Là chuyên gia có kinh nghiệm chuyên môn thực tế trong lĩnh vực thẩm định giá, định giá đất, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam đã đưa ra một số ý kiến góp ý nhằm hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất.
Reatimes trân trọng giới thiệu với độc giả!
Phân định rõ ràng nhóm Phương pháp xác định giá đất cụ thể và nhóm Phương pháp định giá hàng loạt
Hiện nay, có nhiều trường hợp áp dụng phương pháp Hệ số điểu chỉnh và đồng thời cùng một thời điểm cũng có nhiều hệ số điều chỉnh, dẫn đến người thực hiện dễ nhầm lẫn. Cụ thể như hệ số điều chỉnh hàng năm khác với hệ số điều chỉnh trong xác định giá khởi điểm bán đấu giá hay giá bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư cho từng dự án cụ thể.
Trong khi đó, phương pháp hệ số điều chỉnh đang sử dụng kỹ thuật tính toán như Bảng giá đất chỉ phù hợp đối với định giá đất hàng loạt nhưng lại được coi là một trong các phương pháp xác định giá đất cụ thể. Điều này là không đúng về bản chất.
Thực tế, phương pháp xác định bảng giá đất và Hệ số điều chỉnh chỉ căn cứ theo thông tin giao dịch thành công của ba thửa đất để tính bình quân áp dụng cho các thửa đất trong khu vực, vùng, tuyến đường cần định giá mà không điều chỉnh (hồi quy) về thửa đất cần định giá như phương pháp xác định giá đất cụ thể theo từng yếu tố hình ảnh hướng đến giá đất như vị trí, quy mô, kích thước hình dáng… theo thông tin pháp lý, kỹ thuật của từng thửa đất, dự án cụ thể như của phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư.
Bảng giá đất có tầm quan trọng, đối tượng áp dụng diện rộng và cũng có phương pháp xây dựng tương tự như phương pháp hệ số điểu chỉnh, chủ yếu khác nhau về thời điểm, vậy cũng phải được nhắc đến trong Luật như các phương pháp khác.
Căn cứ theo đặc điểm nghiệp vụ chuyên môn về định giá, đề nghị trong Luật Đất đai (sửa đổi) nên phân định rõ ràng, phù hợp với lý thuyết và thực tiễn áp dụng và cũng coi phương pháp xác định bảng giá đất là một phương pháp độc lập.
Cụ thể, đề xuất bổ sung nhóm và định nghĩa như sau:
Các Phương pháp định giá hàng loạt: Là phương pháp định giá dựa trên thông số chung của các thửa đất cần định giá theo khu vực, vùng, tuyến có giá trị trong khoảng thời gian nhất định, áp dụng cho nhóm đối tượng cụ thể; Phương pháp xác định giá đất hàng loạt bao gồm phương pháp xây dựng Bảng giá đất, phương pháp Hệ số điều chỉnh.
Trường hợp bảng giá đất có hiệu lực 1 năm cần xem xét bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh hoặc xác định rõ hệ số điều chỉnh áp dụng vào đầu các quý tương tự như chỉ số giá đất. Hoặc phương pháp hệ số điều chỉnh phải có sự khác biệt với phương pháp xác định bảng giá đất để áp dụng phù hợp trong một số trường hợp cụ thể như xác định giá định giá đất giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, đấu giá đất.
Các Phương pháp xác định giá đất cụ thể: Là các phương pháp định giá dựa trên các yếu tố hình thành giá ảnh hưởng đến giá đất có thể xác định được của thửa đất cụ thể tại thời điểm cụ thể áp dụng cho người sử dụng đất cụ thể; Phương pháp định giá đất cụ thể bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư.
Góp ý căn cứ, thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Thứ nhất, khoản 2 Điều 155 chưa có căn cứ về tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất. Tỷ lệ tính tiền thuê đất hiện đang căn cứ vào mục đính sử dụng đất.
Công thức tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm hiện nay như sau:
|
Tiền thuê đất trả hàng năm |
= |
Đơn giá đất |
x |
Diện tích |
x |
Tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất |
Do đó, đề xuất bổ sung tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất vào căn cứ tính tiền thuê đất hàng năm.
Thứ hai, khoản 3 Điều 155 quy định về Thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa quy định thời điểm định giá đất đối với đất đấu giá, đất đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đề xuất nên tách thời điểm định giá đất không qua đấu giá – đấu thầu và thông qua đấu giá đấu thầu cho rõ ràng.
Mặt khác, quy định hiện nay của Luật Đất đai chưa có trường hợp đấu giá không thành mà đang áp dụng quy định của Luật Quản lý tài sản công. Cần thiết phải nêu rõ trường hợp nào áp dụng đấu giá, trường hợp nào áp dụng đấu thầu.
Đề xuất bổ sung:
Đối với thời điểm xác định giá đất làm căn cứ xác định giá khởi điểm bán đấu giá sẽ có các trường hợp:
Trường hợp 1: Giá khởi điểm bán đấu giá theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm căn cứ vào Bảng giá đất (ổn định giá 10 năm như hiện nay): giá đất được xác định theo bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh hoặc chỉ số giá bất động sản (nếu có) tại thời điểm quyết định giá khởi điểm bán đấu giá.
Hoặc giá đất được xác định theo phương pháp định giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định giá khởi điểm bán đấu giá.
Trường hợp 2: Giá khởi điểm bán đấu giá với hình thức thuê đất trả tiền 1 lần căn cứ vào giá đất cụ thể: Thời điểm xác định giá khởi điểm bán đấu giá là thời điểm theo kế hoạch đấu giá của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Trường hợp thời điểm thực hiện định giá đất, phê duyệt giá đất cách xa thời điểm (ví dụ: quá 3 tháng) trong kế hoạch đã được phê duyệt thì phải điều chỉnh lại kế hoạch cho phù hợp với thực tế.
Trường hợp 3: Trường hợp bán đấu giá 2 lần không thành, cơ quan có thẩm quyền quyết định giá khởi điểm phải ban hành giá khởi điểm bán đấu giá theo hướng giảm giá không quá 5% hoặc 10% cho lần tiếp theo; mỗi lần giảm giá phải thông báo bán ít nhất 2 lần, nếu không thành sẽ được tiếp tục giảm giá không quá 5% hoặc 10% cho mỗi lần tổ chức bán đấu giá tiếp theo. Giá khởi điểm bán đấu giá không thấp hơn bảng giá đã nhân hệ số điều chỉnh (hoặc chỉ số giá bất động sản) tại thời điểm quyết định giá khởi điểm.
Đối với thời điểm xác định giá đất làm căn cứ xác định giá gói thầu dự án có sử dụng đất, có 2 trường hợp:
Trường hợp 1: Giá gói thầu với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm căn cứ vào Bảng giá đất: giá đất được xác định theo bảng giá đất (nhân hệ số điều chỉnh nếu có) tại thời điểm quyết định giá khởi điểm bán đấu giá.
Trường hợp 2: Giá gói thầu theo quy định hình thức thuê đất trả tiền 1 lần căn cứ vào giá đất cụ thể: Thời điểm xác định tiền thuê đất trả tiền một lần là thời điểm hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng; hoàn thành đầu tư hạ tầng khu vực theo thoả thuận tại hợp đồng PPP và được cơ quan có thẩm quyền bàn giao đất trên thực địa.
Thứ ba, điểm c, d khoản 3, điều 155, quy định:
c) Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất;
d) Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết mà làm thay đổi mật độ sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu công trình là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
Nội dung quy định như vậy có thể hiểu là áp dụng cho cả các hình thức sử dụng đất trả tiền hàng năm, trả tiền 1 lần và giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất, trong khi đối tượng áp dụng của Bảng giá đất đối với hình thức sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm không thay đổi nếu thay đổi các thông tin này.
Đề xuất nhóm lại như sau:
c) Đối với hình thức thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời điểm xác định giá đất cụ thể áp dụng như sau:
(Hoặc: c) Đối với hình thức thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê, tiền thuê đất trả tiền hàng năm kỳ đầu, giao đất có thu tiền sử dụng đất thời điểm xác định giá đất cụ thể áp dụng như sau:)
Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, hệ số sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất;
Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết mà làm thay đổi hệ số sử dụng đất, là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
Ngoài ra, ý 2 khoản 4 đang quy định:
“Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất theo quy định tại các điểm a, c và d khoản 3 Điều này.”
Tuy nhiên, cần có chế tài và hướng giải quyết trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền không kịp thời ban hành quyết định trong thời gian 180 ngày vì trong thực tế có nhiều nguyên nhân khách quan, chủ quan dẫn đến phát sinh chậm thực hiện.
