Thích
Sức cầu bật tăng mạnh, nhưng tập trung cục bộ
Trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô duy trì ổn định và môi trường địa chính trị thuận lợi, bất động sản Việt Nam nói chung và TP. HCM nói riêng tiếp tục được đánh giá là thị trường giàu tiềm năng, nhờ tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu nhà ở thực lớn.
Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy, chỉ trong 2 tháng đầu năm 2026, phân khúc nhà phố, biệt thự ghi nhận mức tăng trưởng cao nhất trong 5 năm trở lại đây. Nguồn cung sơ cấp tăng gấp 2,2 lần, trong khi lượng tiêu thụ tăng tới 31 lần so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung và tiêu thụ sơ cấp đối với nhà phố, biệt thự tại thị trường phía Nam. Ảnh: DKRA Consulting
Mặc dù vậy, điểm đáng chú ý là dòng tiền và giao dịch vẫn tập trung gần như tuyệt đối tại TP. HCM, chiếm tới 89% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường. Điều này cho thấy quá trình phục hồi chưa thực sự lan tỏa, mà vẫn mang tính "điểm nóng" theo khu vực.
Giá tăng nhưng thanh khoản vẫn cần "kích cầu"
Dù sức cầu cải thiện, mặt bằng giá sơ cấp của phân khúc nhà phố, biệt thự vẫn duy trì trạng thái ổn định so với cuối năm 2025, nhưng tăng trung bình khoảng 11% so với cùng kỳ.
Ở thị trường thứ cấp, mức tăng giá phổ biến dao động 13-17%, đặc biệt ở các dự án đã hoàn thiện pháp lý, hạ tầng hoặc hưởng lợi từ các dự án quy mô lớn trong khu vực.
Đáng chú ý, thanh khoản vẫn phụ thuộc nhiều vào chính sách bán hàng. Các chủ đầu tư tiếp tục duy trì các "công cụ quen thuộc" như: Giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất ngân hàng, chiết khấu thanh toán nhanh.
Điều này cho thấy thị trường dù phục hồi nhưng chưa đủ mạnh để tự vận hành mà vẫn cần lực đẩy từ phía chủ đầu tư.
Phân khúc nào tăng trưởng ổn định?
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung tăng nhẹ khoảng 2% so với cùng kỳ, trong đó TP. HCM tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt với hơn 12.000 căn, chiếm 93,3% tổng nguồn cung sơ cấp.
Nguồn cung mới ra thị trường đạt hơn 4.700 căn, gấp 6,6 lần so với cùng kỳ năm trước cho thấy các chủ đầu tư đang dần quay trở lại thị trường.
Sức cầu đạt khoảng 40% nguồn cung, tương đương gần 5.000 căn được tiêu thụ, tăng 4,2 lần so với cùng kỳ. Tuy nhiên, phần lớn giao dịch tập trung vào giai đoạn trước Tết, phản ánh tâm lý "xuống tiền sớm" của người mua trong bối cảnh thị trường chưa thực sự ổn định.
Trong tương lai, bất động sản TP. HCM được sự báo có nhiều biến động lớn. Ảnh: Internet
Đáng chú ý, phân khúc căn hộ hạng B chiếm ưu thế với khoảng 40% nguồn cung, tập trung chủ yếu tại Bình Dương (cũ) và các khu vực giáp ranh TP. HCM. Tuy vậy, từ sau Tết, thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại khi lãi suất có xu hướng tăng, khiến người mua thận trọng hơn với các quyết định vay vốn.
Trái ngược với hai phân khúc trên, bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là biệt thự nghỉ dưỡng hiện vẫn trong trạng thái trầm lắng. Trong 2 tháng đầu năm, gần như không có nguồn cung mới. Thanh khoản duy trì ở mức thấp, lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 66% so với cùng kỳ.
Các sản phẩm được giao dịch chủ yếu thuộc nhóm giá dưới 10 tỷ đồng/căn, cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường vẫn rất hạn chế.
Dù giá sơ cấp tăng trung bình khoảng 8%, nhưng đây chủ yếu là điều chỉnh kỹ thuật, trong khi niềm tin của nhà đầu tư vẫn chưa phục hồi rõ rệt. Có thể thấy, thị trường bất động sản TP. HCM đang bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc, thay vì phục hồi đồng loạt như các chu kỳ trước.
Trước hết, dòng tiền hiện đang tập trung vào sản phẩm có pháp lý rõ ràng và hạ tầng hoàn thiện. Đây là dấu hiệu của thị trường trưởng thành hơn, khi nhà đầu tư không còn chạy theo kỳ vọng.
Thứ hai, sự phân hóa ngày càng rõ giữa các phân khúc. Nhà ở gắn với nhu cầu thực phục hồi nhanh hơn, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng vẫn gặp khó khăn.
Cuối cùng, lãi suất vẫn được xem là biến số quan trọng nhất. Nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, đà phục hồi có thể bị kéo dài hoặc gián đoạn. Mặc dù còn những thách thức ngắn hạn, triển vọng dài hạn của thị trường vẫn được đánh giá tích cực.
TP. HCM hiện tiếp tục là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước với tốc độ đô thị hóa cao; Nhu cầu nhà ở thực lớn; Hệ thống hạ tầng đang được đầu tư mạnh. Trong bối cảnh đó, bất động sản không chỉ là kênh đầu tư, mà còn là "tài sản gắn với nhu cầu thực" - yếu tố giúp thị trường duy trì sức bật trong dài hạn.
Những diễn biến đầu năm 2026 cho thấy thị trường bất động sản TP. HCM đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất và đang trên đà hồi phục. Tuy nhiên, đây không còn là một thị trường tăng trưởng đại trà, mà là giai đoạn sàng lọc, nơi chỉ những sản phẩm có giá trị thực mới có thể dẫn dắt xu hướng.
