Loạt "tân binh" mới trên bản đồ bất động sản công nghiệp Việt Nam

Hàng loạt dự án "tân binh" xuất hiện

Mở đầu năm mới đầy khí thế, bản đồ công nghiệp Việt Nam chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ của hàng loạt dự án "tân binh". Các chủ đầu tư đang thể hiện sự chủ động cao độ trong việc tăng tốc triển khai các khu công nghiệp (KCN) mới, song song với những nỗ lực không ngừng nghỉ từ Chính phủ và các địa phương nhằm thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chất lượng cao. Đây được xem là động lực quan trọng, tạo đà bứt phá cho tăng trưởng kinh tế trong năm.

Đáng chú ý, khu vực miền Bắc tiếp tục khẳng định vị thế là tâm điểm của thị trường KCN. Chỉ riêng trong tháng 1, UBND TP. Hà Nội đã thông qua quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 cho ba KCN quy mô lớn: Bắc Thường Tín (khoảng 137ha), Phụng Hiệp (gần 175ha) và KCN sạch Sóc Sơn (diện tích nghiên cứu gần 324ha). Động thái này cho thấy quyết tâm mạnh mẽ của Hà Nội trong việc mở rộng quỹ đất công nghiệp, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, thành phố cũng quyết định thành lập ba cụm công nghiệp (CCN) làng nghề tại các huyện Thạch Thất và Thường Tín, bao gồm CCN làng nghề Hương Ngải – giai đoạn 1 (10ha), CCN Hòa Bình – giai đoạn 1 (7ha) và CCN làng nghề Hiền Giang - giai đoạn 1 (9,6ha). Quyết định này không chỉ tạo điều kiện phát triển cho các làng nghề truyền thống mà còn góp phần đa dạng hóa nguồn cung đất công nghiệp trên địa bàn.

Theo báo cáo mới công bố của Avison Young Vietnam thị trường KCN Hà Nội đang có những chuyển biến tích cực. Tỷ lệ lấp đầy tại Thủ đô đã đạt mức ấn tượng 93%, tăng đáng kể 5% so với cuối năm 2024, mà động lực chính đến từ việc KCN Hanssip giai đoạn 1 đã được lấp đầy hoàn toàn. Giá thuê đất trung bình tại các KCN ở Hà Nội hiện ở mức 223 USD/m2/kỳ hạn, một con số cho thấy sức cạnh tranh đáng kể so với các tỉnh khác trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Đáng chú ý, hầu hết các dự án KCN hiện hữu tại Hà Nội đều đã đạt tỷ lệ lấp đầy 100%, cho thấy nhu cầu thuê đất công nghiệp tại Thủ đô vẫn ở mức rất cao.

Không chỉ riêng Hà Nội, làn sóng phát triển KCN mới còn lan rộng ra nhiều tỉnh thành khác trên cả nước. Trong quý I vừa qua, các tỉnh như Nghệ An, Bắc Giang, Hải Phòng, Thái Nguyên, Quảng Ninh, Thái Bình và Nam Định cũng liên tiếp ghi nhận những động thái tích cực như khởi công hoặc phê duyệt các dự án KCN mới. Điều này cho thấy sự lan tỏa mạnh mẽ của xu hướng đầu tư vào lĩnh vực KCN trên khắp cả nước, hứa hẹn sẽ tạo ra những tác động tích cực đến tăng trưởng kinh tế và thu hút vốn FDI trong năm 2025 và những năm tiếp theo.

Ở miền Trung, Đà Nẵng tiếp tục mở rộng quỹ đất công nghiệp với kế hoạch xây dựng và kêu gọi đầu tư các phân khu sản xuất, thương mại - dịch vụ và logistics trong Khu thương mại tự do.

Bên cạnh đó, ngày 18/2, UBND TP. Đà Nẵng đã khởi động KCN Hòa Ninh (Phú Mỹ 3 Đà Nẵng IP) tại huyện Hòa Vang. Đây là một trong những dự án quan trọng của thành phố, có diện tích hơn 400 ha, do CTCP Thanh Bình Phú Mỹ đầu tư với tổng vốn 6.204 tỷ đồng. Vị trí gần Cảng nước sâu Liên Chiểu, Sân bay quốc tế Đà Nẵng và Khu Thương mại tự do Đà Nẵng.

Các KCN tại Đà Nẵng vẫn duy trì hoạt động ổn định, với mức giá thuê đất công nghiệp trung bình khoảng 98 USD/m2/kỳ hạn và tỷ lệ lấp đầy đạt 79%. Hiện các KCN Hòa Khánh, KCN Hòa Khánh mở rộng, KCN Đà Nẵng và KCN Dịch vụ thủy sản Đà Nẵng đã lấp đầy hoàn toàn.

Không chỉ riêng Đà Nẵng, các tỉnh lân cận cũng đang cho thấy sự trỗi dậy mạnh mẽ trong lĩnh vực công nghiệp khi lần lượt khởi động các dự án KCN quy mô lớn như KCN Phù Mỹ (giai đoạn 1) tại Bình Định và KCN VSIP II tại Quảng Ngãi. Điều này cho thấy một xu hướng phát triển lan tỏa, tạo nên một vùng động lực công nghiệp mới ở khu vực miền Trung, hứa hẹn mang đến nhiều cơ hội việc làm và đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế chung của cả nước

Tại miền nam, riêng TP.HCM tình hình hoạt động của các KCN hiện hữu tại duy trì ổn định, giá thuê đất trung bình đạt 243 USD/m2/kỳ hạn và tỷ lệ lấp đầy đạt 90%.

Trong quý I, tổng nguồn cung đất công nghiệp vẫn giữ nguyên ở mức khoảng 5.000ha. KCN Hiệp Phước giai đoạn 3 (393ha), cùng KCN Phạm Văn Hai I (379ha) và II (289ha) đang được địa phương mời gọi đầu tư.

Theo kế hoạch, trong năm 2025, Khu Công nghệ cao sẽ có 12 dự án được khởi công, bao gồm 10 dự án trong nước và 2 dự án FDI, với tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD. Ngoài Khu Công nghệ cao đã đi vào hoạt động, TP đang triển khai xây dựng Khu Công viên Khoa học Công nghệ tại phường Long Phước, TP. Thủ Đức (gần 200ha). Động thái này không chỉ cho thấy tầm nhìn dài hạn của thành phố trong việc phát triển công nghiệp mà còn tạo cơ hội hấp dẫn cho các nhà đầu tư đang tìm kiếm quỹ đất lớn và tiềm năng phát triển.

Với những nỗ lực không ngừng, TP.HCM tiếp tục khẳng định vai trò là đầu tàu kinh tế của cả nước, không chỉ thu hút dòng vốn đầu tư chất lượng cao mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực đến các tỉnh thành lân cận. Minh chứng rõ nét là việc Bà Rịa – Vũng Tàu đã lên kế hoạch phát triển 4 KCN mới với tổng diện tích hơn 3.800ha, Long An khởi công KCN sinh thái đầu tiên của tỉnh, và Bình Dương ghi nhận kế hoạch đầu tư một trung tâm dữ liệu quy mô lớn. Điều này cho thấy sự liên kết và cộng hưởng trong phát triển công nghiệp giữa TP.HCM và các tỉnh lân cận, tạo nên một vùng kinh tế động lực mạnh mẽ cho khu vực phía Nam.

Theo ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp tại Avison Young Việt Nam: "Bức tranh đầu tư, quy hoạch và khởi công sôi động diễn ra đồng loạt vào đầu năm nay là minh chứng rõ ràng cho sự tự tin và kỳ vọng vào tiềm năng tăng trưởng trung và dài hạn của bất động sản công nghiệp Việt Nam. Với những lợi thế cạnh tranh vượt trội như lực lượng lao động dồi dào, chi phí sản xuất cạnh tranh, vị trí địa lý chiến lược cùng các chính sách thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) hiệu quả, Việt Nam tiếp tục khẳng định vị thế là một điểm đến đầu tư đầy hấp dẫn trong khu vực. Chính những yếu tố này đang tạo dựng một nền tảng vững chắc, hứa hẹn sự phục hồi mạnh mẽ cho thị trường bất động sản trong tương lai gần".

Tái định hình bản đồ bất động sản công nghiệp

Việc loạt dự án "tân binh" gia nhập thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam không chỉ đơn thuần làm tăng số lượng khu công nghiệp mà còn mang đến một xu hướng tái phân bổ đáng chú ý trên bản đồ công nghiệp quốc gia. 

Thay vì tập trung chủ yếu ở các trung tâm kinh tế lớn và các tỉnh lân cận đã phát triển mạnh về công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai, hay Bắc Ninh, làn sóng đầu tư mới này có xu hướng lan tỏa đến các khu vực có tiềm năng nhưng trước đây chưa được khai thác triệt để. Các tỉnh ven biển miền Trung, Tây Nguyên, hay thậm chí một số tỉnh miền núi phía Bắc đang dần trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ quỹ đất còn dồi dào, chi phí thuê đất và nhân công cạnh tranh hơn, cũng như những chính sách ưu đãi đầu tư từ chính quyền địa phương nhằm thu hút công nghiệp.

 Sự dịch chuyển này không chỉ giúp giảm áp lực về quỹ đất và chi phí tại các khu vực công nghiệp truyền thống mà còn tạo ra động lực phát triển kinh tế - xã hội mới cho các địa phương còn nhiều dư địa tăng trưởng, góp phần thu hẹp khoảng cách phát triển giữa các vùng miền.

Bên cạnh đó, sự xuất hiện đồng loạt của các dự án mới còn có khả năng hình thành các cụm công nghiệp tập trung theo ngành hoặc theo chuỗi giá trị. Thay vì các khu công nghiệp đa ngành, các dự án "tân binh" có thể hướng đến việc xây dựng các khu công nghiệp chuyên biệt, thu hút các doanh nghiệp có liên quan trong cùng một lĩnh vực sản xuất hoặc cung cấp dịch vụ hỗ trợ lẫn nhau. 

Ví dụ, có thể hình thành các cụm công nghiệp điện tử, dệt may, chế biến nông sản công nghệ cao, hoặc các khu logistics tích hợp. Lợi ích của việc hình thành các cụm công nghiệp này là rất lớn. Nó tạo điều kiện thuận lợi cho sự liên kết giữa các doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng, giảm chi phí vận chuyển và logistics, thúc đẩy trao đổi công nghệ và kinh nghiệm, nâng cao hiệu quả sản xuất và tính cạnh tranh chung của cả cụm ngành.

Hơn nữa, việc tập trung các ngành công nghiệp tương đồng còn giúp địa phương dễ dàng hơn trong việc quy hoạch phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội, cũng như đào tạo nguồn nhân lực đáp ứng nhu cầu chuyên biệt của ngành. Sự phát triển của các cụm công nghiệp mới này hứa hẹn sẽ tạo ra những trung tâm công nghiệp năng động, đóng góp vào sự phát triển bền vững và chuyên sâu của ngành công nghiệp Việt Nam.

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn & Giao dịch, CBRE Việt Nam cho biết: "Lợi thế từ hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và nguồn cầu thuê đất, nhà xưởng ổn định đã tiếp thêm động lực đáng kể cho các chủ đầu tư hiện hữu tự tin mở rộng và triển khai các dự án khu công nghiệp mới. Với nền tảng mạng lưới sẵn có, quỹ đất tiềm năng nhiều doanh nghiệp cũng đang có những lợi thế nhất định để đón đầu làn sóng đầu tư. Thêm vào đó, chính sách ưu đãi chung của nhà nước và sự hỗ trợ tích cực từ chính quyền một số địa phương đang tạo ra lực hút mạnh mẽ cho sự phát triển của phân khúc bất động sản công nghiệp. Do đó, trong thời gian tới, bản đồ bất động sản công nghiệp Việt Nam chắc chắn sẽ được "vẽ" thêm nhiều gam màu tươi sáng".