Lãi suất vay mua nhà tăng vọt: Thị trường bước vào giai đoạn 'thử lửa' mới

Mặt bằng lãi suất đảo chiều nhanh và mạnh

Chỉ cách đây 4-5 tháng, nhiều ngân hàng vẫn áp dụng lãi suất cố định hai năm quanh mức 6,5%/năm. Tuy nhiên, theo ghi nhận thị trường, mặt bằng này đã tăng nhanh qua các mốc 7,3%, 8,4%, 9%, 9,8% và hiện phổ biến ở mức 13-14%/năm.

Nhóm ngân hàng quốc doanh - vốn thường duy trì lãi suất thấp nhất thị trường hiện cũng ghi nhận mức điều chỉnh đáng kể. Vietcombank hiện áp dụng lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán, cũng như tái tài trợ khoản vay, thấp nhất từ 9,6%/năm, trong khi cùng kỳ năm trước chỉ 6% cố định 12 tháng và 7% cho 24 tháng.

VietinBank nâng lãi suất cố định 24 tháng lên hơn 12%/năm. BIDV áp dụng mức tối thiểu 9,7% cho 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng và tới 13,5% nếu cố định 18 tháng. Agribank giữ mức thấp hơn trong ngắn hạn, 8% cho 6 tháng và 8,5% cho 12 tháng, song cũng lên gần 9,8% nếu cố định 18 tháng.

Ở khối ngân hàng tư nhân, MB Bank áp dụng 9-9,5% cho kỳ hạn 12-24 tháng; VIB 9,9-12%; ACB 9,5-10,5%; Techcombank 8,5-9,5% cho 6-12 tháng. Lãi suất thả nổi phổ biến dao động 11-15%/năm.

Đáng chú ý, lãi suất của nhóm ngân hàng quốc doanh hiện đã ngang ngửa, thậm chí cao hơn một số ngân hàng tư nhân - điều hiếm thấy trong thông lệ thị trường.

Tín dụng bị "nắn dòng", bất động sản không còn ưu tiên

Theo chia sẻ của lãnh đạo một ngân hàng quốc doanh, việc tăng lãi suất vay bất động sản xuất phát từ định hướng chính sách khi hạn mức tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực này bị hạn chế. Mục tiêu là điều tiết dòng vốn sang sản xuất kinh doanh thay vì bất động sản.

Tại hội nghị nhà đầu tư, ông Lưu Trung Thái - Chủ tịch MB cũng khẳng định các ngành rủi ro cao khó có thể hưởng lãi suất thấp. Trong bối cảnh lãi suất huy động tăng mạnh lên mức cao nhất hai năm và lãi suất liên ngân hàng có thời điểm lên tới 17-19%, hệ thống ngân hàng buộc phải duy trì biên lợi nhuận hợp lý để đảm bảo cân bằng thanh khoản.

Một lãnh đạo ngân hàng lớn nhận định thanh khoản toàn ngành sẽ là thách thức trong năm nay, đồng nghĩa lãi suất khó có thể hạ nhanh trong ngắn hạn.

Áp lực tài chính tăng gấp đôi với người vay

Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group, tốc độ tăng lãi suất hiện nay là rất nhanh. Với mức quanh 14%, khoản vay 1 tỷ đồng hiện tạo áp lực trả lãi tương đương khoản vay 2 tỷ đồng khi lãi suất còn 6,5% trước đây. Nghĩa vụ tài chính thực tế gần như tăng gấp đôi dù số tiền vay không đổi, báo VnExpress ghi nhận.

Điều này tác động trực tiếp đến quyết định mua nhà. Mặt bằng lãi suất tăng nhanh khiến thanh khoản thị trường suy giảm. Nhiều khách hàng kéo dài thời gian cân nhắc, trì hoãn ký hợp đồng hoặc chờ tín hiệu ổn định hơn.

Trong khi thu nhập của người lao động không tăng tương ứng với tốc độ điều chỉnh lãi suất, nghĩa vụ trả nợ lại ngày càng lớn. Ngay cả nhóm có nhu cầu ở thực cũng trở nên thận trọng hơn.

Trong khi đó, khi bất động sản không còn là lĩnh vực được ưu tiên phân bổ vốn, việc phải chịu mức lãi suất cao hơn là điều tất yếu.

Tác động lớn nhất của lãi suất cao không nằm ở việc thị trường đóng băng, mà ở sự thay đổi cấu trúc dòng tiền. Dòng vốn đầu cơ ngắn hạn - vốn phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính - có xu hướng rút lui. Nhà đầu tư buộc phải tính toán kỹ hơn về hiệu suất khai thác và dòng tiền thực.

Đối với người mua ở thực, bài toán không còn là "mua sớm kẻo giá tăng" mà chuyển sang cân đối dài hạn giữa thu nhập, khả năng trả nợ và giá trị thực của sản phẩm.

Trong trung hạn, mặt bằng lãi suất cao có thể khiến tốc độ giao dịch chậm lại, song đồng thời tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển thận trọng hơn. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và pháp lý minh bạch sẽ có lợi thế rõ rệt.

Lãi suất cao không phải dấu chấm hết của thị trường bất động sản, nhưng gần như khép lại giai đoạn tăng trưởng dựa trên đòn bẩy dễ dãi. Thị trường đang bước vào giai đoạn "thử lửa" - nơi sự bền vững, kỷ luật tài chính và giá trị thực trở thành tiêu chí quyết định thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.