Từ cơ hội của FTA, LS. TS. Đoàn Văn Bình đề xuất chính sách sở hữu bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam

Hội thảo do Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức, dưới sự chủ trì của PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế và PGS. TS. Phạm Thị Giang Thu, Giảng viên cao cấp khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội.

LS. TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) thông tin, theo thống kê, tính đến tháng 5 năm 2023, Việt Nam đã tham gia và đang đàm phán 19 Hiệp định thương mại tự do (FTA), trong đó có 15 hiệp định đã có hiệu lực và đang thực thi cam kết, 04 hiệp định đang đàm phán. Trong số 15 hiệp định đã có hiệu lực, có những FTA thế hệ mới nổi bật như Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định thương mại tự do giữa Việt Nam và Liên minh châu Âu (EU) – EVFTA. Từ góc độ cam kết của Việt Nam trong các Hiệp định thương mại tự do liên quan tới sở hữu bất động sản của người nước ngoài, có thể thấy:

- Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA):

Theo EU/VN/PHỤ LỤC 8-B/vn 5 của EVFTA thì: Việt Nam không cam kết đối với quyền sở hữu đất, thu hồi quyền sử dụng đất, cho thuê đất, sử dụng đất đai, quy hoạch đất đai, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Để làm rõ hơn nội dung cam kết, các tổ chức và cá nhân nước ngoài không được sở hữu đất đai. Họ chỉ có thể thuê đất phù hợp với thời hạn dự án đầu tư của họ và có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng không quá 50 năm). Tài nguyên thiên nhiên được tìm thấy trong đất thuộc về Nhà nước Việt Nam. Di sản văn hóa không xác định được chủ sở hữu được tìm thấy trong đất thuộc về Nhà nước Việt Nam. Không cam kết đối với các biện pháp liên quan đến việc mua bán, sở hữu và cho thuê bất động sản nhà ở của người nước ngoài.

- Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP):

Theo Phụ lục NCM I-VN-34 của CPTPP, ngành bất động sản:

Về việc xây dựng, cho thuê, mua, thuê mua, và chuyển nhượng bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản cung cấp các quyền hạn chế hơn đối với các chủ thể nước ngoài so với các chủ thể Việt Nam. Các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài chỉ có thể:

Về bất động sản nhà ở: Xây dựng bất động sản nhà ở để bán, cho thuê, hay thuê mua trên đất được Nhà nước giao; Xây dựng bất động sản nhà ở để cho thuê trên đất thuê của Nhà nước; Mua, thuê mua hay thuê bất động sản nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Thuê bất động sản nhà ở để cho thuê lại; Nhận chuyển nhượng các dự án bất động sản nhà ở, một phần hay toàn bộ để xây dựng công trình nhà ở để bán hay cho thuê.

Về bất động sản thương mại: Xây dựng công trình thương mại để bán, cho thuê hay thuê mua trên đất thuê của Nhà nước; Xây dựng công trình thương mại trên đất được thuê trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, hay khu kinh tế để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất; Mua hay thuê mua bất động sản thương mại để sử dụng theo đúng chức năng của chúng; Thuê bất động sản thương mại để sử dụng hay cho thuê lại; Nhận chuyển nhượng các dự án bất động sản thương mại, một phần hay toàn bộ, để xây dựng công trình thương mại để bán hay cho thuê.

Thêm vào đó, các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài có thể cung cấp các dịch vụ môi giới bất động sản; sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, và dịch vụ quản lý bất động sản, đối với cả bất động sản nhà ở và thương mại. Để rõ ràng hơn, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài chỉ được phép thực hiện các hoạt động kể trên.

FTA sẽ tác động như thế nào tới thị trường bất động sản Việt Nam?

Trên cơ sở đó, LS. TS. Đoàn Văn Bình đã đánh giá về tác động của các FTA đối với thị trường bất động sản Việt Nam như sau:

(1) Các FTA sẽ tạo ra nhiều cơ hội cho bất động sản khu công nghiệp, kéo theo đó là các phân khúc liên quan như bất động sản nhà ở cho chuyên gia, bất động sản du lịch phục vụ người nước ngoài ở Việt Nam và khách quốc tế kết hợp công việc và du lịch;

(2) Trong các FTA thế hệ mới như EVFTA và CPTTP, các cam kết của Việt Nam về quyền của người nước ngoài đối với bất động sản tại Việt Nam về cơ bản phù hợp với quy định pháp luật hiện hành. EVFTA xác định rõ tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ có thể thuê đất với thời hạn phù hợp với thời hạn của dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm. Trong khi đó, CPTPP quy định cụ thể hơn về các quyền của doanh nghiệp nước ngoài đối với bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. 

Việc tham gia các FTA sẽ tác động như thế nào tới thị trường bất động sản Việt Nam? LS. TS. Đoàn Văn Bình cho rằng:

(1) Các FTA sẽ tạo ra nhiều cơ hội cho bất động sản khu công nghiệp, bởi lẽ với các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam để mở rộng cơ sở kinh doanh một trong những lựa chọn hàng đầu để xây dựng nhà xưởng sản xuất là đất trong các khu công nghiệp, những những khu đất đã được đầu tư, có hạ tầng đầy đủ...

(2) Kéo theo sự khởi sắc của bất động sản khu công nghiệp là các phân khúc và dịch vụ bất động sản khác như nhà ở cho chuyên gia, công nhân trong các khu công nghiệp, bất động sản du lịch, khu vui chơi, khu mua sắm…

Như vậy, nhu cầu sở hữu bất động sản của người nước ngoài trong thời gian sắp tới chắc chắn sẽ gia tăng. Trong bối cảnh đó, việc tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các quy định về sở hữu bất động sản của người nước ngoài là cần thiết, đặc biệt là trên cơ sở học hỏi kinh nghiệm của các quốc gia đã có nhiều thành công trong thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản. Phải nói thêm là người nước ngoài mới chỉ mua khoảng 3.000 căn hộ tại Việt Nam (theo báo cáo gần đây của Bộ trưởng Bộ Xây dựng trình bày trước Quốc hội).

Chính sách sở hữu bất động sản cho người nước ngoài nên thiết kế như thế nào?

Dưới góc nhìn của nhà tư vấn và hoạt động thực tiễn chuyên nghiệp trong lĩnh vực phát triển bất động sản, LS. TS. Đoàn Văn Bình đã có kiến nghị quan trọng về việc thiết kế chính sách sở hữu bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam.

Về kinh nghiệm quốc tế, chính sách sở hữu bất động sản theo hướng mở, thông thoáng đã giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại nhiều nước tăng trưởng mạnh và ổn định. Theo LS. TS. Đoàn Văn Bình, có 02 nhóm chính sách cơ bản mà các nước thường vận dụng để thu hút đầu tư vào bất động sản, cụ thể là:

(1) Chính sách “Ngôi nhà thứ hai” tại nhiều quốc gia như Malaysia, Thái Lan, Campuchia…: Ví dụ: Malaysia My Second Home (MM2H) cho phép người nước ngoài mua tài sản và cư trú dài hạn tại đây với visa lên tới 5 năm (có thể được tiếp tục gia hạn 5 năm một lần) khi họ đáp ứng các điều kiện về khả năng tài chính, thu nhập theo quy định và mua nhà tại Malaysia. MM2H đã tạo sức hút lớn, mang lại hàng chục tỷ đô la Mỹ và tạo cầu bất động sản cao cấp cho nền kinh tế Malaysia. Đến tháng 4/2022 đã cấp 53,356 visa Ngôi nhà thứ 2. Gần đây, Malaysia hướng đến chất lượng khách hàng nên đã nâng mức người đứng đơn phải chứng minh tài sản 1,5 triệu Malaysia Ringgit (354.000 USD, gấp 3 lần trước đây) và phí thường niên 5.000 RM. Phí áp dụng cho người đứng đơn là 5.000 RM và 2.500 RM cho người phụ thuộc.

(2) Quy định thông thoáng về điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài. Rất nhiều quốc gia ở các châu lục khác nhau đã quy định rất thông thoáng về sở hữu bất động sản của người nước ngoài nhằm thu hút đầu tư. Ví dụ: Hàn Quốc cho phép người nước ngoài sở hữu nhà và đất ở đặc khu Jeju; Đài Loan (Trung Quốc); Tiểu vương quốc Ả Rập Thống Nhất cho phép ở Dubai; Singapore cho phép ở Sentosa; Thái Lan gần đây cho phép người nước ngoài sở hữu 1 Rai đất (1.600m2) ở một số địa điểm xác định để xây nhà và đặc biệt là Nhật Bản: Bất cứ cá nhân quốc tịch nước ngoài nào đều có thể mua hợp pháp bất động sản mà không bị hạn chế gì; Mỹ, Canada và hầu hết các nước trung và nam Mỹ đều cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà đất, trừ Cuba, Venezuela; Tại châu Phi, Nam Phi, Namibia, Mauritius và Ma-rốc cũng cho phép người nước ngoài sở hữu nhà và đất. Các nước châu Âu và châu Đại Dương có chính sách và pháp luật rất thông thoáng cho phép người nước ngoài mua, bán, sở hữu tài sản là bất động sản và đất.

Trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành và kinh nghiệm của một số nước, LS. TS. Đoàn Văn Bình đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về sở hữu bất động sản của người nước ngoài như sau:

Thứ nhất, xây dựng chính sách Việt Nam Ngôi nhà thứ hai (Vietnam My Second Home- VNM2H), cấp visa định cư có thời hạn bằng thời hạn sở hữu bất động sản cho người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam;

Thứ hai, quy định thông thoáng hơn về điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài.Nên theo kinh nghiệm các nước, không quy định người nước ngoài được sở hữu bất động sản gì mà quy định những loại bất động sản mà người nước ngoài không được sở hữu bao gồm các nhóm sản phẩm có ảnh hưởng tới an ninh quốc phòng, an sinh xã hội…;

Thứ ba, sửa đổi đồng bộ quy định của Luật Đất đai với quy định về sở hữu bất động sản của người nước ngoài. Cần ghi nhận người nước ngoài là một trong những chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai để đảm bảo thống nhất giữa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (cho phép người nước ngoài mua bất động sản) và Luật Đất đai (ghi nhận người nước ngoài là chủ thể sử dụng đất);

Thứ tư, tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định về pháp lý về thị trường bất động sản, đặc biệt là loại hình bất động sản mới (thành phố xanh, thành phố thông minh, bất động sản du lịch (nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe, căn hộ nghỉ dưỡng, officetel ...).

Thứ năm, tiếp tục nghiên cứu thành lập một số Đơn vị Hành chính – Kinh tế đặc biệt phù hợp với Hiến pháp 2013 để thử nghiệm thể chế trong đó có chính sách rộng mở về sở hữu bất động sản của người nước ngoài. Chúng ta đang có 18 khu kinh tế ven biển và khoảng 30 khu kinh tế cửa khẩu. Đây đang là những hạt nhân tăng trưởng cho nền kinh tế của địa phương và khu vực. Liệu có nên thí điểm nâng cấp một số khu kinh tế này trở thành đặc khu kinh tế (Special Economic Zone) với cơ chế được nâng cấp theo hướng mở hơn, thông thoáng hơn để thử nghiệm và tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ hơn cho cả nước trước khi thành lập Đơn vị Hành chính – Kinh tế đặc biệt?

Kết thúc tham luận, LS. TS. Đoàn Văn Bình khẳng định: “Có thể thấy Việt Nam là quốc gia đang phát triển có nhiều FTA nhất. FTA của chúng ta phủ sóng rộng khắp châu Á, châu Âu, châu Mỹ, châu Đại Dương. Trong tương lai, nếu Việt Nam có thêm các FTA với châu Phi, đặc biệt là với Nam Phi hay các nước có dân số đông, thị trường lớn như Nigeria, Ethiopia, Ai Cập, nền kinh tế của chúng ta sẽ còn mở nữa. Tất nhiên, FTA với Ấn Độ cũng sẽ mang lại cơ hội lớn cho cả 2 quốc gia. FTA đã tạo ra nhiều cơ hội phát triển mới cho kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tuy thế, chúng ta chưa khai thác tối ưu độ mở này. Trong bố cảnh nền kinh tế đang khó khăn và cần hồi phục để phát triển bền vững, Việt Nam cần hoàn thiện thể chế theo hướng thông thoáng về chính sách sở hữu bất động sản cho người nước ngoài để thu hút ngoại tệ. Trước mắt, cần hoàn thiện các Luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các luật liên quan khác”./.