Thích
Giữa bối cảnh thị trường căn hộ Hà Nội liên tục chứng kiến mặt bằng giá neo cao, một hiện tượng đang thu hút sự chú ý: Những căn nhà tập thể cũ tại khu vực nội đô được rao bán với mức giá không thua kém căn hộ cao cấp, thậm chí tính theo mét vuông còn vượt xa nhiều dự án mới.
Thông tin một căn tập thể cũ tại Hà Nội đang được ra bán với mức giá thực tế tương đương khoảng 362,5 triệu đồng/m2.
Trên các sàn giao dịch trực tuyến, một căn nhà tập thể tầng 1 tại khu vực Cửa Nam hiện được chào bán với giá 4,35 tỷ đồng. Tổng diện tích sử dụng khoảng 45m2, song chỉ 12m2 trong số này được cấp sổ đỏ, phần còn lại là diện tích sử dụng thực tế nhưng không có giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Nếu quy đổi theo diện tích hợp pháp, giá trị căn nhà lên tới khoảng 362,5 triệu đồng/m2 - con số đủ khiến nhiều người giật mình.
Người bán cho biết căn hộ được giữ nguyên hiện trạng, bố trí theo không gian thông sàn, có phòng khách, gác xép, bếp và khu vệ sinh riêng. Tuy nhiên, yếu tố gây tranh luận không nằm ở công năng, mà ở khoảng chênh lớn giữa diện tích sử dụng và diện tích pháp lý.
Không chỉ riêng Cửa Nam, tại phố Tông Đản, khu vực lân cận Nhà hát Lớn, một căn hộ tập thể cũ khác cũng đang được rao bán với giá 7,5 tỷ đồng.
Một căn nhà trên phố Tông Đản cũng được rao bán với mức giá thực tế tương đương 170,4 triệu đồng/m2.
Theo quảng cáo, căn hộ có diện tích sử dụng thực tế khoảng 70m2, nhưng diện tích trên sổ đỏ chỉ 44m2. Tính theo diện tích pháp lý, mức giá tương đương khoảng 170,4 triệu đồng/m2.
Căn hộ được giới thiệu gồm 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, nằm trong khu vực dân trí cao, an ninh tốt, sổ đỏ chính chủ. Dù vậy, mức giá này vẫn khiến không ít người đặt câu hỏi: Liệu giá trị thực nằm ở căn nhà hay ở vị trí?
Dạo quanh các trang mua bán hiện nay, đa phần các bài đăng bán các căn hộ tập thể để để diện tích khá "hấp dẫn". Tuy nhiên, khi đọc kỹ, nhiều người ngã ngửa khi diện tích được cấp sổ đỏ lại chỉ bằng một nửa, thậm chí bằng 1/3 diện tích đang sử dụng.
Đơn cử như một căn tập thể ở trung tâm khu vực Hoàn Kiếm cũ có diện tích sử dụng 65m2 với giá bán 5,15 tỷ đồng, tương đương 79,23 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, khi đọc kỹ phần mô tả, diện tích được cấp sổ đỏ chính chỉ có 29m2. Nếu quy đổi thực tế, với mức giá bán này, người mua sẽ phải trả gần 150 triệu đồng cho mỗi m2.
Thực tế cho thấy, khi mua nhà tập thể cũ, người mua thường bị hấp dẫn bởi diện tích sử dụng thực tế lớn hơn nhiều so với diện tích ghi trên sổ.
Đa phần các căn hộ tập thể được mở bán đều có diện tích sổ đỏ bé hơn nhiều so với diện tích sử dụng thực tế.
Tuy nhiên, đây cũng chính là rủi ro lớn nhất. Trong trường hợp khu tập thể được đưa vào diện cải tạo, xây dựng lại, chỉ phần diện tích hợp pháp mới được xem xét bồi thường, còn diện tích cơi nới sẽ không được tính đến.
Chưa kể, các hạng mục cơi nới tự phát còn tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy, đặc biệt với những khu tập thể đã xuống cấp sau nhiều thập kỷ sử dụng.
Hiện tượng này cho thấy mức giá đang được hình thành không dựa trên chất lượng tài sản hay chuẩn mực pháp lý, mà dựa trên sự thiếu vắng lựa chọn thay thế.
Khi quỹ đất trung tâm gần như đóng băng, các dự án mới không thể phát triển, còn nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền bị đẩy ra xa lõi đô thị, thị trường buộc phải "tái định giá" những tài sản vốn dĩ đã lỗi thời về công năng và rủi ro về pháp lý.
Điều này không chỉ đẩy người mua vào thế chấp nhận rủi ro để đổi lấy vị trí, mà còn đặt ra bài toán lớn cho công tác quy hoạch và phát triển đô thị: Nếu không sớm tạo ra nguồn cung nhà ở hợp pháp, đa dạng và phù hợp ngay trong khu vực trung tâm mở rộng, thì những bất cập như nhà tập thể cũ giá cao, diện tích sổ đỏ nhỏ nhưng giao dịch lớn sẽ còn tiếp diễn và trở thành một trạng thái "bình thường mới" đầy méo mó của thị trường.
