Doanh nghiệp có đất vẫn phải nằm chờ, không triển khai được dự án mới
Theo đánh giá của các chuyên gia, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một thủ tục quan trọng và cần thiết đối với các doanh nghiệp có nhu cầu phát triển nhà ở thương mại nhưng có quyền sử dụng đất không phải là đất ở. Khi thực hiện dự án đầu tư, nhiều nhà đầu tư cần tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất như từ đất thương mại - dịch vụ, đất phi nông nghiệp và các loại đất khác sang đất ở. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, đây là một thủ tục vô cùng phức tạp khi bị chi phối bởi nhiều luật khác nhau như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai… và hàng loạt các Nghị định có liên quan.
Trên thực tế, nhiều địa phương đang lúng túng trong việc xem xét thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bởi không biết thực hiện thủ tục nào trước, thủ tục nào sau. Việc xác định dự án nào cần phải thu hồi, đấu giá quyền sử dụng đất, dự án nào phải đấu thầu, dự án nào được phép chuyển đổi mục đích sử dụng, lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức chỉ định, không qua đấu giá… cũng rất khó khăn và phức tạp do các quy định còn chung chung, chưa rõ ràng. Dẫn đến, nhiều trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất sai phạm đã gây thất thoát lớn về nguồn lực đất đai, tạo dư địa cho tham nhũng.
Cũng có nhiều trường hợp, doanh nghiệp đủ điều kiện làm chủ đầu tư, dù chuẩn bị sẵn sàng các nguồn lực để triển khai dự án nhưng phải chờ trong nhiều năm vẫn chưa hoàn thành xong thủ tục đầu tư do ách tắc ở khâu chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tính tiền sử dụng đất. Dù đã có đất sạch để triển khai dự án trong tay nhưng bước quan trọng để được phê duyệt chủ trương đầu tư lại phải mòn mỏi chờ xử lý, dẫn đến chi phí gia tăng, bỏ lỡ nhiều cơ hội đầu tư. Đồng thời, chính điều này lại gây ách tắc nguồn cung trên thị trường, giá bất động sản cũng tăng bất chợt, càng làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người lao động thu nhập thấp.
Theo phản ánh của báo chí, hiện nhiều công trình, dự án tại các địa phương phải nằm chờ, dẫn đến tiến độ kéo dài, do gặp khó khăn trong việc xác định việc đấu giá hay không đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Ngoài ra, nhiều cụm công nghiệp đang triển khai cũng đang bị ách tắc ở khâu đất trong dự án sẽ sử dụng hình thức giao đất tính tiền sử dụng đất hay thu hồi để đấu giá quyền sử dụng đất.
Nhiều nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thương mại - dịch vụ, đất khu công nghiệp… có nhu cầu chuyển đổi mục đích sang đất ở làm dự án nhà ở công nhân, nhà ở thương mại nhưng chưa biết việc chuyển từ hình thức cho thuê đất sang giao đất có phải đấu giá hay không. Giả sử phải đấu giá, nhiều doanh nghiệp lo lắng, nếu như đơn vị khác trúng đấu giá thì doanh nghiệp không thể tiếp tục triển khai dự án. Nếu vậy thì những công sức, chi phí đã bỏ ra để thực hiện dự án từ đầu có được tính toán hoàn trả lại hay không. Mặt khác, vì chờ đợi nhiều thủ tục liên quan đến xây dựng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất... dự án có thể sẽ bị hết hạn, khi gỡ xong vướng mắc, doanh nghiệp lại mất thời gian dài điều chỉnh lại hồ sơ, thủ tục cho phù hợp và đúng quy định của pháp luật, rất lãng phí thời gian và nguồn lực của nhà đầu tư.
Ngoài ra, theo phản ánh của các doanh nghiệp, quy định về kỳ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 37, Luật Đất đai) cũng chưa phù hợp. Kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia, tỉnh, huyện đều là 10 năm, kỳ lập kế hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia và cấp tỉnh là 5 năm, thì cấp huyện chỉ là 1 năm, trong khi công tác chuẩn bị dự án thường kéo dài, nhiều khi chưa chuẩn bị xong đã phải thay đổi hay phải chờ kế hoạch sử dụng đất mới, gây rất nhiều khó khăn cho nhà đầu tư.
“Các luật, nghị định ban hành dù đã có chia cách ranh giới nhưng giữa các ranh giới với nhau lại không rõ ràng, chỉ chia về hình thức, giống như một ngôi nhà chia cửa ra để đi, còn ở trong nhà thì lại thông nhau hết, dẫn đến những chồng chéo, ràng buộc lẫn nhau. Điều này đã gây ra những khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu không có hướng dẫn cụ thể thì rất mất thời gian, tốn kém chi phí trong quá trình thực hiện”, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM đánh giá.
Dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất có cần đấu giá?
Luật sư Trần Đức Phượng cho biết, theo quy định tại điều 32, Luật Đầu tư 2014, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư đối với “dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất”.
Luật Nhà ở 2014 quy định, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp và đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Do đó, trường hợp doanh nghiệp có quyền sử dụng đất hợp pháp, được thẩm định năng lực đầu tư và có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận có thể trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở khi hoàn tất các thủ tục để UBND tỉnh ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư mà không bị thu hồi đất để đấu giá.
Còn PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Phó trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, liên quan đến việc triển khai các dự án có chuyển đổi mục đích sử dụng đất, pháp luật đã quy định đầy đủ về trình tự, thủ tục tuy nhiên vẫn còn thiếu rành mạch và rõ ràng cho từng trường hợp cụ thể, dẫn đến nhiều địa phương và doanh nghiệp còn lúng túng.
Để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, nhiều địa phương cũng đã chủ động trong quá trình triển khai các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho doanh nghiệp có nhu cầu, khi phát sinh vướng mắc và cảm thấy không chắc chắn về pháp lý thì đã gửi văn bản lên bộ, ngành liên quan để xin ý kiến và hướng dẫn.
Tuy nhiên, không phải dự án nào muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại cũng được chấp thuận. UBND tỉnh phải dựa trên nhiều điều kiện, xem xét, thẩm định kỹ càng. Theo đó, việc thẩm định các điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử đụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải được thực hiện đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này được quy định rõ tại khoản 4, Điều 14, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai.
Đồng thời, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đô thị của địa phương. Ngoài ra, nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Luật sư Trần Đức Phượng cũng cho rằng, điều kiện để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tùy theo tình hình, nhu cầu phát triển của mỗi địa phương và sau quá trình thanh tra đất đai thì UBND tỉnh sẽ chấp thuận yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất dựa trên các quy định của pháp luật. Và thực tế ghi nhận thì có sự khác nhau ở mỗi địa phương do nhu cầu và định hướng phát triển khác nhau, ví dụ ở tỉnh này thì không chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất với các dự án lớn, còn ở một số địa phương khác thì lại chuyển đổi thuận lợi, dễ dàng.
Chính sách đất đai cần minh bạch, rõ ràng hơn
Các chuyên gia đánh giá, một trong những nguyên nhân dẫn đến những tồn tại trong hoạt động lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án là các quy định pháp luật chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành. Nhiều dự án trong quá trình kiểm tra, kiểm toán, điều tra rà soát thủ tục pháp lý dẫn đến tình trạng ách tắc trong quá trình giải quyết của các cơ quan Nhà nước, chưa đảm bảo một quy trình liên thông, đồng bộ.
“Để khắc phục tình trạng lúng túng trong việc xác định hình thức lựa chọn chủ đầu tư đối với các dự án đầu tư nói chung và dự án nhà ở có chuyển đổi mục đích sử dụng đất nói riêng, cần quy định cụ thể hơn đối với những trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất trong luật hoặc phải có hướng dẫn cụ thể để các địa phương dễ dàng triển khai và tạo môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh cho các doanh nghiệp”, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung đánh giá.
Theo chuyên gia này, các dự án nhà ở có nguồn gốc đất hợp pháp không phải là đất ở được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải thu hồi và thực hiện đấu giá như nhiều trường hợp khác có thể đang gây nhiều tranh cãi do lo sợ thất thoát giá trị đất đai nhưng vị chuyên gia khẳng định, một khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì bất kỳ chủ đầu tư nào cũng phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất theo quy định nên không lo giá trị đất đai bị thất thoát, khi giao đất mà không đấu giá, thậm chí còn giúp tăng nguồn thu cho ngân sách. Đó cũng là lý do mà trong luật chia ra 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư, đó là thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án và chỉ định nhà đầu tư.
Chung quy lại, đất đai là nguồn lực quan trọng có tính quyết định tới thành công của một dự án kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua việc tiếp cận đất đai cho các dự án kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn. Dù doanh nghiệp đã chuẩn bị đầy đủ các nguồn lực để phát triển dự án, đặc biệt về vốn và các thủ tục cấp phép đầu tư nhưng việc triển khai dự án vẫn bị ách tắc từ năm này qua năm khác do không tiếp cận được quỹ đất sạch. Nhưng kể cả khi đã có trong tay quỹ đất, cái khó vẫn chưa dừng lại.
Việc doanh nghiệp rất khó khăn mới có được quỹ đất sạch nhưng tiếp tục bị ách tắc thủ tục đầu tư trong khâu chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ càng làm doanh nghiệp nản chí. Trong bối cảnh thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở đang thiếu nguồn cung, có lẽ đây là điều không một người dân, doanh nghiệp nào mong muốn.
“Nếu không có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời trong thủ tục, quy trình lựa chọn nhà đầu tư dự án sẽ tác động trực tiếp đến thị trường, gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, dẫn đến giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ các hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Đây là một thách thức không nhỏ đối với sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai”, một vị chuyên gia khẳng định./.
