Loạt biệt thự, nhà phố tại đại đô thị nghỉ dưỡng lớn nhất Nam Trung Bộ của Novaland (NVL) đồng loạt 'cắt lỗ'?

"Xả hàng", "cắt lỗ" các biệt thự, nhà phố

Dạo quanh các hội nhóm môi giới và nền tảng rao bán bán bất động sản thời gian gần đây, Dự án NovaWorld Phan Thiết xuất hiện với tần suất dày đặc qua hàng loạt tin chuyển nhượng biệt thự, nhà phố. Điểm chung dễ nhận thấy là ngôn ngữ bán hàng mang tính "xả hàng", nhấn mạnh yếu tố giá, điều kiện thanh toán và khả năng nhận nhà ngay - điều hiếm gặp trong giai đoạn thị trường còn tăng nóng.

Một tin rao phổ biến là biệt thự song lập 8x20m trên trục đường 16m, vị trí gần các đại lộ nội khu, được chào bán ở mức khoảng 4,1-4,4 tỷ đồng, đi kèm thông tin "bao thuế phí", "đã nhận nhà", có thể bố trí 3-4 phòng ngủ, hướng Đông - Nam, hướng biển, đón gió. Đáng chú ý, người bán nhấn mạnh phương án thanh toán thực tế chỉ khoảng 3,7-3,8 tỷ đồng, giữ lại 5% chờ ra sổ, điều này cho thấy áp lực chốt giao dịch nhanh đang được đặt lên hàng đầu.

Cũng với diện tích 8x20m, nhưng một số căn khác được "nâng hạng" bằng nội thất hoàn thiện theo phong cách resort, chào giá khoảng 6,2 tỷ đồng.

Những tin rao này không còn nói nhiều về tiềm năng tăng giá, mà tập trung vào thông điệp "xách vali vào ở", "phù hợp làm nhà nghỉ dưỡng cuối tuần cho gia đình TP. HCM – Đồng Nai – Bình Dương", "di chuyển khoảng 2 tiếng lái xe". Điều đó cho thấy người bán đang cố gắng dịch chuyển câu chuyện từ đầu tư sang sử dụng thực.

Ở phân khúc thấp hơn, nhà phố 6x20m tại dự án cũng được rao bán với mức khoảng 3,95 tỷ đồng, kèm gói "tặng nội thất", "bao thuế phí", cấu hình 2 phòng ngủ - 3 WC, nhấn mạnh vị trí thuận tiện di chuyển ra biển, đối diện khách sạn, khu tiện ích. Đây là mức giá được xem là "mềm" so với mặt bằng giai đoạn trước, cho thấy sự điều chỉnh rõ rệt của thị trường thứ cấp.

Đáng chú ý nhất là những tin rao thẳng thắn đề cập đến yếu tố "cắt lỗ sâu". Một bài đăng nêu rõ căn biệt thự song lập 8x20m từng có giá hợp đồng gốc hơn 9 tỷ đồng, nay được chào bán khoảng 4,1 tỷ đồng, tức giảm hơn 50% so với giá ban đầu, kèm thông điệp "nhận nhà ngay, bao toàn bộ thuế phí".

Dù mức "cắt lỗ" này là thông tin từ phía người bán, nhưng việc xuất hiện công khai cho thấy tâm lý thoát hàng đã chuyển sang giai đoạn quyết liệt.

Không dừng lại ở vài sản phẩm lẻ, các bài đăng còn cho thấy một "bảng hàng" được chào bán cùng lúc, từ nhà phố, biệt thự đơn lập, song lập đến các căn view biển, full nội thất, với giá dao động từ dưới 4 tỷ đến gần 8 tỷ đồng, tùy vị trí và mức hoàn thiện.

Việc một môi giới có thể liệt kê nhiều sản phẩm cùng lúc cho thấy nguồn hàng thứ cấp đang được đẩy ra thị trường với quy mô đáng kể, thay vì giao dịch nhỏ giọt.

Từ hiện tượng cụ thể này, có thể thấy thị trường nghỉ dưỡng trong đó có Dự án NovaWorld Phan Thiết đang bước vào giai đoạn "tìm giá" rõ rệt. Khi cùng một loại hình sản phẩm - chẳng hạn biệt thự 8x20m được chào bán với nhiều mức giá khác nhau, kèm theo các điều kiện thanh toán linh hoạt, thị trường không còn vận hành theo kỳ vọng tăng giá, mà theo khả năng hấp thụ thực tế của người mua.

Ngôn ngữ rao bán cũng phản ánh sự thay đổi này. Thay vì nhấn mạnh "tiềm năng", "đón sóng", "lãi vốn", các tin rao tập trung vào giá ròng, bao chi phí, nhận nhà ngay, khai thác được liền. Đây là dấu hiệu cho thấy người bán hiểu rằng rào cản lớn nhất lúc này không nằm ở câu chuyện dự án, mà ở niềm tin và dòng tiền của người mua.

Đặt trong bối cảnh rộng hơn, làn sóng rao bán tại Dự án NovaWorld Phan Thiết phản ánh trạng thái chung của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng - second home sau giai đoạn tăng nóng.

Khi thanh khoản toàn thị trường suy giảm, những sản phẩm mang tính đầu tư dài hạn, phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng, sẽ là nơi nhà đầu tư cá nhân tìm cách giảm áp lực tài chính trước tiên.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận một cách thận trọng rằng việc rao bán dày đặc không đồng nghĩa toàn bộ dự án bị "bán tháo".

Các mức giá xuất hiện trên thị trường hiện nay chủ yếu là giá chào của thị trường thứ cấp, phản ánh tình thế và sức chịu đựng khác nhau của từng nhà đầu tư.

Diễn biến tiếp theo của mặt bằng giá sẽ phụ thuộc lớn vào khả năng hoàn thiện hạ tầng, vận hành tiện ích và khai thác thực tế của dự án trong thời gian tới.

Ở thời điểm hiện tại, Dự án NovaWorld Phan Thiết đang cho thấy một bức tranh quen thuộc của thị trường sau chu kỳ tăng nóng: Người buộc phải bán thì bán bằng mọi cách, người còn giữ tìm cách chuyển sản phẩm sang trạng thái sử dụng được, còn người mua mới sẽ mặc cả kỹ và chọn lọc hơn bao giờ hết. Chính từ những giao dịch "không thể trì hoãn" này, mặt bằng giá mới của thị trường sẽ dần được thiết lập.

NovaWorld Phan Thiết - Đại đô thị nghỉ dưỡng lớn nhất khu vực Nam Trung Bộ của NVL

Để có thể hiểu rõ hơn diễn biến rao bán dày đặc dự án này xuất hiện thời gian gần đây, cần nhìn lại bối cảnh thực tế của dự án NovaWorld Phan Thiết - một trong những đại đô thị nghỉ dưỡng lớn nhất khu vực Nam Trung Bộ do Novaland Group phát triển.

Dự án này có quy mô tới 1.000ha, vốn đầu tư khoảng 5 tỷ USD, nằm tại đường Lạc Long Quân, phường Tiến Thành, TP. Phan Thiết cũ, tiếp giáp 7km đường bờ biển - một vị trí chiến lược mà nhiều chuyên gia đánh giá là "điểm nóng" của bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam trong nhiều năm qua.

Dự án này được thiết kế với kỳ vọng sẽ trở thành đại đô thị du lịch - nghỉ dưỡng - giải trí "all-in-one", tích hợp các sản phẩm từ nhà phố, shophouse thương mại, tới biệt thự đơn lập/song lập, villas biển...cùng hệ thống tiện ích đa tầng: Sân golf 36 lỗ tiêu chuẩn quốc tế, công viên giải trí, trung tâm thương mại, quảng trường biển, thể thao phức hợp... nhằm phục vụ cả nhu cầu nghỉ dưỡng lẫn lưu trú chuyên sâu cho khách du lịch nội địa và quốc tế.

Trước đây, mức giá bán chính thức từ phía chủ đầu tư Novaland cho các loại hình tại NovaWorld Phan Thiết được công bố trong giai đoạn trước – từng ở mức khá cao: Nhà phố từ khoảng 5-7,5 tỷ đồng/căn, biệt thự song lập 7-9 tỷ đồng, biệt thự đơn lập và villa biển có thể lên tới trên 15-20 tỷ đồng/căn tùy vị trí và loại hình.

Mức giá này phản ánh kỳ vọng và tiềm năng dài hạn của dự án trong bối cảnh hạ tầng kết nối Phan Thiết với các đô thị lớn, đặc biệt sau khi đường cao tốc, sân bay Phan Thiết cũng như các tuyến giao thông hoàn thiện, rút ngắn thời gian di chuyển từ TP. HCM.

Thời gian qua, Dự án NovaWorld Phan Thiết cũng ghi nhận những bước phát triển tích cực về pháp lý và hạ tầng.

Tháng 6/2025, UBND tỉnh Bình Thuận cũ (nay là tỉnh Lâm Đồng) đã ban hành các quyết định quan trọng liên quan đến điều chỉnh chính sách đầu tư và chuyển đổi hình thức thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê, giúp chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ tài chính và đẩy nhanh tiến độ triển khai các phân khu còn lại.

Việc hoàn thiện bước pháp lý này là cơ sở để dự án tiếp tục tiến trình bàn giao sản phẩm, vận hành tiện ích và phát triển đúng định hướng một đô thị du lịch biển đẳng cấp quốc tế.

Ở chiều diễn tiến thực tế, NovaWorld Phan Thiết không chỉ là công trình bất động sản, mà đã dần trở thành điểm đến du lịch có lượng khách lớn.

Theo thống kê trong vòng 9 tháng đầu năm 2025 dự án đã tiếp đón hơn 2 triệu lượt khách tham quan, nghỉ dưỡng và trải nghiệm, với các phân khu lưu trú, khu vui chơi giải trí hoạt động nhộn nhịp, công suất cho thuê villa thường xuyên ở mức cao.

Từ những bước hoàn thiện hạ tầng và pháp lý này, có thể thấy rõ định hướng chiến lược của Novaland đang chuyển dịch. Các giai đoạn đầu của dự án tập trung vào phát triển và mở bán sản phẩm, nhưng với áp lực thị trường, nhiều phân khu đã bước vào giai đoạn bàn giao và vận hành thực tế - tạo dòng tiền khai thác cho chủ sở hữu và nâng cao giá trị bền vững cho toàn khu.

Trong bối cảnh NovaWorld Phan Thiết đón lượng lớn khách nghỉ dưỡng với công suất ổn định, việc thị trường thứ cấp xuất hiện nhiều giao dịch "chốt sớm" với mức giá linh hoạt cho thấy nhà đầu tư hiện nay đang cân bằng lại kỳ vọng tài chính cá nhân với thực tế khai thác sản phẩm. Đây là điểm nhấn quan trọng khi so sánh với giai đoạn trước, nơi giá bất động sản chỉ được định giá theo kỳ vọng tăng vốn.

Đặc biệt, động thái pháp lý và nguồn lực tập trung vào hoàn thiện các phân khu trọng điểm cho phép Tập đoàn Novaland (mã: NVL) chuyển mạnh hơn sang định vị NovaWorld Phan Thiết như một khu đô thị nghỉ dưỡng - giải trí vận hành thực tiễn, tạo ra giá trị sử dụng trước cả giá trị đầu cơ.

Những diễn biến về giá thứ cấp, trong đó có việc rao bán dày đặc và linh hoạt như đã mô tả, phản ánh đợt tái cân bằng của thị trường - nơi nhu cầu sử dụng thực (second home, nghỉ dưỡng, khai thác cho thuê) ngày càng chiếm ưu thế hơn kỳ vọng lãi vốn, nhất là trong điều kiện thị trường chung đang thận trọng hơn và người mua có nhiều lựa chọn khác.

Đối với Novaland, tiến trình hoàn thiện pháp lý, đầu tư tiện ích, vận hành các phân khu và khai thác du lịch - dịch vụ là mấu chốt để ổn định tâm lý thị trường thứ cấp.

Khi sản phẩm không chỉ dừng ở "được xây" mà còn "được sử dụng và mang lại thu nhập", thì thanh khoản sẽ dần dịch chuyển từ bán theo cảm tính sang bán theo giá trị sử dụng thực - yếu tố cần thiết cho nền tảng của một thị trường bền vững.