Lo sợ giá đất tăng, doanh nghiệp địa ốc đổ xô săn tìm quỹ đất

Giá đất sẽ tăng mạnh khi áp dụng bảng giá đất mới

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8 đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất. Theo đó, bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Từ ngày 01/01 của năm tiếp theo, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh để tiệm cận giá đất thị trường.

Theo nhiều đánh giá, đây là một cải cách nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản, giảm thiểu tình trạng đầu cơ và tăng cường tính công khai trong quản lý đất đai.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 bỏ quy định về khung giá đất và cho phép các tỉnh xây dựng bảng giá đất sẽ góp phần bảo vệ hơn nữa quyền của người sử dụng đất, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất.

Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác, nhiều người lo ngại nguyên tắc định giá đất theo thị trường sẽ khiến bảng giá mới tăng cao. Đơn cử như Dự thảo Bảng giá đất của TP.HCM mới đây cho thấy, giá đất tại nhiều khu vực tăng gấp nhiều lần so với giá đất của Bảng giá đất hiện hành quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND TP.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu áp dụng bảng giá đất mới như Dự thảo đề xuất, thì giá đất TP.HCM sẽ tăng phổ biến từ 10 - 20 lần so với giá đất của bảng giá đất hiện hành. Trong đó, có 01 quận và 04 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần.

Lấy ví dụ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, nếu một người dân làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho căn nhà được xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 100m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh (huyện Bình Chánh), có nguồn gốc là đất nông nghiệp với giá 200.000 đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2, thì áp dụng bảng giá hiện hành chỉ phải nộp 660 triệu đồng tiền sử dụng đất. Trong khi, theo Dự thảo bảng giá đất mới (giá đất nông nghiệp - vị trí 1 là 3,2 triệu đồng/m2 và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2), thì người đó sẽ phải nộp 6,18 tỷ đồng tiền sử dụng đất.

Vì vậy trong văn bản góp ý mới đây, HoREA đã đề nghị thời điểm hiện tại TP.HCM chưa cần thiết ban hành Dự thảo Bảng giá đất, mà nên tập trung xây dựng, hoàn thiện "Dự thảo Bảng giá đất lần đầu" để công bố và áp dụng kể từ ngày 01/01/2026 theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 và trong giai đoạn từ nay đến năm 2025 thì đề nghị Thành phố tiếp tục đánh giá tác động của "Dự thảo Bảng giá đất lần đầu" đối với các đối tượng chịu tác động.

Nhận thấy bảng giá đất mới sẽ tác động mạnh đến giá đất tại nhiều khu vực, trong cuộc họp về tình hình kinh tế - xã hội tháng 7 diễn ra mới đây, TP.HCM đã thông báo chưa áp dụng bảng giá đất điều chỉnh từ 1/8.

Theo Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan, người dân và dư luận rất quan tâm đến bảng giá đất mới, do tác động đến nhiều đối tượng. Vì thế, nội dung này cần bàn thảo, xem xét kỹ.

Doanh nghiệp địa ốc đua tìm quỹ đất

Dù TP.HCM chưa ban hành bảng giá đất mới như dự kiến mà lùi lại đến 1/1/2026 như quy định của Luật Đất đai 2024, tuy nhiên, nhiều người vẫn lo ngại nguyên tắc định giá đất theo thị trường sẽ khiến bảng giá mới sau này tăng cao. Và không chỉ TP.HCM mà các tỉnh thành khác trên cả nước cũng dễ diễn biến tương tự.

"Nước nổi thì bèo nổi", giá đất tăng sẽ kéo theo chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng, tổng chi phí đầu tư dự án cũng sẽ tăng theo. Để tránh những tác động này, thời gian gần đây, thị trường xuất hiện làn sóng săn tìm quỹ đất từ các chủ đầu tư bất động sản trước khi bảng giá mới được áp dụng.

Đơn cử như CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR), doanh nghiệp cho biết sẽ tiếp tục mở rộng quỹ đất tại khu vực Lâm Đồng và Đồng bằng sông Cửu Long. Với thị trường trọng yếu như TP.HCM, dù quỹ đất đã rất khan hiếm, Phát Đạt vẫn sẽ tìm kiếm cơ hội để tiếp tục phát triển các dự án linh hoạt ở khu vực trung tâm.

Tương tự, Tổng công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn (Mã: SGR) cũng lên kế hoạch dành 1.645 tỷ đồng để phân kỳ đầu tư cho các dự án tới năm 2025 và về sau. Riêng năm nay, công ty sẽ đầu tư khoảng 500 tỷ đồng, còn hơn 1.100 tỷ là chuẩn bị cho những dự án gối đầu của giai đoạn 2025 - 2028.

Lãnh đạo SGR cho biết, hiện SGR đang có khoản 20 dự án trong tay, song thời gian tới vẫn muốn tìm kiếm thêm các dự án có tiềm năng thông qua đầu tư trực tiếp, M&A, liên danh, liên kết, hợp tác đầu tư…

Chia sẻ về kế hoạch phát triển năm 2024, lãnh đạo CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã: AGG) cũng cho biết, công ty đang đặt mục tiêu mua thêm 2 - 3 dự án để có đủ dư địa đưa ra thị trường 2.000 - 3.000 sản phẩm/năm.

Việc mở rộng quỹ đất cũng đang được Nam Long đẩy mạnh triển khai trong năm 2024. Trong cuộc trả lời chất vấn cổ đông tại ĐHĐCĐ năm nay, Chủ tịch HĐQT Nam Long - ông Nguyễn Quan Xuân cũng chia sẻ về kế hoạch mở rộng quỹ đất trong 2 năm tới.

Ông Xuân cho biết, Nam Long dự kiến đầu tư 1.000 tỷ đồng để phát triển quỹ đất, nhưng sẽ tập trung dùng vốn tự có để đảm bảo tính an toàn, hướng đến quỹ đất phù hợp với việc tích hợp các dịch vụ tiện ích cho cư dân của dự án.

Trao đổi với Reatimes, đại diện một doanh nghiệp phía Nam chia sẻ, việc tìm kiếm quỹ đất trước khi bảng giá mới được áp dụng đang là kế hoạch của nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Nguyên nhân là do, khi bảng giá đất mới áp dụng, giá đất sẽ tăng cao hơn nhiều so với thời điểm hiện tại. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp cũng dự đoán, thị trường bất động sản sẽ trở lại trạng thái "bình thường mới" trong khoảng 1 năm tới. Chính vì vậy, thời điểm này là cơ hội thuận lợi để gom đất.

"Đất được xem như 'của để dành' của các doanh nghiệp bất động sản. Doanh nghiệp nào có nhiều quỹ đất, doanh nghiệp đó sẽ có lợi thế, đặc biệt là khi thị trường hồi phục và bước vào chu kỳ phát triển mới", đại diện doanh nghiệp phía Nam nhìn nhận.

Tuy nhiên, vị lãnh đạo cho rằng, giá đất là một trong những yếu tố cấu thành nên giá bán bất động sản nên giá đất tăng sẽ kéo theo giá bất động sản tăng. Khi đó, mong muốn giảm giá thành nhà ở tại các thành phố lớn là rất khó thực hiện.

Chính vì vậy, việc ban hành bảng giá đất trong thời gian tới nên được cân nhắc kỹ lưỡng, đánh giá đúng tác động của nó đến thị trường bất động sản để tránh trường hợp tác động tiêu cực nhiều hơn tác động tích cực./.