Lần đầu tiên, TP giàu nhất Việt Nam sẽ dùng nhà ở xã hội để mở ra các cực tăng trưởng mới

Nhiều năm qua, nhà ở xã hội tại TP. HCM thường được nhìn như một bài toán an sinh thuần túy. Tuy nhiên với định hướng phát triển dọc các tuyến metro và vành đai, thành phố này đang chuyển cách tiếp cận hoàn toàn mới khi coi nhà ở xã hội là một công cụ tổ chức lại không gian đô thị, tái phân bổ dân cư và mở ra các cực tăng trưởng mới trong dài hạn.

Nhà ở xã hội trở thành một phần trong chiến lược phát triển đô thị

Sở Xây dựng TP. HCM cho biết TP hiện được giao chỉ tiêu phát triển 199.400 căn nhà ở xã hội đến năm 2030 trong khuôn khổ Đề án 1 triệu căn hộ NOXH của Chính phủ.

Con số này cho thấy quy mô can thiệp chưa từng có khi chỉ riêng giai đoạn 2026-2030 chiếm hơn 181.000 căn, vượt xa kết quả đạt được trong giai đoạn trước đó.

Nếu chỉ nhìn ở góc độ an sinh, đây được xem là một áp lực lớn. Nhưng đặt trong bối cảnh phát triển đô thị, chỉ tiêu này cũng mở ra một "đòn bẩy" quan trọng khi góp phần tái phân bố dân cư khỏi lõi trung tâm, nơi hạ tầng đã quá tải, sang các khu vực có khả năng hấp thụ tăng trưởng mới.

Theo tìm hiểu TP. HCM hiện đã xác định 197 dự án/khu đất với tổng diện tích khoảng 740ha, tương ứng khoảng 229.000 căn hộ NOXH; đồng thời, trong tầm nhìn đến năm 2040, tổng quỹ đất dành cho NOXH sau sáp nhập lên tới khoảng 1.730ha. Điều này cho thấy thành phố không thiếu đất nhưng vấn đề nằm ở đặt NOXH ở đâu và gắn với cấu trúc đô thị như thế nào.

Sẽ làm nhà ở xã hội dọc tuyến metro và các tuyến vành đai

Một trong những điểm khác biệt trong định hướng hiện nay của TP. HCM là không phát triển NOXH theo kiểu "đẩy ra xa cho rẻ", mà neo các dự án vào trục giao thông công cộng: Các tuyến metro, Vành đai 2, Vành đai 3 và khu vực lân cận.

Cách làm này phản ánh một tư duy quy hoạch mới: Xây dựng nhà ở xã hội không tách rời giao thông, mà phải đi cùng giao thông. Khi người lao động có thể sống gần các điểm trung chuyển, thời gian và chi phí đi lại giảm, chất lượng sống được cải thiện, còn áp lực giao thông vào trung tâm cũng hạ nhiệt.

Ở góc độ kinh tế đô thị, đây chính là hạt nhân của mô hình TOD (Transit-Oriented Development) khi phát triển đô thị xoay quanh giao thông công cộng.

Nhưng thay vì bắt đầu bằng các dự án thương mại cao cấp - vốn thường đẩy giá đất tăng nhanh thì hiện nay TP. HCM đang thử nghiệm một hướng đi khác khi lấy NOXH làm "lớp nền dân cư" cho TOD.

Nếu triển khai đúng, các khu NOXH dọc metro và vành đai sẽ không chỉ là nơi ở, mà trở thành điểm khởi phát cho các chuỗi dịch vụ, thương mại, sản xuất nhẹ và logistics đô thị, hình thành các cực tăng trưởng mới ở vành ngoài thành phố.

Cực tăng trưởng mới và bài toán dài hạn của TP. HCM

Trong nhiều thập kỷ, tăng trưởng của TP. HCM phụ thuộc mạnh vào khu vực trung tâm và các trục cũ. Hệ quả là giá đất leo thang, hạ tầng quá tải, trong khi các khu vực vành đai phát triển chậm và thiếu động lực.

Việc phát triển NOXH dọc metro và vành đai, nếu nhìn ở tầm vĩ mô, chính là một nỗ lực tái cân bằng tăng trưởng đô thị. Dân cư được kéo ra ngoài lõi, nhưng không bị "đẩy đi" một cách thụ động; thay vào đó, họ được kết nối bằng giao thông công cộng hiệu quả, với cơ hội tiếp cận việc làm và dịch vụ.

Tuy nhiên, thách thức không nhỏ. Dù quỹ đất đã sẵn sàng, việc thu hút doanh nghiệp vẫn là nút thắt khi lợi nhuận NOXH bị khống chế ở mức tối đa 10%, trong khi thủ tục kéo dài và vòng đời dự án dài hơn nhà ở thương mại. Điều này đòi hỏi thành phố phải đồng thời giải bài toán cơ chế - thủ tục - hạ tầng, nếu không muốn NOXH chỉ dừng ở việc phải đạt được chỉ tiêu.

Một trong những điểm then chốt của chiến lược này không nằm ở số lượng căn hộ, mà ở vị trí và vai trò của chúng trong cấu trúc đô thị.

Khi NOXH được đặt đúng chỗ: Dọc metro và vành đai, TP. HCM không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở thực, mà còn tạo nền dân cư cho các trung tâm kinh tế mới, giảm áp lực cho khu vực lõi và nâng hiệu quả đầu tư hạ tầng công cộng.

Nói cách khác, thành phố đang thử một công thức khó khi dùng nhà ở xã hội - phân khúc vốn ít hấp dẫn về lợi nhuận để kích hoạt tăng trưởng đô thị bền vững.

Tuy nhiên, nếu thành công, đây không chỉ là bước tiến về an sinh, mà còn đưa TP trở thành địa phương tiên phong trong việc dám thử thách cách tiếp cận mới trong việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội.