Nhà ở xã hội "sáng" nguồn cung
Tại Diễn đàn, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng nhà ở xã hội (NƠXH) sẽ là điểm sáng của thị trường bất động sản trong năm 2024: "Năm 2024, giới bất động sản có thể thở phào vì đã vượt qua giai đoạn "ngập lụt" trong khó khăn. Có thể nói khó khăn đã ở lại phía sau, cả về dòng vốn, thanh khoản, hay nợ xấu của những năm trước. Tuy nhiên sự phục hồi không đồng đều.
Trong đó, theo tôi, phân khúc NƠXH, bất động sản du lịch và bất động sản khu công nghiệp sẽ phục hồi sớm hơn. Cơ bản từ giữa năm 2024 trở đi, thị trường có thể bắt đầu sáng dần lên, mà thực tế, bất động sản khu công nghiệp đã là điểm sáng từ cuối năm ngoái. Các địa phương cũng vậy, sẽ có những địa phương sáng hơn, đặc biệt là địa phương nào gắn liền với bất động sản công nghiệp, du lịch và NƠXH cũng sẽ phục hồi tốt hơn", ông Phong nói.
TS. Nguyễn Minh Phong. (Ảnh: Tùng Dương/Reatimes)
Riêng NƠXH, phía cung sẽ sáng hơn phía cầu, do nguồn cung đang được chính sách thúc đẩy. Trước hết là Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021-2030 đang được triển khai tích cực. Tại Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 5/1/2024, Chính phủ cũng đặt ra mục tiêu năm nay nỗ lực phấn đấu trên địa bàn cả nước hoàn thành khoảng 130.000 căn hộ NƠXH.
Theo thống kê, giai đoạn 2021-2023, chúng ta đã có khoảng 499 dự án, trong đó 71 dự án hoàn thành, cung cấp 38.000 căn, 127 dự án đã khởi công, 300 dự án đã chấp thuận chủ đầu tư. Năm 2024 dự kiến 108 dự án sẽ hoàn thành, cung cấp 148.000 căn. Có thể nói đây là điểm nhấn quan trọng của lượng cung.
Ông Phong đánh giá, việc phát triển NƠXH cũng nhận được sự hưởng ứng của doanh nghiệp. Hàng loạt thông tư, nghị định được ban hành để tháo gỡ, thúc đẩy doanh nghiệp tham gia xây dựng. Như Vinhomes đưa ra mục tiêu 500.000 căn hộ NƠXH, cam kết bán giá hợp lý, đúng đối tượng, nếu hoàn thành sẽ là điều rất tốt cho thị trường.
Điều kiện tiếp cận NƠXH cũng đang rộng mở hơn, như người không cần thường trú; doanh nghiệp cũng được mua NƠXH để cho thuê. Chưa kể, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam - bên nắm chắc phía cầu - cũng được tham gia từ phía cung. Theo ông Phong, đây là những điều kiện rất tốt để mở rộng đối tượng tiếp cận, phát triển NƠXH.
Hơn nữa, Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục là điểm sáng kinh tế của thế giới trong năm nay, giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư, thị trường nâng cao niềm tin.
"Về pháp lý, sắp tới ba luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai sẽ có hiệu lực. Nhưng hiện tại, hiệu ứng tâm lý đã khá tốt", ông Phong nói.
Bên cạnh những điểm sáng, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, thị trường nhà ở vẫn còn những thách thức. Trước hết là tính hai mặt của các luật liên quan đến thị trường bất động sản đã được thông qua.
"Đơn cử, bỏ khung giá đất để tiệm cận với thị trường nhiều hơn, nhưng chi phí về đất, tiếp cận đất cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền sẽ tăng lên. Chi phí cũng sẽ tăng lên nữa trong bối cảnh chi phí vật liệu, xây dựng, nhân công tăng lên, dẫn đến giá nhà sẽ tăng. Do đó, có một gợi ý đề xuất suất đầu tư NƠXH cũng tương đương nhà ở thương mại. Nhưng điều này không tốt cho lợi ích của người tiêu dùng. Hai là, thu nhập người lao động chưa được cải thiện nhiều. Ba là, ngân sách nhà nước hỗ trợ các dự án phát triển NƠXH như thế nào để hài hòa giữa các bên. Cuối cùng, cơ chế phân phối NƠXH như thế nào để tránh tình trạng "đi ô tô mua NƠXH", ông Phong nêu ra một số thách thức.
Tăng cường làm nhà ở cho thuê, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất
Cũng bàn về tồn tại của việc phát triển NƠXH, chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, nếu không nghiên cứu kỹ, sẽ dễ dẫn đến hệ lụy.
"Vấn đề là chúng ta chưa thiết kế trên tư duy cho thuê, mà mới chỉ thiết kế để mua bán. Như ở Đức chỉ hỗ trợ thuê nhà, không hỗ trợ người mua nhà. Tôi cho rằng cần quy định đối với NƠXH là 100% cho thuê, nhưng chúng ta chỉ cho phép 20%.
Chúng ta cũng chưa có thống kê đối tượng NƠXH. Chúng ta bán nhà cho ai? Thu nhập thực tế của họ bao nhiêu, phân phối thu nhập và khả năng chi trả của họ như thế nào?
Tôi cho rằng nếu không nghiên cứu kỹ, chúng ta dễ gặp hệ lụy, bán không đến được đúng đối tượng. Cuộc sống nhiều gia đình có thể sẽ khó khăn hơn vì phải dùng phần lớn thu nhập để trả các khoản vay. Rủi ro nữa là bán nhà sai đối tượng. Tôi không ngạc nhiên với việc người đi ô tô mua nhà, vì họ mới có tiền mua NƠXH", ông Ánh phân tích, và cho biết thêm, đối với nhà ở vừa túi tiền, cũng phải "phân loại" được túi tiền - mức thu nhập của người dân.
Từ góc độ về quy hoạch kiến trúc, KTS. Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng, cần thay đổi tư duy làm NƠXH.
"Mọi người nghĩ làm NƠXH để tiết kiệm chi phí là làm thấp tầng, thậm chí không có tầng hầm để tiết kiệm, bán được với giá rẻ. Nhưng tôi cho rằng, cần phải thay đổi tư duy phân ra theo tầng đô thị. Làm NƠXH, nhà ở công nhân, có lẽ chúng ta phải học những người kinh doanh nhà trọ. Đó là vị trí phải gần xí nghiệp, nhà máy, có trường học", KTS. Phạm Thanh Tùng chia sẻ.
KTS. Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam. (Ảnh: Tùng Dương/Reatimes)
Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cũng đưa ra 3 kiến nghị. Thứ nhất, phát triển NƠXH phải do Nhà nước chủ đạo, doanh nghiệp đồng hành.
Thứ hai, phải thiết kế mẫu, để áp dụng được ở tất cả mọi nơi, nhà giống nhau, chỉ khác móng thôi, và cần thực tế, đầy đủ, thuận tiện cho đối tượng công nhân, người thu nhập thấp.
Thứ ba, trong quy hoạch, cần gắn NƠXH, nhà ở công nhân bám vào các giao thông công cộng. Từ đó sẽ giải quyết được rất nhiều vấn đề, giúp họ di chuyển thuận tiện giữa chỗ ở và nơi làm việc.
Liên quan đến câu chuyện nguồn cung nhà ở, các chuyên gia cũng chỉ ra bất cập trong vấn đề "đất ở, đất khác" tại Luật Đất đai 2024. Hiện Chính phủ đang xây dựng Đề án để trình Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác.
TS. Nguyễn Minh Phong cũng đồng tình và cho rằng, việc thí điểm này sẽ tăng khả năng tiếp cận quỹ đất cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở. Tuy nhiên, cần thí điểm và hướng mạnh vào phân khúc nhà giá rẻ và NƠXH.
Còn TS. Vũ Đình Ánh nhấn mạnh: Việc làm dự án nhà ở thương mại đều dựa trên quy hoạch. Chúng ta đã có quy hoạch của 63 tỉnh thành. Đất gì không quan trọng bằng việc vị trí đó được quy hoạch làm nhà ở, thì sẽ được phép triển khai dự án nhà ở thương mại./
