LS. TS. Đoàn Văn Bình: Sàn giao dịch quyền sử dụng đất - Kinh nghiệm quốc tế và gợi mở cho Việt Nam

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đã nêu giải pháp: "Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt". 

Từ cơ sở chính trị này, để thị trường bất động sản hoạt động công khai, minh bạch, mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chỉ đạo Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan liên quan, nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Nhằm góp thêm góc nhìn về chủ trương này, bài viết này đề cập tới cơ sở, mục tiêu, sự cần thiết, kinh nghiệm của một số nước từ đó đề xuất một số giải pháp liên quan.

1. Sàn giao dịch bất động sản không phải là vấn đề mới ở nước ta. Quy định về sàn giao dịch bất động sản và giao dịch qua sàn bất động sản là một trong các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nhằm tăng cường tính minh bạch, an toàn trong giao dịch bất động sản. Khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”. Theo quy định pháp luật hiện hành, sàn giao dịch bất động sản do doanh nghiệp thành lập với nội dung hoạt động là: Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng. Theo đó, nội dung hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản đã bao gồm các dịch vụ liên quan tới giao dịch về quyền sử dụng đất. Giao dịch qua sàn giao dịch không phải là quy định bắt buộc mà theo lựa chọn của bên mua, bên bán. 

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường và các bộ ngành liên quan, nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Chủ trương này thể hiện quyết tâm của Thủ tướng, của Chính phủ với phát triển kinh tế, thu hút sự quan tâm của xã hội. Hiện tại, mô hình sàn giao dịch quyền sử dụng đất vẫn đang được bàn thảo. Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng hai phương án về sàn giao dịch quyền sử dụng đất để trình Thủ tướng quyết định^[2], cụ thể như sau:

- Phương án 1: Phát triển nâng cấp mô hình sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng chuyên nghiệp có sự giám sát của Nhà nước. 

- Phương án 2: Xây dựng sàn chuyên giao dịch về quyền sử dụng đất.

Định hướng chung là quy định nguyên tắc sàn giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, không giao cho doanh nghiệp, đồng thời phải mở rộng phạm vi cho đầy đủ các loại đất được đưa vào giao dịch. Sàn giao dịch đó phải được liên thông với Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai, xây dựng để cập nhật đồng bộ lên hệ thống.

Như vậy, sàn giao dịch quyền sử dụng đất nếu được thành lập theo các phương án nêu trên dù cùng tính chất với sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành (là trung gian trong giao dịch bất động sản nói chung, quyền sử dụng đất nói riêng) nhưng sẽ có rất nhiều khác biệt về tổ chức và hoạt động. Theo đó, Sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ hoạt động “như một tổ chức dịch vụ công của Nhà nước để quản lý”^[3].

2. Chủ trương thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất và những ý kiến bước đầu từ các cơ quan nhà nước có liên quan đã thu hút sự quan tâm, thảo luận của doanh nghiệp, người dân, các nhà nghiên cứu, những người hoạch định chính sách. 

Đánh giá về sự cần thiết của Sàn giao dịch quyền sử dụng đất, nhiều ý kiến đã khẳng định những ưu điểm của việc giao dịch qua sàn^[4] như: Kiểm soát được tính pháp lý của thửa đất, bất động sản đưa vào kinh doanh; kiểm soát giá trị giao dịch đất đai thực tế từ đó hình thành cơ sở dữ liệu đất đai, giá đất sát thị trường; tăng niềm tin, giảm thiểu rủi ro, tranh chấp khi giao dịch quyền  sử dụng đất; chống thất thu thuế, tạo môi trường kinh doanh lành mạnh... Có thể nói, mục tiêu lớn nhất khi thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất là đảm bảo minh bạch thông tin, giảm thiểu rủi ro khi giao dịch do thiếu thông tin từ đó giúp xây dựng hệ thống dữ liệu tương đối đầy đủ, chính xác về giao dịch, giá mua bán gần với giá thị trường phục vụ hữu hiệu cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và kinh doanh bất động sản.

Mặc dù vậy, có nhiều ý kiến băn khoăn về sự cần thiết của Sàn giao dịch quyền sử dụng đất đặc biệt là ở những khía cạnh như làm phát sinh chi phí, thủ tục đẩy thêm gánh nặng cho người dân và doanh nghiệp tham gia giao dịch; nếu quy định việc giao dịch qua sàn là bắt buộc sẽ hạn chế quyền tự do giao dịch của người dân; nếu bắt buộc mà không có cơ chế kiểm soát, vận hành tốt thì rất có thể dẫn tới “độc quyền” thông tin, phát sinh tiêu cực, lũng đoạn, gây méo mó thị trường^[5].

Đặc biệt, một số ý kiến đánh giá hiện nay chúng ta đã có những quy định, thiết chế để đảm bảo tính minh bạch của thị trường bất động sản như các quy định về điều kiện, trình tự, hợp đồng giao dịch bất động sản; nghĩa vụ minh bạch của chủ đầu tư trong giao dịch bất động sản; công chứng hợp đồng giao dịch bất động sản… Như vậy, vấn đề có thật sự ở chỗ thiếu cơ chế, công cụ quản lý hay ở việc sử dụng các công cụ đã có chưa hiệu quả; năng lực, trách nhiệm của đội ngũ nhân sự liên quan còn hạn chế?

Do đó, “việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất có giúp cho thị trường minh bạch hơn hay không vẫn còn là một giả thiết ở thời điểm hiện nay”^[6].

3. Nhằm có thêm cơ sở đánh giá, chúng tôi có tham khảo kinh nghiệm của một số nước trong khu vực và trên thế giới về sàn giao dịch quyền sử dụng đất và các giải pháp đảm bảo minh bạch, an toàn trong giao dịch bất động sản. Qua trao đổi với các đồng nghiệp ở Hiệp hội Bất động sản các nước như Mỹ, Hàn Quốc, Singapore, Thái Lan, Indonesia…. chúng tôi thấy rằng các nước này đều không có sàn giao dịch quyền sử dụng đất riêng. 

Tại Mỹ, thông tin về bất động sản (cả nhà và đất) được công khai trên Cổng thông tin bất động sản Mỹ qua Dịch vụ sàn đa năng MLS^[7] (Multiple Listing Service Listings). Sàn này niêm yết thông tin nhà, đất, bất động sản phát mại, bất động sản mới, bất động sản cũ, bất động sản thương mại, bất động sản đầu tư… để phục vụ hoạt động mua bán của các nhà môi giới. MLS.com hay các MLS các bang không thuộc chính phủ Mỹ.

Trang này được vận hành tư nhân trên cơ sở thu phí của người bán trong quy trình mua bán bất động sản ở Mỹ. Mọi bất động sản muốn giao dịch trên thị trường đều phải được "listed” trên MLS để công khai thông tin. Hoạt động mua bán phải thông qua các nhà môi giới được cấp phép (Licensed broker). Thường là broker của cả người bán và broker của người mua. Phí môi giới bao gồm trong giá bán, khoảng từ 1 - 10% tùy thuộc vào đàm phán, vị trí và loại bất động sản. Mức phí này khác nhau ở từng bang, hay thậm chí trong 1 bang, 1 thành phố. Phí này được chia sẻ cho brokers và các bên liên quan trong quy trình mua bán tại thời điểm giao dịch hoàn thành (closing). Ở một số quốc gia khác như Hàn Quốc, Singapore, Indonesia và vùng lãnh thổ Đài Loan (Trung Quốc) không có sàn giao dịch quyền sử dụng đất.

Thái Lan có Ngân hàng Đất (Land & Housing Bank hay gọi là Land Bank) có chức năng mua, bán đất nhưng thiên về mua bán để điều tiết đất, hỗ trợ người dân không có đất nông, lâm nghiệp. 

Đài Loan (Trung Quốc) thành lập Land Bank từ năm 1945 thuộc Ngân hàng Đài Loan (Trung Quốc). Dịch vụ chính gồm: Deposits (nhận tiền gửi), cho vay doanh nghiệp, cho vay tiêu dùng để mua bất động sản, mua đất, các quỹ ủy thác, dịch vụ quản lý tài sản, ngoại hối... Ngân hàng đất Đài Loan (Trung Quốc) không có nhiều khác biệt so với ngân hàng thương mại cho vay mua nhà, đất.

Như vậy, xu hướng của quốc tế là minh bạch hóa thông tin về bất động sản nói chung và đất nói riêng trên một sàn, sử dụng ứng dụng công nghệ để quản lý, nắm bắt thông tin về bất động sản và giao dịch bất động sản đồng thời khai thác thông tin từ cơ sở dữ liệu chung nhằm đơn giản hóa các thủ tục trong giao dịch, sang tên bất động sản.

Xu hướng của nhiều nước là minh bạch hóa thông tin về bất động sản nói chung và đất nói riêng trên một sàn, sử dụng ứng dụng công nghệ để quản lý, nắm bắt thông tin về bất động sản. (Ảnh minh họa: Báo Tuổi trẻ)

4. Trên cơ sở kinh nghiệm các nước và định hướng thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất ở Việt Nam, chúng tôi có vài suy nghĩ như sau:

4.1. Có cần thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất riêng?

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất định hướng: "Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt". Như vậy, định hướng của Nghị quyết là “giao dịch qua sàn giao dịch” chứ không cụ thể là “sàn giao dịch quyền sử dụng đất” hay phải là sàn do Nhà nước thành lập và quản lý trực tiếp.

Do đó, cần cân nhắc kỹ lưỡng về việc thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất riêng, tránh chồng chéo với sàn giao dịch bất động sản theo quy định hiện hành và đảm bảo hiệu lực, hiệu quả khi Sàn đi vào hoạt động. Nếu thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất theo mô hình tổ chức dịch vụ công của Nhà nước thì cần nghiên cứu, xây dựng Đề án thí điểm thành lập Sàn giao dịch tại một số địa phương, trên cơ sở đó tổng kết, đánh giá trước khi quy định chính thức trong Luật. 

4.2. Mọi giao dịch bất động sản có phải qua sàn?

Giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch có nhiều ưu điểm nhưng cũng tiềm ẩn những rủi ro, nguy cơ gia tăng thủ tục, chi phí, tiêu cực như chúng tôi đã nêu ở mục 2 trên đây. Để phù hợp với điều kiện thực tế giai đoạn hiện nay, theo chúng tôi, nên quy định giao dịch bất động sản qua Sàn giao dịch theo hướng khuyến khích như Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản^[8] để dần tạo lập thói quen trong xã hội, giúp phát huy quyền tự chủ của các chủ thể trong việc lựa chọn hình thức kinh doanh, giao dịch; đồng thời khiến các sàn giao dịch phải không ngừng cải thiện chất lượng, giá cả để đảm bảo khả năng cạnh tranh, thu hút khách hàng theo cơ chế thị trường^[9].

4.3. Có thể tham khảo gì từ kinh nghiệm của các nước trong khu vực và thế giới?

Mỗi quốc gia có chế độ sở hữu đất đai riêng. Tuy vậy, các quốc gia đều vận hành thị trường trên nguyên tắc đảm bảo minh bạch thông tin. Chúng ta có thể tham khảo kinh nghiệm của các nước về cơ sở dữ liệu bất động sản, việc bắt buộc công khai thông tin trên cơ sở dữ liệu bất động sản. Các nước đều có hệ thống thông tin về nhà ở, đất đai và thị trường bất động sản đầy đủ. Đến nay, chúng ta làm việc này chưa tốt, chưa đạt kết quả như ý muốn. Chúng ta cần có tổng kết, đánh giá chính sách và khâu tổ chức thực thi này để cải thiện mới có trung tâm dữ liệu để vận hành thị trường minh bạch. Điều này phù hợp và khả thi trong bối cảnh chuyển đổi số mạnh mẽ ở nước ta hiện nay. Với việc kiểm soát dòng tiền, quy định và kiểm tra việc giao dịch qua ngân hàng sẽ giúp thực hiện được mục tiêu này. Bởi lẽ, thông tin thị trường đầy đủ, thanh toán không dùng tiền mặt sẽ mang lại tính minh bạch; khi sàn minh bạch thì không bắt buộc người dân cũng theo^[10].

Bên cạnh đó, với sự phát triển của thị trường dịch vụ pháp lý, việc người dân tăng cường sử dụng các dịch vụ công chứng, luật sư… khi giao dịch bất động sản cũng sẽ góp phần minh bạch thị trường, giảm thiểu rủi ro trong giao dịch. 

4.4. Kiến nghị

Mô hình Sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh Bất động sản đã được luật hóa và đã có thực tiễn triển khai đối với các giao dịch bất động sản gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Sàn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ đối với giao dịch bất động sản vì mục đích kinh doanh giữa chủ đầu tư với người dân và hoàn toàn có thể cung cấp dịch vụ giao dịch bất động sản không vì mục đích kinh doanh giữa người dân với nhau nếu người dân có nhu cầu. Đây cũng là điều mà các nhà quản lý quan tâm và coi là một trong những lý do cho sự cần thiết nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Vì thế, chúng tôi kiến nghị thực hiện theo phương án hoàn thiện mô hình Sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh Bất động sản theo hướng chuyên nghiệp có sự giám sát của Nhà nước.

Phương án này vừa phù hợp với chủ trương của Đảng, vừa có sự quản lý của Nhà nước, tránh chồng chéo chức năng, vừa có được dữ liệu thông tin phục vụ quản trị, vừa đảm bảo nguyên tắc thị trường, quyền tự do kinh doanh, tự do lựa chọn của người dân, doanh nghiệp và đạt hiệu quả khi không làm phát sinh bộ máy, không tăng thủ tục hành chính, tăng thời gian, tăng chi phí tuân thủ… 

Điều dễ thấy là ngay cả việc các cơ quan nhà nước tham gia hội họp để bàn về phương án thành lập mô hình sàn mới này cũng rất tốn kém, rồi thời gian để ra được phương án phù hợp, đồng bộ với các luật chuyên ngành khác liệu có kịp để đưa vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến được Quốc hội thông qua vào tháng 10 năm 2023 và nếu kịp thì có phải là giải pháp vội vàng khi thời gian nghiên cứu, đánh giá tác động quá ngắn?

[1] Tiến sĩ, Luật sư

[2] Bảo Ngọc, Ngọc Hiển, Quang Thế, Xây dựng sàn giao dịch quyền sử dụng đất: Dẹp loạn sốt ảo, khai gian, https://tuoitre.vn/xay-dung-san-giao-dich-quyen-su-dung-dat-dep-loan-sot-ao-khai-gian-20230820093854921.htm

[3] Bảo Ngọc, Ngọc Hiển, Quang Thế, Xây dựng sàn giao dịch quyền sử dụng đất: Dẹp loạn sốt ảo, khai gian, https://tuoitre.vn/xay-dung-san-giao-dich-quyen-su-dung-dat-dep-loan-sot-ao-khai-gian-20230820093854921.htm

[4] Bảo Ngọc, Bộ Xây dựng nêu 8 lý do nên giao dịch bất động sản qua sàn, https://tuoitre.vn/bo-xay-dung-neu-8-ly-do-nen-giao-dich-bat-dong-san-qua-san-20230823063307173.htm

[5] Nguyễn Văn Đỉnh, Sàn giao dịch bất động sản và “con cáo chia phô mai”, https://dantri.com.vn/tam-diem/san-giao-dich-bat-dong-san-va-con-cao-chia-pho-mai-20230903074830966.html

[7] https://mls.com/

[8] Thành Chung, Lại bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn, https://tuoitre.vn/lai-bo-quy-dinh-bat-buoc-giao-dich-bat-dong-san-qua-san-20230824083109862.htm

[9] Nguyễn Văn Đỉnh, Quy chế pháp lý nào cho sàn giao dịch quyền sử dụng đất, https://nhadautu.vn/quy-che-phap-ly-nao-cho-san-giao-dich-quyen-su-dung-dat-d79039.html

[10] Hương Giang, Thường vụ quốc hội, Không bắt buộc chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn, https://thanhtra.com.vn/chinh-tri/doi-noi/thuong-vu-quoc-hoi-khong-bat-buoc-chi-khuyen-khich-giao-dich-bat-dong-san-qua-san-214256.html