ban đầu, đặc biệt với các tài sản giá trị lớn. Chính sách này còn giúp người mua chủ động dùng dòng tiền để tái đầu tư, mở rộng kinh doanh mà vẫn sở hữu tài sản hiện hữu.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cho biết, để đối phó với "cơn bão" lãi suất tăng cao, doanh nghiệp đã phải thay đổi toàn bộ chính sách bán hàng. Thay vì cố gắng bán hàng thu hồi vốn nhanh, nay chủ đầu tư cho khách hàng mua sản phẩm trả góp với thời gian rất dài. Chính sách cũng hướng đến đối tượng khách hàng là những người mua bất động sản để tích luỹ, làm tài sản thay vì đầu tư lướt sóng ngắn hạn.

Đặc biệt, phần lớn các gói hỗ trợ lãi suất hiện nay được triển khai theo cơ chế hợp tác giữa ngân hàng và chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư phải trích một phần lợi nhuận để bù lãi suất cho khách hàng trong giai đoạn đầu của khoản vay.

Theo chuyên gia Savills Việt Nam, trong bối cảnh lãi suất có xu hướng gia tăng, người mua nhà buộc phải nâng cao mức độ kỷ luật tài chính trong quá trình ra quyết định. Đặc biệt, với nhóm khách hàng trẻ, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, cần ưu tiên các tiêu chí cốt lõi như pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối đã và đang vận hành, hệ tiện ích đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày và quan trọng hơn cả là khả năng chi trả bền vững trong dài hạn. Những quyết định dựa trên nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng lâu dài sẽ giúp tối ưu bài toán an cư trước các chu kỳ biến động của thị trường.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, thị trường không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn, mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính. Do đó, nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định chiến lược đầu tư đủ dài.

Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên được xác định tối thiểu từ 3-5 năm, đến khi dự án hoàn thiện và đưa vào vận hành. Bên cạnh đó, nên ưu tiên các khu vực đã có hoặc dự kiến hình thành cộng đồng dân cư lớn, gắn với sự phát triển của khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc các chính sách thu hút dân cư.

"Cơ hội vẫn tồn tại với nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm có giá tương xứng với giá trị khai thác, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng. Quyết định đầu tư không còn chỉ xoay quanh câu chuyện giá sẽ tăng bao nhiêu, mà phải được cân nhắc trên một tổ hợp các yếu tố, từ khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, biên an toàn tài chính, đến tiềm năng gia tăng giá trị gắn với phát triển hạ tầng, quy hoạch và chất lượng sống thực tế của khu vực. Với người mua ở thực đã có tích lũy, việc tận dụng chính sách ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư có thể giúp tối ưu dòng tiền trong giai đoạn đầu", Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định./.